梅澜坊，长沙梅溪湖边的一条滨水风情街。2014年12月开街以来，目前项目实现开业率98%，已成为长沙商业街区的成功经营典范和长沙市民餐饮、休闲的城市会客厅。
商业地产难做，特别是商业街区更难做。这样一条不靠近市中心，人流量也不是很大的商业街，在2017年以前一直是不温不火的状态，为何进两年能够迅速成为网红打卡圣地?其背后的操盘团队究竟经历了哪些思维创新与变革?近日，记者专访了梅澜坊操盘团队——上海律腾团队，听听他们如何解码长沙网红步行街的“养成记”。
密码一：重新定位
时间回溯到2016年，梅溪湖片区相继开业了两个大型购物中心：一个是6月份开业的步步高梅溪湖新天地;另一个是9月份开业的览秀城。这两个项目商业体量都很大，并且迅速在梅溪湖片区打响了品牌，成为很多居民娱乐、休闲的场所。
而这两大购物中心距离梅澜坊都很近。当时，梅澜坊定位为以餐饮为主的社区配套商业街，然而，梅澜坊只有2.8万平方米建筑面积，经营的商家数量只有27个，根本无法与新开业的步步高梅溪湖新天地和览秀城去争夺客群。
“残酷的市场竞争环境，逼迫我们从更大的市场中寻找项目的商业定位。”上海律腾商用集团总裁、梅澜坊操盘手张昌祥表示，自2017年1月起，上海律腾团队正式接管梅澜坊的经营调改工作。经过反复调研，他们发现，梅澜坊商业街因为一线临湖，景观优美;同时项目临近麓云路地铁站，交通便捷;因此，项目具备吸引河西甚至整个长沙年轻客群的可能性。
最终，张昌祥和他的团队们制定了让项目吸引全市年轻客群为主、周边品质家庭客群为辅的思路，并定位为“国际漫生活主题街区”，主打“文创生活”“时尚餐饮”“情调酒吧”“亲子游乐”四大业态，启动了持续两年的经营调改工作。
经营调改，必然面临诸多困难和挑战。如何突围?
厚几集团湖南厚几商管CEO、梅澜坊商管运营首席顾问夏少文说，结合梅溪湖休闲特征大举“漫生活”主题定位，吸引大量年轻人群及高级白领阶层。同时，对每一个商户精挑细选，甄选符合调性又有经营实力的商户进驻，步步为营，小步快走。
密码二：让街区有可逛性
确定了定位后，后续的业态调整就至关重要，调整成功则盘活梅澜坊商业街，调整失败则一切归零。
张昌祥介绍，他们接管梅澜坊商业街的经营调改工作后，首先对商业街里的基础设施进行了体制改造。以前，梅澜坊商业街区的建筑立面为现代建筑，过于硬朗。他们向业主方申请了专项预算，对商业街进行场景氛围改造提升，增加地台、阳伞、雨棚、过街亮化及大量的情境小品，商业街的街景迅速得到美化，每天吸引了大量年轻人来项目上拍照与消费。
同时，打通客流逛街的动线。梅澜坊商业街的客流逛街动线有三条：一条是外侧的沿湖路(车行马路);另一条是湖边的人行步道，还有一条是内街。张昌祥介绍，他们在规划铺面时，让二三楼商户大部分从二楼进入消费，少部分给予一楼门脸，这样一楼独立出来许多单一门店;最外侧沿湖路的门面大部分都从中间进行切铺，只对车行马路开门，少部分内外通透;然后给这些内街的独立门店引进文创类品牌，增加了内街的可逛性，把三条动线从纵向上就打通了。
调整前整个商业街只有27个商家，调整中他们规划了85个品牌，仅仅2017年，他们就实现了78个品牌的引进开业，不同业态品牌数量的大幅度增加，让街区更有可逛性了。
密码三：差异化招商
从过去的餐饮美食为主的社区配套商业街，到今天的四大业态构成的“漫生活主题街区”，其中“文创”和“酒吧”业态都是新定位的，招商难度不小。
“我们把四大业态分成‘主打型业态’‘驱动型业态’和‘辅助型业态’，餐饮依然是我们的主打业态。” 张昌祥表示，餐饮业态过去主要招商的是传统的特色餐厅，而现在，他们招商的是有情调的“网红餐厅”和“休闲餐吧”，这样才能与附近购物中心的餐饮店形成差异。
张昌祥说，“文创”业态属于项目的“首轮驱动型业态”，只有引进丰富有情调的文创生活类业态才能推动他们想要的餐饮品牌进驻。而酒吧业态属于“二次驱动型业态”，酒吧业态的进驻会持续带来消费能力强的年轻人，进一步推动餐饮业态的后期升级。
律腾商用集团执行总裁、梅澜坊操盘手濮彐峰透露，在招商文创业态与酒吧业态时，他们都遇到了非常大的困难。长沙文创类实体商店普遍盈利状况较差，开店意愿不足，2017年年初的3个月招商，在文创业态方面均没有形成突破，后来我们策划了一场针对文创业态的大学生“创业大赛”，因为活动主题符合国家倡导的大学生就业引导方向，赢得了共青团湖南省委的大力支持并担纲主办。
在活动的持续宣传过程中，梅澜坊项目获得了非常多的文创类商家的关注。卡佛书店率先进驻，成为项目的主力店，过去观望中的一些文创品牌也陆续签约，配合“创业大赛”决选出的前十名创业项目，到2017年8月，项目累计签约了20多个文创生活类品牌，奠定了项目的文创氛围，推动了优质餐饮品牌的入驻。而酒吧的招商，难度更大，直至2017年12月，他们才签约进来一家酒吧品牌。但随着梅澜坊商业街2018年知名度日益提高，他们又陆续引进了4家酒吧。
密码四：以消费者为中心
作为一个已经有很多商户在营业的商业街，如何既能兼顾现有商家的经营，还能完成整体经营调改任务?
濮彐峰介绍，2016年底，作为一条开业已经有两年的商业街，虽然人气不旺，但还是有一些优质的连锁商业品牌是能够实现盈利的。他们把正在经营中的商业品牌按照经营状况分成A类经营良好的、B类经营一般的、C类经营状况差的进行区别对待。
“调整过程中遇到的最大困难就是营业中的商户不配合调整。”濮彐峰说，他们启动了对C类商户的调整，这些商户大部分对经营心灰意冷，苦于签订了长期的租赁合同必须坚持经营，在申请业主方给予其部分历史欠费的减免后，顺利实现了清退调整。第二，他们重点分析了B类商户经营状况一般所造成的原因，发现一部分商家是因为租用商铺面积过大造成的，那么针对此类商户可以通过压缩其经营面积，减轻他们的租金压力，这部分商户我们采取让其局部退租或者移位续租的方式给其继续经营。
此外，在市场推广活动方面，也是可圈可点。2018全年，他们邀请了很多街头流浪歌手不定期的在商业街进行演出，还经常组织一些快闪类的舞蹈表演，在商业内街和湖边，经常组织“文创集市”，培植与烘托项目的文创氛围。第二，招商运营的细节把控要有匠人精神。2018年重点引进的“老欧洲咖啡”“花某某”“啤酒公社”“玛格丽特”等优质商业品牌，我们一遍遍与商户探讨装修图纸整改，协助其管理装修细节。“近期才开业的‘老欧洲咖啡’，是经过17次修改图纸、精雕细琢的装修了8个月才完工的，开业后迅速赢得消费者的喜爱。”
看着目前梅澜坊商业街的繁华景象，张昌祥总结他们的经营调改的秘诀就是：定位要准、调整要狠，招商宜快、运营宜稳;濮彐峰总结：招调时以符合商业定位为本，运营里于细节处见真章;夏少文说，招商不在招而在商，运营不在运而在营，一切以消费者为中心!
