4月1日，房屋契税或上调

　　山东省税率由3% 调整为3%-5% ，岛城细则尚未出台

　　根据近期省政府发布《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》。山东契税税率将由此前的3%，调整为浮动的3%-5%。新的征收政策将从4月1日起施行。27日，记者从岛城相关部门获悉，已经接到省政府文件 ，但具体实施细则还没出台。业内人士分析，契税税率调整后，针对首套房的优惠政策不会改变，但二套房和商业住房的税率或上调，最高或可上调到5%。

　　下月起买房或多花钱

　　“在市北区青建依山半岛买了套房子，昨天接到了销售人员的电话，催着赶紧办理相关手续，因为听说契税税率要上调了。”27日上午，购房者马先生向记者反映 。因为担心税率调整导致购房成本增加，接到电话的当天，他赶紧托人办理银行贷款等手续。

　　不但是购房者，中介机构也早已获悉了契税税率将要上调的消息。“1月底我们就从交易中心了解到，山东省契税税率都要进行调整。”科威国际不动产的孙杰说，受此消息影响，已有不少二手房客户抢着办理过户手续。

　　市场关于契税税率将上调的猜测并非空穴来风。此前，省政府发布《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》。将契税税率由此前的3%，调整为浮动的3%-5%。新的征收政策将从4月1日起施行。

　　岛城已接到相关文件

　　记者注意到，按照新修订的《山东省契税征收规定》，税率调整后，契税适用的具体税率，将由省财政部门会同地方税务机关根据实际提出建议，报省政府批准并向社会公布。27日，青岛市相关部门工作人员也证实，已经接到了相关文件，但具体的实施细则还没有出台，目前仍按照以前的政策执行。

　　据介绍，目前岛城契税征收实行浮动税率。其中首次购房者，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行；户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，契税按照1.5%征收；所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。

　　“由于岛城还没有出台实施细则，所以还无法判断对整个房地产市场会产生怎样的影响。”21世纪不动产总经理刘刚说。

　　首套房有望延续优惠

　　从目前执行的契税税率标准来看，刚性需求的购房者一直享受着契税方面的优惠政策。“细则正在制定过程中，但估计新政策施行后，针对首套房的优惠政策仍将会延续。”27日，青岛市房地产交易中心的工作人员说。

　　惠百家不动产总经理董晓峰分析认为，从此前国务院出台的“新国五条”可以看出，对首次购房需求还是支持的。“作为楼市调控的一个重要因素，契税调整不会背离国家的宏观调控政策，所以首次购房需求不必对契税政策的调整太过担心。”董晓峰说，但二套房及以上的改善性需求和投资性需求客户，很可能将面临契税税率的上调。

　　但也有业内人士分析，这次省政府发文要求调整契税税率，楼市调控政策又明确要求抑制房价不合理上涨，岛城的契税税率或许会面临全面的上调，无论是首套房还是多套房，购房成本都会不同程度地增加。

　　房子价值百万，可能多掏两万

　　对首次购房、改善性、投资性购房者来说，契税政策的变化会带来怎样的影响？

　　“省政府文件要求契税税率调整为浮动的3%-5%，岛城实施细则还没有出台，具体的税率标准也没确定，但调整后购房成本的增加是必然的。”科威国际不动产的孙杰说。

　　中介机构人员给记者算了一笔账。由于这次调整，二套房上调的可能性非常大，所以算账时，选取的是二套房的购房者。

　　以市北区一套面积100平方米、单价1万元，建于2010年的房源为例。二套房契税此前执行的是3%的税率，过户期间需要缴纳的契税是3万元，但如果调整到5%后，需要缴纳的契税达5万元。加上营业税、个人所得税，购房者一共需要缴纳12.6万元(5.6% 营业税+2%个人所得税+5%的契税，本应由卖方承担的营业税等现实中一般被转嫁给了买方)。调整前后，因为契税税率的调整导致购房成本增加两万元。但如果购房者购买的房子超过5年，无论是首套房还是二套房，营业税均免征，所以上述成本中应该还能省下5.6万元。

　　新房方面，如果购房者购买的为二套房，目前只征收契税。税率调整前需要缴纳的契税为3万元(契税税率为3%)，调整后需要缴纳的契税为5万元(假定新房二套房契税税率同样调整为5%)，调整前后，买房成本增加了两万元。

　　同一套房源，若购房者购买的二手房为首套房，目前执行的是1.5%的契税税率，需要缴纳的契税为1.5万元，三类税费成本为11.1万元(5.6%营业税+2% 个人所得税+1.5%契税)；由于业界猜测针对首套房的契税优惠仍可能存在，所以构成成本变化应该不大。如果购房者买的是新建商品住房，又是首套房，以一套100平米，单价万元的房源来算，税率调整前后需要缴纳的契税可能仍为1.5万元(契税税率为1.5%)。

　　此外，由于从去年3月1日开始，青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)开始施行。“过户的时候，还需要缴存房屋专项维修资金。”孙杰说，无论是购买新房还是二手房，无论是首套房还是二套房，目前高层住宅均按照133.6元/平方米缴存，粗略算来，除上述三类税费外，还需要额外缴存13360元的房屋专项维修资金。

　　据介绍，目前二手房交易过程中，涉及到的税费成本主要包括契税、营业税、个人所得税。除上述税费成本外，还需缴5元的印花税，80元的登记费，365元的抵押费，每平方米6元的手续费以及10元的工本费。

　　利好利空都有，楼市走向难料

　　契税税率的调整，将会对岛城的房地产市场造成怎样的影响？业内人士分析，税率调整直接增加买房成本，但“新国五条”刚刚出台，岛城公积金贷款上限也刚刚上调，岛城楼市可谓“利好”、“利空”因素都有，楼市走势如何尚难以预料。

　　“契税税率的调整，意味着买房的成本增加，而购买二手房的交易成本要远远高于新房。”科威国际不动产的孙杰说，受此影响，可能造成两个结果，一是满5年的二手房房源变得抢手，因为可以省下5.6%的营业税；二是不少的购房者转向新建商品住房市场，毕竟目前岛城新房存量近 15万套，而且不少房子都是现房。

　　“但契税税率的调整，更多的是影响购房者的心理层面，因为楼市的利好政策也会在一定程度上刺激购房者。”楼市分析人士张百忍说。所谓的利好政策，指的是公积金贷款最高限额的上调。从今年2月1日开始，青岛新建商品房公积金贷款最高限额统一调整为60万元，二手房公积金贷款最高限额统一调整为35万元。“公积金贷款额度提高后，原本为凑不够首付犯愁的购房者可以出手，而且公积金贷款买房也能省不少钱。”张百忍说。

　　除了公积金政策调整带来的利好，楼市的利空政策也频传。“早在市场传出契税税率调整的消息之前，为做好房地产市场的宏观调控，国务院‘新国五条’出台。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，其中的利空措施包括扩大房产税、严格实行差异化信贷政策等。由于“新国五条”的具体地方实施细则还没有出台，岛城入围房产税试点城市的可能性也没有最终确认，楼市走势还难以预料。

　　“但有一点需要明确，楼市调控政策影响的肯定不仅仅是购房者，开发商受的影响会更大。”张百忍说，若所有的政策细则出台并施行，购房者的成本增加，投资者的投资成本增加，多套房的持有成本增加，投资性需求会继续止步楼市，开发商销售周期会延长。“这些，都是可以预见的市场变化。”张百忍说。

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　　平安民生否认叫停按揭房贷

　　近日，有报道称 平安银行和 民生银行叫停了二套房贷，多家国有银行二套房贷政策从紧。28日下午，记者采访岛城平安银行和民生银行，当事银行均予以否认。

　　平安银行总行相关负责人在接受北京媒体记者采访时表示，目前该行确实停止了三套及以上住房贷款，但首套和二套房按揭贷款则不在此列。不过，记者分别致电平安银行建国门、 中关村和三元桥支行，得到的回答却是“无论首套房贷还是二套房贷或者三套以上房贷，所有的按揭贷款全部停止”。

　　而平安银行青岛分行的工作人员称，房贷业务一直没有停，“叫停按揭贷款”的传言不知道从哪传出来的，不过，近日，总行上收了分行的房贷审批权限，房贷业务审批将全部在总部进行。该行称，总行会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。

　　民生银行青岛分行工作人员称，民生银行没有收到总行下达的停贷的通知或文件，但在分行和支行层面，不同网点会根据自己的额度进行调剂。“民生银行在青岛房贷业务规模特别小，即使停贷也没有什么影响。”

　　工农中建等国有银行在接受采访时称，二套房贷业务目前仍正常开展，执行首付60% ，利率上浮1.1倍的政策，没有新的变动。

　　房贷收益较低审批速度放缓

　　在限购的大背景下，目前的个人住房贷款主要是针对首次置业及二套房购买者，政策性很强。虽然相比贷款利率弹性更大的小微业务、个人消费贷款等，房贷业务显然收益较低。但是，从平安银行及民生银行措辞谨慎的回应中可以看出，各银行对于停止二套房贷业务还是心有忌惮。

　　多家专业贷款机构在接受记者采访时表示，现在银行审批更加严格、批贷放缓明显。“以前可以向顾客打包票申请到8.5折，现在心里真没底。”一位贷款机构业务员告诉记者，“去年2个星期就能完成房贷的申请，现在有时要拖一个多月才行。”

　　专业贷款机构伟嘉安捷市场部分析师吴昊告诉记者，民生和平安从2010年开始主攻中小企业贷款，即便真的停办房贷业务，也只是自身转型的结果，不带有普遍性。她表示，近 2个月不少人感到房贷“紧缩”，主要是因为银行在控制房贷数量和批贷的速度。

　　“进入2013年以来，房地产市场交易量出现回升，这主要是因为冲破五年限购的首次刚需购房人开始入市，这部分购房人占节前房贷交易人群总数的15% —25%左右。现在购房量激增，为防止房价出现持续走高，各家银行纷纷放缓了房贷批贷的速度和数量。”吴昊表示，目前他们合作的各家银行，贷款审核仍在有序进行，“只不过控制了批贷的速度 ，感觉上的确是缩紧了。”

　　据《法制晚报》记者 王爱科