最近一万间在后台接到有粉丝问:
"能不能借经营贷，把房贷给还上了，因为最近政策放松，经营贷容易申请且利息低。"
一万间肯定是第一时间跟他说了操作风险，刚好也看到权威媒体证券时报也有关于“经营贷”的分享文章，我们可以结合证券时报的观点，整体来看看
房贷换成经营贷，是“馅饼”还是陷阱？
“今年经营贷利率是有史以来最低的。”
有贷款中介表示，2020年疫情之后，深圳经营贷的年利率为3.9%，今年已经降至3.7%，今年以来，将房贷转为经营贷的客户很多，特别是做生意的和购买第二套房的客户人，因为熟知经营贷的门道，很多人都会将房贷转为经营贷。
最近，很多深圳购房者都接到过金融中介公司的电话，询问是否需要经营贷、消费贷，甚至还可以将房贷转换成经营贷。
在当今疫情大环境下，相信很多人会心动。但是这样操作有风险吗？
答案是肯定有的！
我国早就有明文规定禁止经营贷流入房地产市场。
来源：中国政府网
据媒体此前报道，2020年-2021年，北京，深圳等一线城市都曾严查打击经营贷流入楼市。
部分被查的购房者被“抽贷”，导致经济上立刻出现危机，两头不到岸。
有业内人士指出，即便中介操作，银行对于放款后的资金流向依旧有着严格监管，一经查出，会被银行要求提前还款，通常是7个工作日内结清，而如果无力偿还贷款，则可能被银行起诉。
而且在2021年3月，中国银保监会、住房和城乡建设部和中国人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》指出，会将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。
“现在的房贷利率都在5个点以上，转换成经营贷的年化利率只要3.2%至3.6%。”金融中介如此说。
金融中介朋友圈图片
但是，实际上这看似“划算”的方式，小心吃亏。
5月9日上午，IPG中国首席经济学家柏文喜表示：“以经营贷置换房贷对个人来说只是节省了部分利息负担，但因为经营贷期限往往都远低于房贷，从而会大大加重每一期本息还款压力，因此这种转贷方式更多地只适用于炒房者，而不适用于真正的个人购房者。对个人购房者来说，这种方式一方面会使其面临政策打击风险，另一方面也会因为每期还款压力加大而导致生活质量下降，以及抗风险能力明显降低，面临违约风险。”
很多人不知道，一般的经营贷年限只有3到5年，如果将房贷转换成经营贷，后期每月的还贷压力还是非常大的。
这时候很多中介会引诱你多次申请“经营贷”。
在证券时报的报道中，某金融中介告诉记者，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，所以每月的还款额甚至会变少，而且到期后如果还需要经营贷，建议换一家银行再做经营贷。不仅如此，经营贷的贷款额度可以做到政府二手房参考价的九成左右，或者银行评估价的8.5成，贷款额度比较高，转贷甚至还有可用的流动资金。
另外，房贷转为经营贷需要满足两个条件，即需要有房产证，还需要房产所属家庭名下有一家正常经营的公司。该公司需要注册至少满一年且持股至少满半年，可以是自己注册，也可以进行购买，前者每年需要请财务公司进行报税，每年需要花费大约1000多元，后者的购买费用大概在6000元左右。
而且想要将房贷转为经营贷，关键的一步是赎楼。
也就是说，购房者原本在A银行进行按揭贷款，此时需要在B银行进行经营贷贷款申请，B银行批复相应的贷款之后，购房者需要通过过桥公司赎楼，把A银行的住房按揭结清，然后在B银行进行重新抵押贷款，B银行给出的贷款即经营贷。
贷款中介告诉媒体，一般过桥公司的的收费标准是100万/800元/天，正常情况下10—15天能完成，不过也可能拖到20天。记者按照15天的过桥时间计算发现，1000万元的过桥成本为12万元。
除此之外，经营贷中介机构的服务费也不低，笼统来说，1000万的经营贷，最少需要支付贷款中介机构10万元的佣金。
如果名下有注册公司，中介会收取贷款额1%的服务费，如果没有注册公司（中介帮忙操作），服务费收取标准则为1.3%。
套用经营贷，可能最后整体成本或比房贷成本更高。
看到这里，你还觉得“经营贷”香吗？
最近的经营贷流入楼市，愈演愈烈，已经引起很多人的注意。
在楼市调控的背景下，各地已经开始排查经营贷违规流入房地产，此前已有银行上调经营性贷款利率。
3月16日，某城商行上海分行个金部人士对记者表示，“我们今天收到总行消息，经营贷二抵正式涨价，通知说是‘贷款利率原则上采用固定定价方式，不低于10.8%’。”
另据财经国家周刊报道，近期，全国各地均有不少违规挪用银行信贷买房的投资者，被银行勒令提前还款，北京有人因此退了刚买的学区房……
现实的政策说明了当下的两大趋势：
1、经营贷的办理难度正在增加，资金挪作它用的道路会慢慢堵住；
2、由二手房评估价放贷，导致了贷款额度缩减。
值得注意的是，挪用经营贷到房地产领域的行为在将来可能会“上征信”。
去年6月，银保监会统信部副主任刘忠瑞表示，对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。