我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。
以下为“合肥买房参谋”微信公众号粉丝问答精选提问分享。
合肥买房参谋公众号粉丝提问：
我想今年年底结婚，所以想在合肥买个二手房，但是对二手房交易流程不熟，不知道可能详细整理下合肥二手房交易流程还有税费介绍？方便我做提前准备。谢谢。
合肥买房参谋回答：
纯干货输出，本文比较长，阅读完可能需要十分钟。这是我们服务过数百组合肥二手房购房者之后，总结的合肥二手房交易全流程与注意事项，包括二手房税费系统介绍，如何节省几万元中介费等方法，具有非常的实用性。建议一步步去做消化理解并执行到位。喜欢的话可以先收藏下，方便下次查阅。
一、合肥二手房交易全流程图概述
合肥二手房交易流程梳理表
说明：
1、合肥二手房银行贷款预审批一般需要多久时间？一般需要一个月时间即可。在过户即拿到新的房产证后，合肥二手房过户后多久放款？这个具体看银行额度，如果贷款额度松的话一般2个月即可，有时候额度紧，可能要6个月以上。
2、合肥整个二手房交易流程一般要多久时间？前期看房有的一个月内可以，有的两三个月不定，我们按照一个月来计算，从签订协议到过户一般2个月内即可完成，我们按照长的时间算，一般2个月时间；放款时间不定，一般长的也就七八个月，短的四五个月，我们按照4个月计算，则一般二手房从看房到最终拿房，需要7个月时间。
所以急需拿房的例如孩子上学的，急着结婚的，就需要提前看房买房，提前筹划好时间。
以上内容可以解答：合肥二手房交易详细流程图，合肥二手房买卖房流程，合肥二手房过户办理流程，合肥二手房买卖流程，合肥二手房交易新规详细步骤等相关问题。
二、合肥二手房相关税费梳理
合肥二手房住宅税费表
除了正常的税费外，这里注意的是二手房部分价格高的二手房（例如涨价比较厉害的小区，学区比较好的二手房），因为银行评估价与合同价有差异，所以评估价低于实际成交价，所以需要首付比例提高（后文有详细介绍）。
三、合肥二手房交易热门问题梳理
1、合肥买二手房最重要的事项是什么？最重要的是买到最合适小区里的房子。
很多人咨询我二手房，第一句就问我手上可有合适的房源。第一步就是找具体房源，殊不知，二手房房源有成千上万的多，还有众多的虚假房源，上来就找具体房源，这就是把自己陷入了从成千上万房源中挑选的泥沼当中拔不出来。
其实买二手房看房其实最难的不是找合适的房源和户型，最重要的是板块与小区。确定自己合适的板块与小区，就是选筹，比买具体什么样的户型房源更重要。就是从合肥在售的几千个小区当中筛选出最佳最适合预算的小区出来，是首先非常重要的事情。
确定目标小区是买二手房的核心的核心，很多人不知道如何去选择小区，合肥一个区就有几百个小区，怎么快速的筛选小区？很多人前期花了大量的时间在跑看、调研、对比具体小区，经常花一两个月是很正常的，如果是跨区域的全合肥范围内去选择小区，很多人更就是花了眼了，不知道从何下手。
这都是很正常的现象，因为合肥还是比较大的了，要逐个用脚步去了解这些区域板块，短期内实现的确是一件比较难的事情。这样会出现几种现象：
1）很多时候在看房时间过长导致房价上涨，合适的房源被别人买走等现象；
2）看的很很累很雾燥，最后可能就是看的烦了随便胡乱买一套了，这种情况下很容易买错房，后悔不已；
3）眼睛看花了，不知道买哪个了？迟迟不敢下手，纠结无比。
当然怎么快速从合肥在售几千个小区中挑选出合适自己的？如果比较懒或不知道怎么去选小区，或对合肥实在不熟的，可以请熟悉全合肥板块市场的专业人士，帮助挑选好板块或者具体小区，这样就省下自己去一个个去寻找具体小区的时间了。
2、合肥买二手房如何节省几万元中介费？合肥二手房中介费收取标准。
就合肥而言，某绿色直营门店与某蓝色加盟门店系等二手房连锁门店，他们最低的二手房签约点数是2.4%的，低于这个点数是完成不了系统签约的。
当然也有买家说，我这边只收1.5%的中介费呀，殊不知，他们是中介费用买家卖家两头收！也收房东1%的中介费的，加在一起就是2.5%的。
这个1%其实大家都懂的，羊毛出在羊身上的，最终还是买家承担的，卖家只管自己最终收到多少钱就行的。如果不收卖家这个一个点，很多卖家是很爽快的愿意让出这1%费用给买家的，毕竟这样可以降低买家成本，提高房屋成交率。
那么有没有办法降低中介费费用呢？有！
就是自己去看房，确定房号后，找一个御用的可信任的二手房门店，最好不是加盟门店，一般中介费1%左右，甚至可以更低！
举个例子，一套200万的房产，如果是按照2.4%计算中介费，则需要4.8万元不少的费用，如果按照1%只要2万元即可，能够节省2.4万元。
很多情况下，与其与房东艰难砍价还价，是很难去实现再便宜2.4万元的，但是通过直接省中介费还是很好实现的。
以上内容可以解答：合肥买二手房中介费大概是几个点，合肥二手房中介费一般收多少，合肥二手房过户费收费标准，合肥二手房中介费一般可以谈到多少，合肥二手房中介费怎么收等相关问题。
3、合肥买二手房可以代办么？有什么风险？
答案是可以代办过户贷款手续的。那么安全有没有保障呢？可以说99.99%是安全没有问题的。原因是：
1）、合肥二手房交易已经经过了几十年的发展，整个贷款过户交易流程已经非常成熟了，政府监管也非常到位了，有统一合同模板，有首付款与贷款尾款资金监管账户保障交易资金安全，还有完善的法律司法体系，都实行严格的资金监管，保障购房者的利益，最大化控制风险。
2）、从二手房交易流程可以看出，二手房门店的价值是提供房源信息，撮合交易与后面办理过户贷款的手续，全程只收中介费，中介二手房门店不会接触购房者其他任何一分钱首付款与贷款尾款，从资金层面来说，是非常安全的。
所以仅仅就过户与贷款流程操办事项来办，找一个经验丰富的二手房门店办理即可，各家银行都可以合作，没有什么风险而言。
3）合肥房源是公开透明的，市场上的二手房房源95%以上都是透明房源，即不是独家房源，对房东而言，只需要成交即可！
大家都知道房东要卖房，都在帮房东卖房，谁有意向客户都可以带看房。房东那边只要有中介门店带诚意购房者来洽谈，99%都是来者不拒的，因为对于房东而言，重要的是尽快实现成交，谁带来的购房者并不重要，也不会损害房东利益。
说实话，每天看房的这么多，房东也记不住谁带来看房的，最终房东要的是成交的结果即可。如果能省下来中介费，相当于降低购房者费用，整体是有利于成交，很多房东还是很支持的！
而且从实践层面来看，如果前期中介要求房东出的1%中介费，很多房东也愿意出，因为羊毛出在羊身上，大不了在房价里面加上就是的了。如果不让房东出1%中介费，大部分房东是愿意让出这部分中介费给到购房者实际让利。
4、合肥二手房交易有什么风险？
很多人讲二手房交易有很多的风险，主要风险来自于以下几个方面：
1）、房东方提出违约风险。就是房东不想继续卖这个房子了，比如房价上涨过快，房东想涨价再卖。这种情况不用担心，因为有合约保证。
2）、买家自身违约责任风险。自身最主要的问题是贷款审批出现问题。例如征信出现问题，流水不足，相关材料提供不全导致银行贷款审批被拒绝，或者银行审批时间太长，导致房东比较焦急。
解决这个问题就是提前考虑这些问题，提前查询征信有无问题，提前准备流水问题，在购房合同上面对贷款审批时间不作具体约定以避免违约。
3）政策风险：例如限购政策突然调整，本来符合限购政策现在不符合了。这种情况是非人力可控因素，买卖双方不承担责任。
4）、房东方债务风险。
市场上99.9%的房东基本都是没有问题，很配合二手房交易的，因为房东既然是诚信卖房子的了，除非卖的房子涨价很厉害了要反悔，一般房东都是很配合买家办理各种手续的，这样能尽快拿到资金。
当然具体极个别房东因为个人债务问题，有两个方面风险，但是也是有规避方法的，这里篇幅有限就不细讲了。
四、合肥买二手房具体流程详细拆解：
（一）、前期准备工作：
房票，首付贷款比例、贷款方式，征信、收入证明与流水问题；
1、确定自己是否有房票资格
合肥买房是限购的，需要符合限购条件的，除了限制性购房外，合肥市也实行相配套的限制贷款政策，以进一步抑制投机行为。
合肥二手房购买需要房查吗？合肥市区二手房也是限购的，三县不限购的，哪怕是全款在合肥市区买二手房，也是限购的。具体限购政策如下：
合肥限购限贷政策梳理表
注意合肥市区二手房施行学位制的了，如果家里孩子需要最近几年内上学的，一定要查清楚该房屋学位是否被占用的了。
2、确定买房首付比例与贷款比例
限制贷款是看你全国是否有住宅贷款记录的，不仅仅只是看合肥本地的贷款记录的，而是看全国的贷款记录的（以前在全国范围内是否有房贷记录，征信报告上也体现出来的）。
而且合肥市范围内是认房也认贷的，合肥市区已有一套房子即使是全款的，也算二套房贷款首付比例。
关于限购政策与购房首付比例政策，这里就不详细说的了，具体详见如下：
3、查看征信是否有问题
买房前最好查下自己的征信报告的，看有无问题的，征信逾期不能连三累六即可；
4、贷款方式，确实是商业贷款还是公积金贷款
如果是商业贷款，则比较简单；如果是公积金贷款，则需要关注是否有贷款资格，贷款额度；
5、收入证明与贷款流水问题
二手房贷款相比新房贷款，是非常严格的，所以流水一定要充足。
（二）、梳理购房需求：购房目的，关注点、新房还是二手房。
1、确定买房目的：买房目的不一样，买房的关注点就不一样的。
例如刚需，可能更在乎通勤距离，地铁交通便利性、生活配套与总价区间。
如果是投资客可能更在乎性价比与升值空间。如果以投资为目的就不要把自己的喜好带进去，不要以过多的按照自己的个人喜好去筛选楼盘，关注楼盘升值大的方面因素即可。
如果想买学区房可能更在乎学区的好坏，不在乎户型大小与小区年限。
2、搞清楚自己的需求，前期务必梳理清楚的。
很多人觉得这个不是很简单的嘛，就是我有多少钱，想买房这么简单的么？
但是经过合肥买房参谋吴哥的实际经验，至少有一半的人没想清楚自己到底想要什么样的房子，最看重什么。最终导致在选择板块与小区时候纠结不已，下不了决心，延误时机！
这是看房买房的原点与出发点。第一步是想清楚自己的买房目的是什么（自住、投资、自住兼投资还是学区房）？自己想要什么样的一个房子（地段、学区、配套、户型等等大概什么样的）？
很多人急匆匆的不梳理清楚，不清点清楚自己有什么弹药，就像上战场才发现自己只拿了一根棍子就上场了，只能硬着头皮上了。
房子就在那里，你需求梳理好了，适合你的房子，就在那里静静的等你去发现，就行了。
当然，关于前期的需求梳理等准备工作，我们这里已经列好了一个买房需求的整理表格，你认真的填写好就行了。
3、纠结买新房还是二手房呢？
这里看个人的需求，这里简单的说下结论，这里个人建议还是能买新房买新房，实在新房没有合适的就去看看二手房。
（三）、资金准备：考虑到合肥二手房相关税费 提前备足好买房首付
具体税费上面文字已做介绍，这里着重介绍下银行评估价与签约合同价差额费用。
合肥有些区域价格上涨较多的区域或者学区房价格非常高，银行的评估价会低于合同成交价的，但是银行贷款首套房比例70%是按照评估价来的，那么中间的差价部分，就需要提高首付，在首付中体现的。
例如蜀山区某套房100万元，银行评估价格是200万元，最近房价上涨了，实际合同签约价是220万元，按照首套房计算，那么银行贷款的金额是200*0.7=140万，那么你实际首付金额是220万-140万=80万的，而不是220*0.3=66万的，首付需要高出14万的，实际首付比例是74/220=36%。而且这还不包括二手房中介服务费的。
因此在实际看房过程中，一定要提前问清楚该小区或者该房源银行评估价大概是多少的，算清楚实际首付金额，避免后期首付不足情况发生。
二手房实际需要支付的真实首付款是多少？合肥市二手房过户费用明细。
还是上述蜀山100平米住宅为例，我们按照首套房，银行评估价200万，实际合同价220万计算，所有费用为：
1、契税：220*1.5%=3.3万元；2、个税：220*0.01=2.2万元；3、中介费：220*0.024=5.8万元；4、评估价与合同价差额高出的首付部分=14万元；本身首付是200*0.3=60万，实际首付是60+14=74万；
以上费用合计为：3.3+2.2+5.8+74=85.3万元，实际首付比例为85.3/220=38.8%，接近40%的了；这还是按照满二计算的，如果没有满二计算，则更高实际首付比例。拿到二手房后，可能还需要重新装修，买新的家具家电，则需要实际预留的费用需要更高。
so，刚需买二手房前务必算好经济账，提前预测好这些成本支出，量入为出。买房之前先要搞清楚，购房款是自己的积蓄，还是向别人借来的，或者是向银行借的贷款。有多少钱办多少事，知道了自己的资金实力，就可以知道自己可以买哪些区位、多大面积的住房了。同样一笔钱，买地段好一些的房子，面积要小一些；而买地段差一些的房子，面积要大一些，难以两全。
以上内容可以解答：合肥二手房买卖税费怎么收取，合肥二手房过户税费，合肥二手房税费明细表2022，合肥二手房税费有哪些税费，合肥二手房税费政策标准，合肥二手房税费怎么算的等相关问题。
2、做好购房首付预算
搞清楚自己预算，首付能出多少，以及以前买房贷款情况确定首付比例，确定自己购买房屋最高总价或者自己能接受的价格区间。
如果是刚需首次买房，不一定要等首付充足的时候才买的，可以适当的跳一跳借一借，因为考虑房价还在上涨，而一般人的工资积累速度是比较难超过房价上涨幅度的，可以考虑提前购买的。
一般来说，月供没有问题，还差10%-20%的首付金额，例如首付是50万，还差5-10万就可以提前考虑买房的了。刚需买房，目前自己手上包括父母、家里亲戚能借的有多少款，都要搜罗搜罗的，尽量多凑点首付（土豪除外）。
相比新房的税费在交付时候才缴纳，二手房的全部税费，都要在二手房交易过户前全部缴纳完毕的，包括中介费，很多都需要在首次签约时候缴纳完毕，所以相关税费资金，一定要提前考虑，与首付一并筹备好！
（四）、熟悉市场，筛选板块小区：了解整体合肥大概各个板块规划与价格区间，结合自身情况，确定适合自己板块与小区
简单的来说，首先要确定好自己的需求（户型、小区新旧、位置、地铁、学区、环境等等），预算（这里有详细的买房需求梳理表格，从多维度帮梳理好自己的需求），根据自己的前期预算，结合市场均价情况，需要根据整体板块、户型大小、价位、学区、地铁交通、品质与物业等综合确定板块，大概确定所买的区域范围，在大概的区域范围内初步确定合适的小区。
（五）、最快两天确定自己意向小区
板块与小区筛选确定好的了，就集中时间，集中的花个周末两天或者几天时间去看一下，主要了解楼盘位置、未来发展空间、品牌实力、户型、采光、楼层、价格等，综合确定买哪个小区。
如果你纠结买哪个区域或者楼盘，前期不要自己纸上纠结，去实地去看，在实战中积累经验，对比区域与具体楼盘。
但是很多人前面的准备工作没有做或者不充分，上来就是找找具体的房源，这样很盲目的去找房看房，会导致买房行为纠结反复，也很容易买错房子的。
小区基本确定的情况下下，再去找具体房源的事情。这个是一个体力活的，多去问跑看就行的了。不然小区与板块没有确定，纠结的话，具体房源看一百套都没有用。
（六）、约房东见面砍价，以及成交后的合同签订、房屋评估、过户与贷款手续
走到这里就比较顺利的了，但是如何砍价也是很有技巧的。知己知彼，百战不殆。首先你得知道房东卖房的目的是什么？如果是有其他房产，卖的是投资的，那么一般不是很急着卖。如果房东是置换的可能比较急的，价格好谈一些的。
另外，看当时的整体市场情况，整体房价在上涨阶段，这个时候就不要期望房价能降低多少的了。这里篇幅有限，不作详细展开讲解的了，具体可以详细沟通。
后续的签约等这里有很多的注意事项与坑需要规避的，而且这些手续需要有专业人士帮你去经办才可以安全的进行下一步的（合肥几乎每年都会发生购房者与房东私下交易，房东携款“私逃”现象发生的）。
（七）、哪些二手房有风险不能买或者不建议购买？
条件允许或者预算允许情况下，以下二手房不建议购买：
1）多层不带电梯的房子；
2）顶楼不要买，顶楼带阁楼或者露台赠送除外；
3）尽量买房源竣工交付十年内的房屋，房源房龄15年以上的原则上不推荐，当然顶级学区房除外。因为你买了还有使用或者居住一段时间的，过了20年的了再卖时候就不能贷款的了。
4）回迁房、绿化很差或物业很差的小区，当然顶级学区房除外；这种小区买到手升值空间不大。
5）社区底商上盖的住宅不要买。这种房子肯定沿着马路吵闹，一楼可能会做餐饮，有油烟。另外，从消防安全角度更不建议购买；
6）没有房产证的小产权房，不能买，有产权纠纷的房子不能买，；
7）周边环境不好，有加油站、污染工业园区、重大噪音源例如告高速公路、高架桥、紧挨着有跳广场舞的房屋；
（八）、合肥买房其他注意事项以及忠告
1、买房一定要形成自己的一套需求价值点，你想要什么样的房子，提前想清楚，在看房过程中可以不断修正自己的看法想法。切忌不要盲人摸象式的，到处问人这个项目怎么样，哪个项目可能买？
2、买房无技巧，全靠买得早。在首付足够的情况下，越早越好。对于刚需来讲，买房一定要当做人生的战略大事来做准备的，务必重视的，务必越早越好。
3、买房不要好高骛远，最适合自己的房子是在自己能接受总价范围内的房子才是最合适的，而不一定是最贵最好的房子的。
4、房屋已经出租他人，租期还没有到的房子。现在民法典出台了，保护租户
的出租权，买卖不破租赁，且租客有优先购买权。
建议这类房屋可以先交定金，但是约定好租客搬离的时间，让租客签订放弃购买权并承诺搬离，如果房屋继续出租给该租客的，重新确定租金并签订新的租赁合同。
5、二手房水比较深，如果是新手，买房经验不足的话，建议找一个无利益冲突的可信任的专业的人士带路，有问题随时咨询是非常重要的。最好能找能全合肥各个板块都了解的人指导，这样加快卖房速度，也会买的好买的放心。
以上内容可以解答：合肥二手房流程及费用，合肥二手房交易流程及注意事项，合肥卖二手房交易流程及费用， 合肥市二手房交易程序，合肥二手房过户需要哪些手续和费用等相关问题。
以上为【合肥买房参谋】公众号精选的粉丝问题，只说对你最有用的买房操作和建议，欢迎关注及交流。