关于房产税，你应该知道的五个真相

作者：朱业胜 来源：淘屋上海

本次两会《政府工作报告》中提出，要“稳妥推进房地产税立法” 。

于是吃瓜群众们纷纷惊呼：房产税来了！房价要降了！

且慢，且慢，我先问几个问题——

房地产税和房产税是什么关系？

中国目前已经有房产税了吗？

房产税最终由谁来承担？

房产税到底要交多少钱？

最后才是问：

房产税会降房价吗？？？

不急，以下我一一道来。

当然，如果你不耐烦，也可以直接翻到文章最后，看我的结论。

1.房地产税不是房产税

在房地产领域，从开发建设->买卖交易->持有这三个环节，每个环节都要交多种税，这些税加起来叫房地产税。

而房产税，是房屋在上述持有环节中要缴纳的税；其中又分为商业用房的房产税和个人住房的房产税两种。

房地产税和房产税的关系如下图所示。

但是现在的房地产税有一个严重的问题需要解决，

那就是当前的房地产税并没有获得法律上的支持，而是根据国务院的暂行条例来进行征收的，不完全符合当前“依法治国”、“税收法定”的大原则。

所以，本次《政府工作报告》中提的 “房地产税立法”，就是为了解决这个问题。

通俗一点理解，就是把这些“暂行条例”立法化，在人大走一遍立法流程，改个文件格式，把暂行条例修改成法律。

“房地产税立法”并没有必然推行普遍性个人住房房产税的意思。

2.正在征收的房产税

其实房产税不是一个新东西，从1986年开始，我国就是有房产税的，不过主要针对商业用房（例如商铺、商住、办公楼等）以及用于租赁的居民住房。

当前征收标准如下：

1.自用的商业用房

应缴纳房产税=房产原值*（1-10%或30%）* 1.2%。

也就是如果你买了套100万的商铺，自己经营用，那么每年缴纳的房产税是8400到10800之间。（=100万*（1-10%或30%）* 1.2%=8400~10800）

2.出租的商业用房

应缴纳房产税=房产租金年收入* 12%。

也就是如果你买了套商铺，租出给别人，假设每年租金5万，每年缴纳的房产税是6000。（=5万*12%=6000）

3.用于租赁的居民住房

应缴纳房产税=房产租金年收入*4%。

也就是如果你把你的房子出租给别人，假设每年租金5万，每年缴纳的房产是2000。（=5万*4%=2000）当然，目前把自有住房出租，大家普遍没有去报税，国家也并没有花力气去管。

3.上海和重庆的个人住房房产税

从上面的征收标准可以看到，当前正在征收的房产税主要是商业用房房产税，并不是普遍面向普通居民住房征收的。而坊间一直流传的所谓“房产税”，严格来说应该叫“个人住房房产税”。

真正的“个人住房房产税” ，从2011年开始在上海和重庆进行试点征收中。

详细的征收办法和金额如下，大家想要详细了解的可以看看，想直接听结论的可以跳过。

上海的房产税征收，首先是对2011年之前所有的存量住房不征收，只对新买的住房征收；其次还有很多面积减免。最后，如果实在需要缴纳，缴纳金额是房价的0.28%，大约相当于一个月的租金。

重庆的房产税征收，只要有重庆户口、或在重庆工作，都是减免的；只是针对超出平均单价3倍的房子才进行征收。所以几乎几乎无人缴纳。

上海和重庆的试点，从税收金额的角度来说，无异于杯水车薪，刚刚勉强能够覆盖收税的成本。

本来原计划在2012年继续扩大房产税改革试点，但因为收税效果实在太差，于是在2013年8月杭州、南京等城市制定和上报房产税征收方案的时候，最终被紧急叫停。试点工作实质上陷入停滞。

从对房价的影响来说，很明显，7年的实践表明，房产税并不能降房价。这和已经执行了多年房产税的国家，如美国、英国、韩国、法国、德国的情况其实是一样的。

4.房产税的推出需要翻过6座大山

要让房产税从商业用房扩围到个人住房，推出个人住房房产税（以下简称房产税），目前还有六个条件需要满足，但短期看起来都是困难重重。

一是掌握全国住房的基本情况。

但自1984年以来，中国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查，没有基本情况也就没法立法。

二是建立全国房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询。

目前仅仅完成了把全国各个不同城市的《房产证》换成了统一红皮的《不动产证书》，离房产信息全国联网还没有影儿。

三是统一界定房屋性质。

由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别太大，需要统一界定。这项工作还没有开展。。

四是完成房地产税改革。

目前在房地产税收环节，约有10个税种，有很多重复征收，需要改革。这项工作也还没开始。

五是完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。

目前该条例仍然处于意见稿状态。

六是完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。

这项工作还在进行中。完成时间待定

所有这些难题，决定了房产税的出台，还是一个漫长的过程，至少需要5-8年的时间。

5.谁来承担房产税？

在买卖交易环节中，谁在承担交易的税费？

我们的实践很清楚，

如果是卖方市场，房子供不应求（房价涨），那么必然是买方承担税费；

如果是买方市场，房子供大于求（房价跌），那么必然是卖方承担税费。

交易税费并没有改变房子供求关系，交易税费也并没有导致房价上涨或下跌，只是房价涨跌的趋势或预期会导致交易税费由谁来承担。

同样，在房子持有环节，如果房产税开征，谁来承担房产税呢？

在供不应求的城市，显然是：“嗯，小王，这个房子如果你租的话，物业费、清洁费、网络费用、水电煤费、房产税，你都交了啊。”

而在供大于求的城市，显然是：房东全包。

房产税并没有改变房价上涨或下跌的趋势，只是房价涨跌的趋势或预期会导致房产税由谁来承担。

6.结论

1.房地产税不是房产税，这是两回事。

2.房地产税立法重点是把房地产税收相关“暂行条例”升级为相关税法，而不是推进房产税。

3.房产税征收还有漫长的路要走，最乐观估计也要5-8年。

4.如果征收房产税，大概是一个月租金，且大概率是租客来承担额外成本。

5.房产税不会降房价。

总而言之，征不征收房产税和你是否要买房，两者之间并没有关系。

值得买的房子，不会因为征收房产税而导致不应该买。

不值得买的房子，也不会因为征收房产税而导致值得买。