在刚刚过去的10月，我们注意到十陵板块原本有一宗计划于10月14日拍卖出让的土地，最终因故终止并未走上拍卖席。

　　在该宗土地的北侧，是一个曾经的“高价地项目”，就是占地81亩的邦泰宽语，当年成交楼面地价达到了12520元/㎡，2020年之前，十陵板块的最高地价就是它了。

　　而十月份出让夭折的这宗容积率仅1.5的纯住宅用地，起拍楼面地价为9800元/㎡，与今年6月佳兆业在十陵竞得地块的起拍楼面地价持平。当时佳兆业所拿下地块的成交楼面地价达到了15950元/㎡，一举又刷新了十陵的地价，如果算上配建部分的成本，实际楼面地价已经轻松超过16000元/㎡。

　　当然，十陵并不只有邦泰和佳兆业。自2017年6月中海以楼面地价11400元/㎡在此片区高价拿地以来，十陵一方面成为了房企眼中的“宝藏区域”，另一方面又因为破旧、杂乱的城市界面引发群嘲，更因此频频登上行业媒体的头条。

　　8大品牌房企进驻，10大改善项目占据市场

　　从2017年至今，十陵累计拍卖成交了11宗土地，其中纯住宅用地和住兼商用地一共10宗，中海、中梁、龙湖、城投、华润、邦泰、蓝光、佳兆业等八大品牌房企相继入局。

　　2017.6-2020.10十陵住宅类用地成交概况

　　截至目前，在十陵最先亮相的项目中海御湖世家和中梁壹号院，住宅均已售罄，今年已经进入了交房阶段。

　　而目前则有华润置地时代之城、蓝光未来和首开龙湖景粼玖序三个项目有房源在售。从在售项目的销售情况来看，均未能实现开盘就售罄，但主力产品中的偏小户型，比如华润置地时代之城建面约116㎡户型、蓝光未来建面约106㎡户型，都快速实现了去化。大户型的产品，只有进入顺销，且辅以渠道拓客，搭配着特定房源优惠，来逐渐完成去化。

　　当然，这些项目的住宅产品去化，还有一部分得益于十陵持续上新的土地成交价格的不断走高。不过，接下来整个十陵的住宅市场，去化可能会更不乐观了。毕竟，还有邦泰宽语、华润置地时代风景、佳兆业珑悦壹号以及城投项目等5个项目，将推出住宅产品。

　　从现在的开发节奏来看，除了城投的两个地块项目（包括人才公寓开元观澜东著）的进度要慢一点，其他三个项目的住宅推售，都将与现在售的项目华润置地时代之城、蓝光未来一起瓜分市场，这就意味着十陵即将迎来改善产品的供应井喷。在客源支撑本来就比较乏力的十陵，新房出现供应潮，抢客、价格战、渠道带客进一步侵蚀开发商的利润空间，这些都是可以想见的结果。

　　我们将几个项目的产品作了一个简单的整理，发现已经亮相的六大项目，在产品规划打造上，虽都偏向改善，尽管各有差异，但正面PK，抢夺同样的客源也是不争的事实。

　　可能因为具体位置、配套以及价格差异，各项目在不同购房者那里的接受度会有些许差异，但“难卖”的大趋势并不会变。毕竟，2.2万左右的单价，与同属东三环外的龙潭寺板块的新房售价相当，但一个属于龙泉一个属于成华啊！

　　十陵变形计，从乡镇老土到低密居住区

　　虽位于东三环外侧，但因为在行政区划上属于龙泉驿，整个十陵区域看上去并不像个“城”。步行在十陵的街道上，无论是建筑风貌，还是街区商业，抑或是区域里的中小学校，都让人感觉置身于五六县小城的乡镇街道上。

　　当然，不管是开发商拿地，还是购房者买房，眼光都应长远一点，十陵卖大运、东进的“蓝图”，当然有底气，但也不乏些许的顾虑。

　　十陵街道实景

　　自2017年成都确定城市发展的“十字方针”以来，处于“中优”范围内的十陵，占据着“紧临东三环”的区位优势，其规划权属于2018年年初被龙泉驿收回。

　　相较于刚需基本成型的大面，十陵自然就成为了龙泉驿最易于发展的改善居住区。此后，龙泉驿多次调整了区域的土地控规，通过土地整理及出让，以2021年大运会大运村的落地为契机，意欲将十陵打造为龙泉驿紧临三环的、最具改善品质的居住区。

　　按照该区域最新的土地规划，所有新建住宅类用地容积率均不超过2.0，在已成交的土地中，更有四宗住宅用地的容积率低至1.5。除了低容积率，为了全面提升居住品质，十陵还将原来的工厂悉数迁出，整体规划布局学校、商业、生态等生活配套。而这些配套的规划与建设进度，自然也成为了当前十陵在售住宅项目最大的区域价值支撑。

　　2019年11月版十陵部分用地布局规划图

　　首先是整个片区的交通建设。整个十陵板块横向除了南北两侧的厦蓉高速和沪蓉高速两条高速道路外，在板块内部还有成洛大道、灵龙路、友谊路、龙平路四条交通道路直达三环，纵向则包括蜀王大道、和平路、江华路等交通道路。基于先前板块内大多道路狭窄老旧的状况，自2019年年底开始，十陵已先后展开了对灵龙路、农平西路、和平路北段、明蜀路、江华路、蜀王大道等道路的改造。

　　随处可见的道路改造

　　目前成都已经开通的地铁4号线，沿着成洛大道，贯穿了十陵片区，设置了来龙、十陵和成都大学三个站点。这也让中海御湖世家、中梁壹号院、华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号项目成为现阶段交通优势最大的四个项目。

　　当然，在规划里，除了4号线外，还有地铁9号线（二期）、12号线、32号线三条地铁线路贯穿，而地铁9号线与12号线的交汇站点范家院子站正是成都规划打造的TOD站点之一。由TOD的打造模式，将集交通枢纽、商业、办公、居住、教育等业态为一体，以后十陵的生活中心，注定将是范家院子TOD这里。在十陵用地布局规划图里，这里也正好是三大商业用地分布地之一。

　　范家院子TOD项目所在的十字路口，华润置地时代之城在建实景

　　说到商业用地布局，除了范家院子TOD商业中心（华润置地·时代之城项目15000m²“润街”商业已开建），以及现在十陵的“商业中心”紫晶广场外，十陵在三环外侧、项目邦泰宽语的南侧还规划布局了超百亩的商业地块。这三个位置的纯商业用地的布局，后期将实现从现在落后的商业形态到新商业形态的蜕变，也更利于十陵15分钟生活圈的打造。

　　再看看如今绝大多数购房者都会关注的学校。如今十陵投入使用的学校，不仅数量有限，质量就更不值得一提了。但根据规划，十陵将建设形成8所幼儿园、5 小学、4所中学。这也难怪，现在的新建住宅项目，大多都要求配建学校。比如：

　　首开龙湖·景粼玖序须配建一所幼儿园和一所小学；

　　华润置地·时代之城须配建一所幼儿园和一所小学；

　　邦泰·宽语须配建一所幼儿园；

　　人才公寓项目开元·观澜东著须配建一所幼儿园。

　　首开龙湖·景粼玖序配建幼儿园实景

　　除了要求住宅项目配建外，项目周边基本都预留着学校用地。比如，在蓝光·未来的东侧，就是规划中的幼儿园和中学用地；邦泰·宽语除了自己配建幼儿园外，东侧还有政府正在建设的来龙中学；在佳兆业·珑樾壹号和华润置地·时代风景的西侧，也是规划中的幼儿园和小学用地。所以，在十陵欲打造的15钟生活圈中，除了商业外，学校的布局也算得上雨露均沾。

　　来龙中学在建实景

　　公园绿地早已成为了改善居住的品质保障。总规划面积达3万亩的青龙湖湿地公园，俨然是十陵的一张生态名片。现在的青龙湖湿地公园，一期二期均已建成开放，开放面积达10780亩。这不仅是十陵板块居住的后花园，还是全成都不少家庭假期休闲玩乐的好去处。此外，十陵还将规划打造东风渠滨水公园，范家院子TOD配套绿地公园等。像住宅项目首开龙湖·景粼玖序、华润置地·时代风景等都分布于东风渠滨水公园两侧，华润置地·时代之城则配建其北侧约2万㎡的绿地公园。

青龙湖湿地公园航拍，图片来源于华润置地

　　正如上面提到的，十陵一切的配套规划及建设进度，基本上都是以2021年8月份举办的大运会为契机。所以，为了确保十陵的城市风貌能够在大运会举办之时有大的改观，关于道路整改、街道翻新、大运村建设项目等各项配套工程，几乎都是按照2021年4月份完工交付的节点来推进的。

　　同时，也因为大运村项目的建设，在大运会过后，十陵板块或将形成以成都大学为中心的高等教育产业。目前成都大学占地面积约2300亩，根据官方披露，大运会过后，大运村项目将整体移交给成都大学，届时成都大学占地将达到约5000亩，办学规模及发展目标都以一流大学为新起点。

　　如果以成都的川大望江校区、电子科大建设路、川师狮子山这些以学校带动板块发展的过往规律来看，一所有影响力的高等学校，对于周边消费及区域生活氛围的带动力确实是非常强大，且有保障的。

　　脱下规划的新衣，板块发展前景依旧有不确定性

　　走在十陵的街头，随处可见老旧房屋翻新、道路打围，城市面貌的升级似乎是马不停蹄。正如站在土包上指点“江山”的一位十陵当地大爷所说，“这里是佳兆业、华润、中梁、中海，还有蓝光、邦泰好些开发商。这一哈建起来了，十陵看起来真的就是个城了！”但大运会过后，公共配套方面其实仍存在诸多的“不确定性”，这也是当前客户对十陵区域的担心之一。

　　首先是教育配套的质量存在不确定性。虽然现在十陵在学校的数量上有着明确规划，且基本上都要求拿地房企配建了学校，但这些学校最终是怎样的学校？教学质量是否与此前十陵板块的学校相比有大提升？毕竟，当前整个龙泉驿区好的中小学校都不多，再加上跨区引进好学校又是件难度极大的事情。

　　其次是商业最终的呈现上，尚有不确定性。目前能确定的是，范家院子TOD在规划层级上将以十陵商业中心的目标来打造。三环外侧的百亩商业地块在位置、交通通达性上也有着成为商业中心的潜力，但后期地块的出让条件会否明确开发商自持，以便确保这里未来能够形成类似于同样位于东三环外侧的万科·魅力广场这样的购物中心，目前其实还不清楚。而这将会影响到十陵板块以及东三环内侧部分区域，未来相当一部分居民能够享受到的商业配套品质。

　　还有一点，就是地铁的布局的不确定性。地铁9号线（二期）、12号线、32号线这三条线路，到目前为止都还是远景规划，并未正式发布（目前规划明确且在建的地铁线路，预计通车时间截至2024年）。三条地铁线路应该都会有，但何时开建？何时建成？站点距离现在的某些项目究竟有多远？这些问题的答案，都还要交给时间。

　　最后，重新整体规划之后的十陵板块有什么产业支撑？整个十陵板块（指上文中所展示的控规图中所辖区域）在整体规划调整之时，将原本低端的工业形态迁出，但目前区域内除了“宜居”以及高等教育学校的师资人群导入，并没有能在未来持续为区域导入更多人口的产业形态相关规划。关于这一点，就要看龙泉驿在十陵区域规划上后续会否上新了，毕竟我们今天所指的十陵板块，仅仅是位于十陵街道成洛路以北的区域。

　　因为大运会，十陵区域的城市更新自2019年完全步入了快车道，“一切围着大运干”，似乎待到明年春暖花开时，十陵就要大变身了。但大运会后，区域配套要持续跟上，以不辜负现在2.2万的房价，还需各方一起撸起袖子加油干呀。