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cmbs_cmbs是什么意思?一文让你读懂cmbs!

2021-07-20 11:50:02 来源：地产文库作者：369 1782

　　商业地产从业者或许都听过CMBS，但对其含义了解不多，本文将介绍cmbs的概念以及特点等，让你充分了解CMBS。

cmbs是什么意思

　　一、CMBS

　　1、概念

　　商业房地产抵押贷款支持证券(Commercial Mortgage Backed Securities)简称CMBS，是指商业地产抵押贷款的债权银行将符合一定条件的贷款组成“资产池”，以商业地产未来租金收入为支持，向投资者发行可自由流通债券的结构性融资安排。CMBS的基础资产是房业房地产抵押贷款，理论上还款人应该是借款人地产开发商或者专门的物业公司，但地产是他们的核心资产，主要的营业收入来自租金收入和运营收入，这实际上是主要的还款来源。

　　2、CMBS的分类

　　CMBS根据贷款规模、借款人数量以及分散化程度分为:单一借款人交易、大额贷款交易和多个借款人融合交易。

cmbs分类.png

　　二、CMBS的特点

　　1、因为商业房地产抵押贷款的回收期一般都在10年左右，以这些抵押贷款构建资产池发行的证券的期限时间也不会太短。当然并不是说两者的期限完全一致，这还要看商业房地产抵押贷款证券化产品的发行时间与商业房地产抵押贷款发放时间两者的间隔，间隔时间越长，两者的期限差异就越大。一般来说，金融产品时间越长，其风险溢价也越大，相比较企业信贷资产支持证券(CLO),CMBS的期限更长，风险溢价应该高于CLO。同时，CMBS还本付息的资金主要来源于租金收入，一般也不会低于CLO资产池中企业信贷的利息收入。因此，CMBS能够满足长期风险溢价投资要求。

　　2、由于商业房地产抵押贷款证券化还本付息的资金主要来源于商业地产的租金收入，因此对租金收入的管理有着十分重要的意义。虽然租金管理这一环节并不包括在资产证券化过程内，这个环节必须受到重视。每一笔商业房地产抵押贷款的偿还依靠几十个或几百个商铺的租金，如何控制好这些商户的租金，是确保贷款偿还的关键。因此，作为CMBS发起者的银行，必须对贷款的偿还负责，商业银行本身也具有这一方面的优势，银行可以在与商业房地产商签订贷款合同的时候，要求其旗下所有商户在银行开立账户，作为支付租金的专门账户。

　　3、CMBS发行的关键，最重要的是要考虑证券化基础资产的选择，充分考虑贷款对象的运营情况。CMBS最大的风险来自于租金收入的不确定性，商业地产商能否还是还本付息取决于商业地产的运营情况，这就要考虑商业地产的地理位置，出租率，租金的高低，业主的运营管理能力，商业地产自身的品牌价值等等，必须达到一定的标准才能以此作为基础资产构建资产池发行证券。同时还应该考虑资产池结构的合理性，CMBS的资产池中的商业地产项目一般不多，只有一个项目的也比较常见，多个商业地产项目构建资产池有时也会考虑基础资产的同质性，这样的话风险相对集中。但CMBS对基础资产的选择相对严格，并不是所有的商业地产都可以资产证券化，只有那些信誉较好，地理位置优越，知名度高，运营好的商业地产才会被考虑资产证券化。资产池的同质性有利于受托机构对资产池的管理，以及评级机构对CMBS风险的评估，这样更容易吸引投者。

　　三、CMBS的操作方式

　　CMBS产品主要有两种结构化的操作方式，即单SPV结构和双SPV结构。SPV有三种表现形式，即信托形式(SPT)、公司形式(SPC)及合伙形式(SPP)。双SPV结构里含有信托计划和专项计划，而单SPV结构中仅包含前者，整体结构较为简单。国内实务中和交易所积极鼓励的CMBS产品采用的基本为双SPV结构。