我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的 买房导师，目前为提供买房解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：广叔，你好，新人首问，1.我/老公都在东莞生活工作，东莞名下有三套，分别在东城新世纪星城， 黄江花样年江山和莞城铭可达小房（读书用），广州新塘金泽豪庭（我）增城朱村保利中航城（夫）夫妻各一套贷款中，现在想卖了老公中航城的4房去东莞jL再买（老公为贷款人）；我打算考中级经济师明年入户广州，我是要卖了新塘金泽豪庭的三房去广州中心区去买，还是先买南沙？如去中心区买，买哪些楼盘，预算400-500万；如买南沙，具体哪些 版块，哪些楼盘？
2.或者不卖新塘的房子再广州二套是 首付7成/4成（清贷款），广州可以jL吗？
3.未来三五年，广州中心片区涨副会高一点还是增城南沙高？
4.卖广州朱村买东莞城区这个决定可以吗？东莞未来城区三年走势如何？
回答：你好。1、新世纪星城还可以；花样年江山近在建地铁 黄江北站，还可再持有；铭可达带实验小学，读书用可保留。金泽豪庭一般，可出手；朱村保利中航城近地铁凤岗站，朱村炒作的噱头：科教城，富士康科技小镇，近期的朱村 万达广场，价值不如新塘，可出手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。2、广州还清贷款是需要5成的，可以。3、中心片区是先涨的，也涨的，在跌的时候也是最抗跌的。4、可以，东莞短期大概率横盘，但中长期看还有潜力
提问：广叔你好，东莞户口，持有2房，一个贷款中，想买多一套投资，手上80粒，年收入20万，想抵押货。想问1，今年 限购后明年房价会回调吗？2.如果在樟木头保利二期二房， 黄江 花样年华江山2房，价格差不多，哪个适合投资？或者其他镇哪个 二手房适合本人？
回答：你好。 调控等一年后都有社保之后，这波购买力入市，还会涨的。可DY。 黄江 花样年华江山潜力要大一些，离深圳最近，未来地铁也有望直通深圳光明。
提问：广叔，您好！想请问一下，茶山金融街和万江美丽湾二期，二选一的话选哪一个楼盘好一点？自主加投资的。希望广叔帮我分析一下，万分感谢！
回答：你好。二选一的话当然茶山金融街，景观好，茶山目前还算洼地，有双TOD加持，近东城，比较有潜力。美丽湾二期景观没有那么强，而且靠近路边会有点噪音，不过离未来万江CBD近，周围环境一般，开发尚需要较长时间，有一定的不确定性。所以选择前者会更妥当一些。
提问：你好广叔，家里人对这个不懂，只能请教您！ 坐标深圳，深户。 首套买在中山，深中通道出口，83平有房贷，之前父母买的想等深中通道通车，涨一波，但现在感觉很鸡肋。 因为年底或者明年初结婚，想婚前在深圳再买一套。 现有了 弹60,请问适不适合现在将中山卖掉，在深圳置业？直接买子弹不够。因为公司有2房宿舍，还能住3年左右。 深圳置业的短期不考虑自住，位置具体哪里适合？ 另外男朋友是sfsd,是跟他合资买？还是先自己婚前买？纠结？求指导
回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。小城市成为交通枢纽，算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有影响力的城市。夹缝中的小城市 房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。婚前你自己买，深圳全款抵押或者5改3操作成首套。
提问：你好广叔，目前在深圳有一套两房，在我老公名下，我属于无房无贷，想卖掉，用我的名字来换一套三房，假如可以用杠杆lh三成， 首付后的钱还想再用老公的名五成买个一房，算了一下可以撑五年，以后看情况再把一房出手。或者是两房不卖，但手机只有一百多一点，直接用我的名买一个一房。目前有两个问题向您请教：1，我的首房首贷用在哪一步才是化？因为目前银行也要收紧jlh贷款，3成首付还有没有希望。2， 深圳福田区梅林片区的梅林一村，是大型公务员社区，环境可以，户型不太好，有个梅香共享 学区，还值不值得买？（我住在梅林一村附近， 小区比较小，荔园阁二期，地铁上盖，墙外是公园，缺点是初中学位一般，小区不大，优点是地铁就在门口，非常近，您看我可以换去梅林一村吗？）
回答：你好，1.预算允许情况下，深圳首套资格尽量先用在三房上面，相比一房，因为三房总价更高， 首付三成，那么所需承担的上车成本就小一点。如果先买一房后面再买三房，二套 首付成本就太高，更难上车三房。杠杆的原理就是以小撬大。2.梅林一村可以考虑，而且还是在周边居住，买入问题不大。梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能。
梅林一村也是非常著名的公务员社区，00年入伙至今，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计， 高层小洋房，整体感很强， 物业管理ok，车位不足。交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，备考塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校可能划为名校分校，这个还未确定的因素是重大利好。目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。深圳刚需 买房价值高的板块，详见内部分享！
提问：你好广叔，本人家庭年收入到手100W不到，现在有一套坂田信义嘉御山5期三房，中介说可以谈600W出售，月供14000多。现在家庭银行存款90多万，第二套7成 首付实在给不起。想购入中洲湾 公寓47平一房一厅，参考京基滨河时代，租金220-230元\/平，租金3.5%，是否值得购入及投资？感觉虽然是公寓，但离车公庙，超级总部、福田中心区很超近，地段不错。
回答：你好，中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋 住宅，一栋 公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售， 开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验没有 开发商描述的那么美好。
配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。买这个盘的人大多数被 开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。 公寓更是。房产投资所有中，租金跟房价涨幅比，不值一提。二套资格可以买 二手房，全款抵押的方式可以操作成 首付3成，找个垫资公司配合即可。信义嘉御山是坂田北的居住+商业+学位三位一体的大型 高层花园社区，信义嘉御山是坂田近三年投资还算不错的楼盘，原因并不只是华为，而是在深圳二环这个段位，价格控制得很好。坂田天虹的业态很齐全，虽然有点乡村low，比较实惠，符合码农盘的审美取向。嘉御山的优势在于学校，华为科技城外国语有种北京西二旗的感觉，码农子弟把不是名校的硬考成名校。可以考虑保留信义嘉御山，做截断抵押融资，继续入手潜力盘。
提问：你好广叔，希望您能对我的 买房计划给点意见（推荐位置和区域等） 个人情况：未婚、广州户口、广州无房无贷 资金：120万 首付，可接受总价350万的房子 买房目的：投资（买后放租用） 个人预期：往东往南买，离地铁越近越好 希望广叔能给一些建议，谢谢！
回答：你好，总价350万的标的物，几个选择： 1、沿着地铁5号线、13号线，在鱼珠-老黄埔一带选择，次新地铁口物业 2、沿着地铁3号线，去到汉溪长隆、汉溪大道附近可以选择 3、沿着地铁7号线，在万博附近的电梯次新花园社区来选择，也是没问题的
提问：你好广叔，我的情况如下，望您指点迷津：目前家庭名下2套，其中一套是龙中的熙和园复式，在租，且长期不会自住，因为目前龙中无产业支撑前景相对不抢眼，打算卖掉，那么：1、是现在卖掉呢还是等等看能否跟涨再卖？2、卖掉之后的房款+手上现金，结合家庭收入可 置换大约总价1000W的房子，是直接购买一套总价1000W的呢，还是购置2套500万？房票可操作。十分感谢，盼复！
回答：你好，你这种也等于 大户型，传导过来是最后一波，会很慢，再者那边中上学位的房子其实一直有在涨的，熙和园也不例外，复式产品现阶段本不是那么受欢迎，可以先试着挂盘试探市场。
提问：你好广叔，地铁6、10号线开通，那么沿途经过，地铁从无到有的板块，比如大浪、石岩、凤凰城、公明、松岗、坂田、平湖，这些地段的房子，目前是该入手还是该出手？以上的板块，目前单价和未来价值如何评估？
回答：你好，问题的答案标准只有一个：这个板块是否能成为被 置换的目标，未来还能不能涨（也就是有没有齐全的生活 配套，有没有未来的增量利好）；所以很多板块，比如平湖、大浪、石岩， 业主们想的是地铁通了，终于等来刚需接盘侠，利好出尽，可以涨一波换到更好的地方了；但对于还有很多未来利好空间的坂田、光明凤凰城，大家的想法又不一样了，此时地铁通车，却是自用型客群好的入场时机；深圳客群的 买房心态，是既要方便、又要能涨。
提问：你好广叔，请问今年两个新盘临海揽山和华润城四期，您怎么看他们的定位和的空间？您预计他们分别的起售价是多少呢？另外手中信和自由广场一套，壹城中心有套四房，之前您建议出点信和，但我想都出掉，不看好这边的空间了。所以想手里两套房全部换成新世界两套，或新世界一套，华润去打新一套。您的建议呢？
回答：你好，新世界揽山临海，蛇口30万方大盘。位置还不错，背山靠海。山顶 住宅且位置还不错的新盘少，属于稀缺产品，价格肯定不便宜，目前价格还不确定。总体来说对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。
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广叔谈房2020-11-23 23:38:04
