文/谢逸枫
2022年7月，全国新增贷款6790亿元，同比少增4042亿元，其中代表个人住房贷款的中长期贷款新增1486亿元，可谓是非常地罕见。毫无疑问，信贷下滑，释放出房贷需求放缓信号。
2022年7月，个人住房贷款占到新增贷款21%。值得注意的是个人住房贷款占新增贷款连续一年以上未回到超过25%水平，意味着银行对于个人住房贷款放松没有恢复到市场正常状态。
2022年7月，全国新增贷款6790亿元，同比少增4042亿元，相较6月28100亿元的新增规模，更是缩水超2万亿元。7月短期贷款缩水明显，无论是住户部门还是企业部门均出现了减少。
新增人民币贷款、个人住房贷款呈现回落形势。2022年7月人民币贷款新增6790亿元，同比少增4042亿元。2022年7月住户贷款增加1217亿元，其中个人住房贷款的中长期贷款增加1486亿元。
M1加快趋势
M1反映着经济中的现实购买力。M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。若M1增速较快，则消费和终端市场活跃。若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。中央银行和各商业银行可以据此判定货币政策。
M1、M2的变化，上涨、下降，都会影响到未来货币政策的变化，是降准、降息的先行指标。M2过高而M1过低，表明投资过热、需求不旺，有危机风险。M1过高M2过低，表明需求强劲、投资不足，有涨价风险。
2022年7月末M1同比增长6.7%、6月5.8%、5月4.6%、4月5.1%、3月4.7%、2月4.7%、1月1.9%。2021年12月M1同比增长3.5%、11月3%、10月2.8%、9月3.1%、8月4.2%、7月4.9%、6月5.5%、5月6.1%、4月6.2%，3月7.1%，2月7.4%，1月14.7%。
7月末，广义货币(M2)余额257.81万亿元，同比增长12%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.7%。狭义货币(M1)余额66.18万亿元，同比增长6.7%，增速分别比上月末和上年同期高0.9个和1.8%。
随着M1的一路回升，2022年7月末M1-M2剪刀差缩小至5.3%，6月末5.6%，低于5月末的6.5%。说明7月较6月剪刀差5.6%收窄0.3%。在财政存款的加速投放下，M2、M1同样走高，剪刀差缩窄。
M2加快趋势
2022年7月末M2同比增长12%、6月11.4%、5月11.1%、4月10.5%、3月9.7%、2月9.2%、1月9.8%、2021年12月9%%，11月8.5%、10月8.7%、9月8.3%、8月8.2%、7月8.3%、6月8.6%、5月8.3%、4月8.1%、3月9.4%，2月10.1%、1月9.4%。
2021年1月M2、2月M2增长扩大、3月M2、4月M2降速了，5月M2反弹，6月扩大，7月降速，8月扩大，9月反弹，10月再反弹，11月降速，12月反弹。2022年7月反弹、6月增速扩大，5月又扩大、4月反弹、3月上涨、2月下降、1月上涨。
M2创逾6年新高，“稳增长”背景下流动性水平充裕，主要原因是信贷投放加快、财政支出加快、非标融资压降放缓。增加基础货币投放，带动企业部门存款明显增加。
反映国内货币供应量充足，实际上是国内稳健货币政策更加积极，先后出台一系列增量政策工具，信贷放量，包括降准、专项再贷款、上缴结余利润1万亿、MLF。
广义货币（M2）余额同比增速连续5个月回升，达到近6年以来的最高增长水平M1同比增长6.7%，创2021年4月以来新高，反映企业短期存款明显增加。反映企业活动活跃度增强，企业短期现金流有所改善。
房贷下滑严重
2022年7月人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，住户贷款增加1217亿元，其中，短期贷款减少269亿元，中长期贷款增加1486亿元。住户贷款比上年同期少增，表明居民贷款需求回落。
住户贷款增加1217亿元，比上年同期少增2842亿元，居民贷款需求回落。其中短期贷款减少269亿元，反映消费贷款意愿下降。中长期贷款增加1486亿元，较上月少增2680.72亿元，说明房地产市场正在筑底、探底过程。
7月新增信贷、社融规模回落，主要原因有二季度末贷款冲量现象明显，形成一定透支效应；当前宏观经济修复势头温和，贷款需求疲弱问题有待进一步解决。7月楼市转冷，对居民和企业中长期贷款都会形成一定影响。
房贷占比腰斩
值得注意的是2022年7月人民币贷款新增6790亿元，同比少增4042亿元。7月住户贷款增加1217亿元、个人住房贷款的中长期贷款增加1486亿元，占新增贷款6790亿元的17%、21%。
2022年前7月，全国新增人民币贷款14.35万亿元，创1987年以来同期的历史最高纪录。住户贷款增加2.3017万亿元、个人住房贷款新增1.7086万亿元，占新增贷款14.35万亿元的16%、11%。
上半年住户贷款2.18万亿元、个人住房贷款1.56万亿元，占新增贷款13.68万亿元的15.93%、11.40%。6月住户贷款8482元、个人住房贷款超过4100亿元，占新增贷款2.81万亿元的30.18%、14.59%。
2022年上半年，全国新增人民币贷款13.68万亿元，同比多增9192亿元，创1987年以来同期的历史最高纪录。住户贷款增加2.18万亿元，其中个人住房贷款新增1.56万亿元，创2015年以来同期历史最低纪录。
2021年上半年，人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。分部门看住户贷款增加4.58万亿元，其中代表个人住房贷款的中长期贷款增加3.43万亿元，分别占新贷款的比例达到35.89%、26.88%。
房企资金趋势
当前，在近期销售端遇冷回落、房企融资渠道不畅等因素影响下，房企资金压力依旧较大。2022年前7月，房地产开发企业到位资金为88770亿元，同比下降25.4%，与前6月的25.3%相比略有扩大，整体规模依然处于历年较低水平。
2022年7月房地产开发企业到位资金为11923亿元，环比未能保持5月及6月的增长态势，环比下降了27.5%，同比下降25.8%，相比6月降幅略扩大了2.2%。
一是销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看，2022年前7月销售回款为42744亿元，同比下降33.6%。但7月销售回款为5985亿元，环比未能保持增长态势且下降了23.6%。此外同比下降了28.5%。
2022年7月个人按揭款和定金及预付款到位资金环比分别下降了15.3%和27.2%，同比分别下降22.6%和31.2%，同比降幅均出现不同程度扩大。7月住户贷款增加1217亿元，其中短期贷款减少269亿元。
以按揭房贷为主的中长期贷款仅增加1486亿元，相比6月末中长期贷款增加15600亿元，出现较大程度的回落。可见，随着此前所积压的购房需求释放殆尽后，在7月房地产交付风险抬头的背景下，居民购房贷款需求有所下降。
二是国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，2022年前7月到位资金中国内贷款为11030亿元，同比下降28.4%，降幅较前6月扩大1.2%。单月来看，7月国内贷款为1224亿元，环比下降了30.5%。
同比下降36.8%，降幅较6月扩大了4.7%，规模仍处于历史低位。就目前来看，6月房企国内贷款出现回暖，但7月未延续增长趋势，反而回落至年内继5月后的次低，可见大多数民营房企的融资现状依然较为困难。
三是2022年前7月房企自筹资金）31495亿元，同比下降11.4%，降幅较前6月扩大1.7%。单月来看，7月房企自筹资金4271亿元，同比下降20.6%，降幅较6月扩大3.1%，环比由增转降为30.7%。
包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前7月同比下降5.3%至3448亿元，降幅较前6月收窄2.5%。其中单7月为445亿元，环比下降34.8%，同比上升16.1%。自5月16日碧桂园、龙湖、美的置业三家民企被监管机构选为示范房企，民营房企债券发行逐步恢复。
2022年7月25日，证监会等三机构提出加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率。鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。
2022年7月房地产行业未能保持6月的回暖趋势，无论是销售回款、国内贷款、自筹资金还是其他到位资金都处于环比下降，其中销售回款环比下降24%、自筹资金环比下降31%、国内贷款下降31%。
2022年1月到7月，房地产行业非银融资总额5706.7亿元。其中信用债发行额3031亿元，占上半年非银融资超过一半，相当于去年同期的78.36%。其他如海外债、信托融资则同比下降较大，发行额为176亿元和799亿元，分别不到去年同期的10%和20%。
7月25日，保利控股发布公告，20亿元公司债已经发布完毕。仅7月21日－25日的5天时间，包括万科、华润置地、新城控股等房企或受理、完成发行或拟发行的债券规模就超300亿元，数量增多、频次加大，与之前“低迷”的状况大相径庭。
经历了“钱荒”与债务违约后，房企急需“输血”缓解现金流压力，融资窗口重新开启，房企发债走出了至暗时刻吗？仅7月21日－25日的5天时间，发债主体除保利发展以外，还涉及万科、华润置地、中交地产、新城控股、天津城投、武汉开发投资等。
其中保利发展、万科集团已经完成债券发行，武汉开发投资、华润置地、新城控股以及淮北建投的融资也已经获批复或被受理。发债形式包括了公司债、私募债券、中期票据、小公募渠道均开闸，5天时间，累计融资规模已经超过300亿元。
至于上述企业的发债理由，借新还旧、扩充经营成为主要内容。其中天津城投便在债券发行公告中表示，22亿元公司债将用于偿还公司债券本金。
8月1日至8月21日，房地产企业已发行或拟发行上市的中期票据超过13元，合计规模超过124亿元。从发行主体来看，仍以国企、央企及地方城投公司为主，但示范民营房企近期也透露出发债计划，甚至出现个别规模较小房企的身影。
今年前7个月，房企共发行中期票据1177.3亿元，占全部发行额的38.8%。平均发行期限为3.9年，高于总发行期限均值0.3年。8月份以来，已有多家房企完成中期票据发行工作。
8月18日，中国铁建发布8亿元中期票据募集说明书。同日，武汉城建集团拟发行10亿元中期票据。8月17日，滨江集团拟发行9.4亿元中期票据。同日，北辰实业发布一份发行规模上限为14.3亿元的中期票据申购说明。
8月16日，中债信用增进投资股份有限公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、新城控股等6家示范民营房企。
8月19日下午，中银间交易商协会再次召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司 增信支持的方式支持民营房企发债融资。参加的房企包括4天前就参与过1次座谈会的碧桂园、龙湖集团、旭辉控股集团、金地集团、远洋集团、新城控股六家房企。
8月22日新增的滨江集团和美的置业两家房企。会议召集了包括中南、金科、宝龙、世茂、富力等多家民营房地产企业。两次座谈会都提到了中债增进公司要支持民营房企发债，其中还指出要对中期票据开展 全额无条件不可撤销连带责任担保 。
首批已经有8家房地产企业获得增信支持发债试点，除了龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团以外，美的置业和滨江集团两家资质较好的公司也在列。龙湖集团正计划发行一笔15亿元的中期票据，中债信用增进公司将提供全额担保不可撤销连带责任保证担保。
交易商协会所主管的债务融资工具是国内信用债市场的主力，通过交易商协会注册发行的债券品类，包括资产支持票据、短期融资券、中期票据、定向债务融资工具、超短期融资券等。
货币政策趋势
预计央行将继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持流动性适度合理，实现货币信贷及社会融资规模平稳适度合理增长，并推动企业实际贷款利率和综合融资成本持续回落。
下一步为有效激发实体经济贷款需求，巩固经济修复势头，政策面或将在以下几个方面重点发力。首先是推动降低社会融资成本。其次是督促政策性开发性银行尽快落实新增8000亿元信贷额度和3000亿元金融工具，发挥补位效应，支持基建投资提速。
三是充分挖掘各项结构性货币政策工具潜力，加快相关贷款投放，推动信贷总量增长；四是加大对银行考核力度，引导金融机构增加对实体经济的贷款投放。预计三四季度继续实施降准、降息的概率增大。
预计后续货币、信贷、房贷政策层面将继续发力，增量会是水涨船高的趋势。同时进一步采取措施托底经济发展，稳定企业，对未来经济增长的预期，提升企业信贷需求，M2和社融增速有望回暖，大概率仍将在“10”以上区间内运行。