“我们都有光明的前途“，这句话是前两年很流行的一个梗。

　　语出98版新华词典例句：张华考上了北京大学；李萍进了中等技术学校；我在百货公司当售货员：我们都有光明的前途。

　　时间不语，其梗自显，20多年后的现实是：谁跟你”们“啊？

　　楼市颓唐期，这样的童话也满天飞，还有很多人相信。

　　咋说呢，有人笑比中庭树，有人一日秋风一日疏，不是没有原因的。

　　来看一看，上周青岛楼市都发生了些什么事吧。

　　打铁的青岛华润，流水的营销总！

　　业内消息，青岛华润城市营销总换成了从济南调任过来的新人，下面各个项目的营销总随之刷新：地王润府的营销总来自烟台，云上观海和西海岸国际海洋智区的营销总离职，灵山湾悦府的营销总调岗等等。

　　近年来销售打铁，或是青岛华润人事大变动的背景。

　　云上观海的销售数据一直存在争议，宣传数据与实际数据打架的情况让旁观者摸不清头脑；国际海洋智区以价格战开道，利润折损极大；灵山湾悦府和灵山湾壹号的营销成本居高不下，据说分销佣金到了5%，200万的房子中介费就要付出去10万。

　　投入产出比辣眼，总要有人承担责任，但是把责任全部归咎于营销，也有失公平，因为近年来，华润在青岛拿地的水平着实不敢恭维。

　　胶州华润城、国际健康生态谷、国际海洋智区这三个项目位置偏僻，销售面临天然硬伤。

　　云上观海的问题是选择方向不对，要在欢乐滨海城这样的刚需地角打造豪宅，颇有点缘木求鱼的固执，《丫鬟身子小姐心，云上观海有点悬！》这篇文章里说得很清楚。

　　市北地王润府靠近市北CBD，位置不错但是目标市场有限，因为价格对标崂山，区域改善需求肯定更青睐崂山。这也是奇怪的地方，堂堂央企豪门，为什么总是避开青岛楼市最高端的崂山区域？搞不定吗？就像灵山湾壹号和悦府，热门板块的竞争太过激烈，没有精细的运作能力很难控制成本。

　　销售不如预期，让营销总背锅是最顺理成章的逻辑。但是，如果只是就错论错，不进行系统性的反思，找出问题的所在，惩罚就会流于表面化，起不到校正错误、总结经验的作用。而治标不治本，阻止不了错误继续发生。

　　到那时怎么办？再拿下几个营销总来交差吗？

　　何况，总跟战友们说：谁跟你”们“啊？容易影响军心，队伍就不好带了。

　　青岛楼市最新单价：20万/㎡！

　　8月第一周，青岛楼市最新单价榜出炉，崂山区鲁信海曙云霞以20万元/㎡的销售均价位列榜首，国信海天中心以87890元/㎡的价格位居第二，海信君澜项目则是76536元/㎡排名第三。

　　说起海曙云霞，就会想到青啤地产。

　　2015年底，青岛啤酒房地产有限公司将海曙云霞项目整体转让给山东鲁信置业有限公司，后来打造成仅有41户、容积率低至0.25%的纯别墅小区，有些媒体称之为“青岛第一豪宅”。

　　青啤地产并不差钱，为什么要将背山面海、雄踞石老人钻石级海岸线的项目转让呢？

　　坊间的传闻很多，未经证实不便多议，眼见的事实是青啤地产做啤酒是一把好手，做地产则乏善可陈，他们在青岛楼市起步早、实力强，却在楼市狂飙猛进的20年景气周期里泯然无为，没什么 存在感。

　　比如浮山后，在浮山后地区开发、储备了大量土地的浮山新区开发指挥部于2006年整建制划转青啤集团。后来浮山后崛起为青岛楼市顶流，青啤地产却杳然无迹。

　　比如颐山源墅，当年青啤立志要将浮山脚下的这个项目打造成豪宅标杆，结果一言难尽，淅淅沥沥地卖了好多年。

　　在青岛楼市，青啤地产能拿地也会拿地，但是可能缺乏地产基因吧，项目的口碑都一般。以至于有促狭的业内人士戏称：青啤与地产八字不合。

　　被人说得多了，市场表现又不好，自信心就会受影响，这可能是青啤地产转让海曙云霞项目的内在原因吧。

　　话说回来，如果不转让，海曙云霞项目也未必有今天。

　　城阳要发购房券，起步八万元！

　　为了提振楼市吸引购房者，青岛城阳区准备为六类人才发放购房券：第一、第二类人才按照一事一议的原则开会研究确定发放标准，第三类30万元，第四类25万元，第五类15万元，第六类8万元。

　　看起来是不是很眼熟，有点像2.0版的共有产权？

　　这么想也没错，因为城阳楼市曾经靠着共有产权政策，从姥姥不疼舅舅不爱的窘境里冲到了青岛楼市的第一。随着该政策结束，城阳又陷入了库存的汪洋大海中：截至8月9日，城阳区新建商品房库存为31498套，库存面积超过360万平方米，均列青岛市第一名。

　　咋办呢？看着北岸城区、夏庄片区、惜福镇、城阳北、白沙湾片区那些密密麻麻的楼盘，下意识的就会想起共有产权的好来。

　　实际上，共有产权政策拉动了城阳楼市，也因为一些疏漏留下了不少隐患，这次的购房券政策注意到了前策的疏漏，打了不少补丁，可以粗略的称之为“补丁版”。

　　比如，不含高新区，只帮助最困难的地方；比如，一年只有一个亿的额度，按照套均10万补贴计算只有1000套，也就是总量控制；比如，时间只到2023年底，没有时间限制的优惠就不是优惠；比如，社保、公安、民政等介入，资料造假等问题会得到有效遏制。

　　总体来看，设计的还是挺理想。

　　不过，是骡子是马，得市场说了算，且拭目以待吧。

　　打科技牌的福瀛天麓湖紫园，曾因弄虚作假被逐出陕西！

　　8月6日，青岛西海岸的福瀛天麓湖项目召开新品发布会，主打新科技牌的紫园正式面世。

　　位于黄岛韶山路的福瀛天麓湖项目，除了将最后三栋高层产品命名为紫园，还披挂了科技健康的概念，据说拥有迭代升级的12大科技系统。随后的宣传推广中，顺理成章地自诩为西海岸知名高端楼盘。

　　科技与房地产项目嫁接不算新鲜，上一个这么干的是实地蔷薇国际。

　　当年蔷薇国际曾经声嘶力竭地吆喝过“智慧社区”，大大地赚了一波流量。结果大家也都看到了，科技能使人类进步，也能当镰刀。

　　说到底，房子是用来住的，这是最简单也最核心的需求。如果不能踏踏实实地把这个需求解决了，附加的那些概念也就没有了意义。

　　福瀛集团深耕青岛40余年，也算是知名的本土房企。不过在青岛之外，他们遭遇了不少麻烦，比如去年初，福瀛集团因为工程业绩弄虚作假被逐出陕西建筑市场。

　　不管在哪里，还是要脚踏实地啊。

　　房贷年龄上限提到85岁？五大银行回应了！

　　关于楼市，近期最热的一句话是：夜壶全拿出来了，但尿没了……

　　这两天，最新拿出来的夜壶是“按揭贷款年限调整”，社交媒体流传的信息显示，中行将个人商业住房贷款期限与借款人年龄之和由现有不超过70周岁调整为85周岁，贷款总期限不超过30年。

　　较真的媒体一番打探，五大行均予以否认，具体的政策没有调整：中行、交行加和年龄上限为70周年，工商银行75周年，农行与建行没有具体的年龄上限。

　　可能是因为楼市太过萎靡，大家都束手无策，于是翻箱倒柜乱找刺激政策，滑向“有枣没枣打一竿子”的地步，期望能有奇迹发生。

　　不会有奇迹发生的，因为方法不对路。

　　尿不出来，应该去检查一下是不是尿路堵了，而不是拼命地吃利尿剂，或者摆一地的夜壶。

　　同样，楼市的颓靡也不是因为诱惑不够多，不够大。

　　编辑：周道