今年楼市相对低迷，下半年已经不少项目开始放出特价优惠等，国庆也即将来临，届时相信优惠活动不会少，针对目前楼市的看法，有三点感受，下面聊聊。
01
流动性
近期不少远郊项目放出特价房，比如熙悦府、中海锦江城、中铁城江督府、三盛国际湾区等。
对于这些项目实际的优惠情况，就不去做详细分析了。
这几年楼市遇冷后，福州房价降了吗？
这是很多购房者的一个反问。
降肯定是降了，不过也不能说全降，或者说都降得很厉害。
目前降价最明显的还是远郊区域，还有一些安置房或者老旧盘等。
面对那些看上去相对夸张的低价，此时是否值得上车就摆在眼前。
个人感受：房价一直是买房的最重要的点，就像经常说的没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
同时这几年房住不炒，买房保值的观念也在弱化。
最近更是听到现实的一位友人对我说了一句，买房不在意涨跌。
这些观点都没有错，买完房之后确实没有太过在于涨跌，难免影响自己的心态。
不过在买房之前，依然建议采用更多投资的视野去购房，即使你是刚需自住。
在房价是第一顾虑前，流动性更值得思考，切勿因为自己是长期自住，无打算置换等需求，就觉得可以不介意这点。
对于流动性，目前最值得关注的还是板块的供应，这几年远郊的房价是被谁打下来的？
个人感受不是投资客卖家，而是那些滞销盘。
对于一些市区板块，新盘供应可能会托高房价，比如前几年的东二环，随着楼盘持续推出，房价一路走高。
不过对于很多远郊区域，在面临新盘滞销后，不止新盘艰难，连整个板块二手房价和流动性都会消失。
目前福州有几个板块的库存比较明显，如果你意向这些区域，最好评估看看未来几年的价格空间和房价走势，买房切勿买成不动产。
02
边界线
说完流动性，来聊聊房价，最近看恋综，有个话题有意思，一群陌生男女，在前期交流互动中，会经常被提到一个话题就是异性的边界线。
而对于房价依然如此，每个人都应该在自己心里有自己所谓的边界线，可以大到城市，板块，或者细到楼盘等。
对于目前房企，也不要固化给出溢价，毕竟期房的好看，不是最终效果，爱美之心人人有，不过一开始就上头，很容易遇上渣男渣女。
当然这里面的评估标准，因人而异，但是建议都评得低一些，当然也不要过于无理性。
举个例子：中骏世界城璟悦，假如房企没问题，个人感受边界线是2.9W，龙湖天序，边界线2.5W。
这是个人的心理边界线，肯定低于市场。
再举个例子，之前东区看二手房，但是进入目标的是哪些，看五里亭的时候，金辉优步大道，成了主要目标，在看东二环的时候，保利香槟国际，成了主要目标。
这两个项目都算次新，问题也很明显。
那为何在看二手房的时候，这两个楼盘成了目标。
依然是房价边界线，甚至可以说房价安全感。
比如保利香槟挂牌均价3.1W左右，周边的悦城、金尊府、后海等，挂牌都在4W左右，差异大吗？
蛮大的，但是对于刚需的预算，东二环的配套，地铁四号线、榕博中、泰禾商圈。
在核心配套面前，保利香槟并没有哪一点有缺失，对于隔壁那些4W以上的二手房，确实社区会更好，部分100平以上的户型设计也更好，未来的保值等，可能他们更有优势。
不过这些都不是重点，4W买入刚需产品，不管它是不是东二环，这都会让个人觉得不安全，就如同截图的两套悦城83平米，至今都理解不了，所以最终保利香槟成了目标。
同理的就是金辉优步大道，存在安置房，但是附近的金玺公馆4.5W，世茂璀璨天城一期3.5W，找不到任何的安全感。
当然这只是个人感受，毕竟在二手市场，一些挂牌低的基本也是自身有很多问题存在，当然那些挂牌高的，是不是真的那么优秀，那也不见得。
03
人口
说完价格和流动性，聊聊人口就业，目前买房一般都提倡看预期，特别是一些规划等，当然这也没啥错。
不过按目前的发展来看，最好的预期是人口和就业。
近年板块开发的模式也比较简单：旧改土拍、引入商圈地铁教育、规划CBD。
看似简单的三步，不过很多走完第一步，在第二步就开始停滞不前。
对于商圈、地铁、教育，目前也不算太难。
基本一个大型板块，都有1-2座综合体，比如目前高新区万达，南二环万达SM，三叉街世界城，西二环的万象城，三江口的嘉里中心等。
对于地铁，不少板块处在已建成或者在建的地铁上，当然相对外围没有地铁的，也在下一轮规划里面，不过按居住考虑来说，不建议把下一轮纳入居住配套。
对于教育，目前模式就是新建学校，或者老校翻新，然后引入名校集团化办学，实际效果目前也是未知。
走完这三步，就是最后的就业，这几年流行的规划CBD，好像是7个CBD。
这也是目前最难走，很多都没走的一步。
这几年最明显的共识，人口下跌，而且还是不可逆目前。
有这个前提后，在买房的时候，除了考虑自住的生活圈外，那些商圈、地铁、教育的配套预期，在一定炒作程度上，反而不如所谓的人口。
很多板块的去化，已经因为人口的流动出现差异。
随着以后板块基础配套逐步走向均值，对于人口无非就是产业的落地情况，在买房的时候，可以多思考意向区域，未来的产业情况，以及周边的产业发展情况。
切勿盲目相信所谓的规划，在没有人口红利后，很多规划即使落地，也难有太多效果。
综上，买房买预期，预期看人口。
总结：买房的时候，考虑流动性，寻找自己觉得未来有人口、产业的位置，再结合房价边界线，找到有安全感的房源。