防范“过热” 无锡二套房公积金贷款利率全面上浮10％

继9月常州出台二套房首付提高的政策之后，长三角区域又一城市出台调控新政。10月15日，无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整第二套住房公积金个人住房贷款利率的通知》（简称“《通知》”）。其中规定，职工家庭第二套自住住房公积金贷款利率，按照同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍执行。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，无锡本次政策主要针对二套房利率加大购房成本，抑制炒房。至此，无锡公积金贷款调控从首付比例到额度，再到利率等方面规定已基本补齐。

提高二套房公积金贷款利率，打击炒房

在业内看来，此次无锡的公积金新政，实际上是去年9月政策的延续。

据了解，去年9月25日，无锡市住房公积金管理中心曾发布《关于进一步规范和改进我市住房公积金政策的意见》，其中规定，住房公积金贷款发放对象为购买首套自住住房和第二套自住住房的缴存职工家庭，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款；职工家庭在无锡市行政区域购买首套自住住房申请住房公积金贷款，首付比例不得低于房屋总价的20%；购买二套自住住房申请住房公积金贷款，首付比例不得低于房屋总价的40%。

“2019年，无锡公积金政策主要针对贷款发放对象，首付比例以及最高额度做出具体规定，而今天发布的政策主要针对二套房利率加大购房成本，抑制炒房。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示，此次无锡上调公积金贷款的利率，旨在稳定 房地产市场预期，防范年底市场出现过热现象。

从成交量数据来看，据贝壳研究院统计，无锡 新房市场成交面积累计1-9月同比降幅仍在两成左右，市场远未恢复，但土地市场累计成交量规划建面及平均楼面价分别同比增长33%和28%，同时，根据国家统计局发布的新建商品住宅销售价格指数，无锡2020年8月同比增长10%。

而在成交结构方面，2019年市场以不限购区域的低价 楼盘为成交主力，2020年无锡限购区域均价2万元以上的改善楼盘销售火热，对应客户为购买二套乃至三套的改善型客户，因而，本次公积金贷款政策的调整也是针对改善市场销售较热的定向调控。

与此同时，从供需层面看，同策研究院高级分析师李霄霄指出，2020年1-9月，无锡市场供应量总量仅为2019年同期的84.3%，而成交量则为去年同期的92.6%，无锡市场的6个月移动供需比，从2020年3月的1.18降至8月的0.76，为近3年来最低，市场供需失衡的压力较大。“从无锡公积金政策调整的脉络看，2019年由于不限购区域买房客户较多，导致公积金额度较为紧张。”李霄霄称。

信号意义明显， 楼市平稳仍是主基调

值得一提的是，8月30日，无锡出台《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了五方面针对性措施，包括加强土地市场管控、支持居民合理自住需求、坚决遏制投机炒房、整顿规范房地产市场秩序、加强房地产市场监测分析。

彼时，无锡还调整差别化住房信贷政策，对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付比例调整为不低于60%，此前是40%。对无房无贷的 购房家庭，继续执行贷款首付比例最低30%的政策，公积金贷款政策则未作调整。

无锡此次加强调控，在业内看来，信号十分明显，今年四季度，楼市平稳依然是主基调。

实际上，下半年以来，为实现房地产市场“三稳”的目标，房地产政策应市而变：从上半年的“救企”转向“稳市”，“房住不炒”一以贯之。下半年以来中央层面多次召开会议，敦促地方尤其是土地市场过热、房价上涨较快，市场预期不稳的城市，及时采取针对性措施稳市场。

在此背景下，地方层面紧调控，“一城一策”持续发力。政策从供需两端同时发力，需求端的政策重点阻击投资性需求，部分自住需求也被政策延缓。

贝壳研究院统计，今年7月1日至9月30日，全国共有44个省市67次推出房地产相关政策，其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川共14城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和 房产转卖门槛，防范市场过热，进一步深入打击投资需求。