今天，有消息说存量住房 贷款利率允许 转按揭。
霎时间，微信群们都在讨论，像水开了一样沸腾。
天下苦存量 房贷利率高企久矣！
眼看这几年新增 房贷利率从4-5%一路下滑到近期的2-3%，在苦哈哈还着存量房贷的人们发现，即便五年期 LPR已经降到3.85%，他们的 房贷利率还是很高的。
何况很多人都是在每年1月1日才能调整 月供，至今还无法享受3.85%这个 基准利率。
另外，很多人的脖子上还套着上浮BP呢，即便新的一年来了，基数调整到3.85%了，他们的 房贷利率还得在这个基数上再上浮的。
到现在，还有很多人还着4个点、5个点的 房贷利率。不管从绝对数还是从相对数来看，都很高，还贷压力不小。
存量还贷者的反击： 提前还贷+商转公
早期还能买到4-5%年化收益理财产品，很多人对 房贷利率的高企还没有很强烈的痛感。
这几年，随着存款利率一路疯狂下跌，理财产品打破刚兑并深度下探至1-2%，甚至这一两个月出现负收益，还爆发出“三年期封闭基金亏损本金30%遭到 清盘”的新闻，人们的神经一下子被灼伤了！
因此，我们看到，2023年各银行的年报重点提及“ 提前还贷”。人们用脚投票，选择了反击。各大网络平台充斥着“ 提前还贷是最好的理财产品”之类的观点。
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（网图，侵删）
人民银行统计，2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。
2023年全国商品房销售面积约有11.17亿平方米，销售金额约为11.66万亿元。在这样的情况下，个人住房贷款余额还出现下降，这是因为很多人进行提前还房贷了。
除此之外，据《北京商报》统计，今年以来已有超过30个城市陆续执行或优化“商转公”政策。这一趋势已经从县域级别城市逐渐蔓延至二线城市。
由于公积金 贷款利率只有2.85%，如果动辄4-5%的存量商业贷款可以转成公积金贷，可以节省的利息将很可观，所以“商转公”受到人们的热烈欢迎。
房卫士发送了该新闻，顿时引来无数咨询。
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（网图，侵删）
“ 转按揭”怎么做？消息是真的吗？
那么这个引爆今日舆论，并被宣传引爆了A股、引发地产股涨停的“ 转按揭”，是怎么做到的呢？
房卫士创始人郑大源分析道：“存量房贷降低是有先例的，2009年、2023年都发生过。”
据他了解，降低存量 房贷利率有三种方式：商转公、 转按揭、普降！
“ 转按揭，就是将这家银行的存量房贷搬家到另外一家银行，业主可以享受最新的 房贷利率。
这个政策最大的障碍在于，房贷仅限于房屋买卖申请。
就是说，我想购买别人的房子，我不够钱，故而我申请房贷（用途是买房）。在广州申请房贷必须提供网签合同，必须提供过户的凭证（税费发票，网签合同具结的凭证等）。
而同一笔贷款， 转按揭，就意味着不存在业主的变更、不存在过户。这在以往申请的贷款叫做纯抵押、经营贷，而不能申请房贷。
这个法理问题如何解决？需要政策支持。否则就是违规操作。”
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他还分析了“ 转按揭”的优劣：
“ 转按揭，存在重新申请的手续费（按揭费），大概率还要交担保费，也有可能需要支付评估费（不过现在正常情况下，基本上是银行支付）。这是转按揭的缺点，转换成本比较高，而且耗时。
转按揭最大的好处是，可以重新评估、重新贷款，按照最新的房价（评估价）申请到85%的贷款额度。对于当年贷款额度较低（当年首付3成、4成、5成甚至7成）的客户来说，可以申请到更多的贷款额度，而且利率还非常低。”
按揭专家郑大源：建议普降存量 房贷利率
郑大源认为，假如当下进行“ 转按揭”、各大银行存量房贷大搬迁的话，社会成本比较高。
假如可以普降，最为简单，几乎不存在转换的手续费。像2009年、2023年那样，由银行来操作，无需借款人配合，即可将 房贷利率降低到合理的程度。
但是，无论走哪条线路，对于银行业来说，终归是降低了利润收益，是一个利空，除非国家政策要求，否则不会主动降低存量 房贷利率。
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郑大源2024-08-31 11:19:51来自北京市
