父母房产过户给子女们留意了！新规下，2022年起全都“这样”处理

房天下  作者：湖州小房  2022-01-16 17:49

[摘要] 父母房产过户给子女们留意了！新规下，2022年起全都“这样”处理

根据统计部门公布的商品房销售额和销售面积算出，截至2021年11月底，新建商品房均价为1.02万元/平米，比年初的1.06万元/平米有所回落。不过，对于大多数人来说，由于基数较高，似乎没有什么感觉，买房仍旧是一件不容易的事。

值得一提的是，即便现在的 房价相比20年前普遍有一二十倍的增长，大部分人仍不着急变现，他们仍愿意将财富仍旧储留在房产上，说到底，房子不仅具有居住属性，还象征着财富，不但自己可以收子，未来老了还可以“传递”给下一代，让他们的生活也有基本保障。那么，问题就相继而来，现在一套房子总值少则几十万，多则几百万，上千万，如何将这样一大笔财富过户给子女就非常重要了。从现实来看，房产过户都会牵涉到税费，由于标的大，不同过户方式的费用也天壤之别，比如500万的房子，哪怕是差1个百分点也是5万元。所以，经常有听到身边人问，到底选择哪种过户方式好呢？但网上各种过户信息满天飞，有的说这样，有的说那样，他们越看越迷糊。下面，我们根据国家有关房产过户的规定进行一个完整梳理，建议留存。

房产过户给家庭成员，新规有变

长期以来，我国关于房产继承主要都是以《继承法》来约定，但随着形势变化，有很多情况已不适应现状。从2021年1月1日开始实施的《民法典》继承篇替代了原《继承法》，其中定调了未来房产过户的大方向，也更人性化。可以明确地讲，在《遗产税》未出来之前，我们大概率都是按照这部大法来安排包括房产在内的继承过户事项，但一些涉及到税费的细节还是在适时调整，这不，正式施行的《中华人民共和国契税法》就对房产过户的税费进行调整，综合各项新规来看，主要有以下几个方面的变化：

首先，说网络上的一个曲解。最近有卖二手房的房产中介发朋友圈说，以后契税要从1-3%调整到3-5%，让买卖双方尽快完成过户，这是不正确的。在以前的《中华人民共和国契税暂行条例》同样也是规定3-5%的契税，不过是一直都按照1-3%的优惠来执行的，新《契税法》仍旧沿用这一条，且现在未听说取消优惠，那么，意味着未来将继续执行1-3%的契税优惠。

其次，增加了2种免契税情形。一是法定继承人继承土地或房屋权属；二是夫妻婚姻关系存续期间，双方变更土地和房屋权属。这两种过户情况免征契税。所以，新规明确了夫妻之间过户房产是免征契税的，但子女显然不在此列，所以，子女过户还是要交这个过户费的。

第三，此种情况免征个税。具体为：法定继承、无偿赠与给直系亲属或赡养人、满5等情况免征个税。这里解释两点：1.“满5”就是自住房且新取得的房产证满5年；2.个税征收标准为：按房产交易合同价格总价差值（现在卖出价—原来的购入价）的20%，或直接为房产交易合同总价的1%核算。

根据新规的变化，3种过户方式的对比如下：

先看房产买卖过户。

买卖交易过房子的人都知道，这种方式是建立在各方都健在的情况下，且操作方式也比较成熟。但谁都知道，买卖过户的税费有一个的特点就是与房产的面积、取得房产证时间以及是否是自己的住房有关。满2年可免征营业税，满5年再免掉1%的个税，按照“契税+个税”的原则可以算出：

以一套价值100万的房产、房产证“满5”为例，其他价值可以参照此标准得出结果。那么，90平米以下、90到144平米、144平米以上三种面积段的税费为2万、2.5万、4万，不过，如果不是卖方房产，那么，三个面积段的税费分别加上个税1%，得出的结果分别为3万、3.5万、5万。

再看房产赠与过户。

房子属于不动产，赠与也是需要缴纳相应税费的，但根据新规，对直系亲属或赡养人赠与房产免征个税，夫妻之间的赠与过户还免征契税。那么，分别看一下两种情况的税费，同样以一套价值100万的房产为例：

假如属于夫妻之间赠与过户，其中契税为房产评估值的3%免除，公证费为房产评估值的1%，印花税为0.05%*2（双方），过户费用即为：（1%+0.05%*2）*100万=1.1万。

假如属于非夫妻之间的直系亲属或赡养人过户，其中契税3%需要全额缴纳，同时还有公证费1%和0.05%*2（双方）的印花税，过户费用即为：（3%+1%+0.05%*2）*100万=4.1万。

最后看房产继承过户。

继承过户分两种情况，一种有遗嘱的继承，一种是无遗嘱继承。先说有遗嘱继承。按照规定显示，主要有三大变化：

一是遗嘱不一定要求公证，未经过公证的遗嘱也有效，且遗嘱的效力以最后一份时间为准。比如说，份遗嘱公证后，后来又写了两份遗嘱，以最后时间的遗嘱为准。而且立遗嘱方式增加到4种，手写、打印、录音、录像方式立遗嘱都可以，其中只有打印遗嘱要求两人（含）以上人见证签名签时间即可。一句话，怎么方便怎么来，且按被继承人最真实意思来。

二是继承人范围增加。为尽量避免无主房产生，代位继承人增加了直系晚辈血亲继承人，包括兄弟姐妹的子女。然后，的继承人顺序变为：顺位继承人，配偶、子女和父母，第二顺位继承人中的姐妹或兄弟也不在的话，就由其子女来继承。大家要明白一点，代位继承并不是越位继承，而是建立在前面的顺位继承人和第二顺位继承人都没继承的情况下，所以，无需多虑。

三是继承过户的费用。严格地说，这条不属于什么变化，一直也执行的，继承过户的费用包括公证费、登记费，各地费用有所差别，但基本都介于几百到几千元之间。

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