从深圳前海到CBD中轴线，解读产城社区里的创新商业

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|罗嘉欣

图源|深国万印

据2023小红书年度生活趋势报告显示，“野到家门口”、“轻解压”、“简法生活”等成为年轻人的年度关键词。在这背后，实体商业在追逐年轻人的道路上也在不断演变，这几年诸如小众美学、公园商业、松弛感、日咖夜酒等商业热词不断涌现。

这些引发热议的商业体，让我们看到了艺术审美、社区营造、人本关怀、与自然共生等商业模样演变出更多可能。

在深圳，笔者也发现了两个如上述般“充满趣味”的商业项目，分别是位于深圳“未来曼哈顿”的前海印里INLI以及CBD中轴线上的龙华印象汇。这两个项目背后的操盘方-深国万印，更是大有来头。其由实力雄厚的深国际（*深国际商置管理（深圳）有限公司）、印力（*印力商业管理有限公司）和万科物业三家公司共同成立。立足产城综合体运营探索，深国万印为两个项目上分别赋予了不同“气质”。

从“构建一个社区”开始

印里商业开启前海“慢生活”

深圳前海，过去十年中国变化最大的城区。数据显示，前海十年累计新增注册企业17.3万家，世界500强投资企业324家，税收密度达28.5亿元/平方公里、经济密度达152.6亿元/平方公里。在未来“中国曼哈顿”的光环下，前海的城区建设面貌日新月异，商业生活画卷也在加速绘制。

深国万印的首个商业作品-前海印里INLI坐落于此。项目位于前海妈湾核心片区，是深圳地铁5号线/15号线「铁路公园」站上盖综合体的商业部分。该综合体也是前海为数不多的涵盖写字楼、公寓住宅、学校、商业等复合型综合社区。

项目总商业面积约5万㎡，首期商业约3万㎡，由地面三个合围式岭南庭院风格建筑和地下商业构成一个低密度的商业空间，其容积率仅为0.82，在寸土寸金的深圳极为罕见。（*仅部分文商旅项目能达到）作为前海首个岭南庭院式街区商业，前海印里INLI带着“填补片区内圈层式生活场景”的使命诞生。

特别的建筑肌底，造就项目独特的场域气质。深国万印团队希望在快节奏的前海，带来一处具有松弛感、放松解压等的「绿色吸氧街区」，都市生活在此慢下来。为此，项目定位“品质慢生活圈”，希望通过丰富多样的人文艺术社交圈层活动，通过与品牌共创内容，链接圈层社交与生活场景，打造创意商业大社区。

//是商业街区，亦是创意社区

自去年亮相以来，前海印里INLI围绕着“Delight The City Life向欣而生”的slogan，开启了一系列“欣生活方式”企划引发了不止前海社区居民，还有众多其他区域的深圳年轻人目的性奔赴。

如在开街之前，前海印里INLI发起了三期「街区开放日」活动，囊括24小时街口美食、小众运动与公共艺术议题。如在第一期「公园建社中」，整个街区如同一个社区艺术公园，将城市、生活与艺术通过不同的公共艺术装置与活动链接起来，展现生活万物可能。第二期带来诸如露营、骑行、飞盘、陆冲、普拉提等多元户外生活方式吸引了众多小众运动者聚集体验。

纵观国内的大多数商业，在项目开业之前举办如此大手笔的社区营造活动很少见。这，也引发了笔者的特别关注。

据观察，在短短半年内，前海印里INLI就发起了包括前海生活节、湾区美食节、宠物乐园、庭院音乐会、街区剧本游戏等众多深度链接产城大社区居民的创意活动，在社交圈层中颇受关注。

作为“delight”前海欣生活方式的街区商业，前海印里INLI还在去年6月开街试营业活动联合抖音本地生活举办「上新啦 下午茶」话题打卡活动，推出针对写字楼白领的下午茶接力、旧物置换市集等社区活动；9月发起首届前海生活节，聚集湾区35+在地原创设计品牌、轻食轻饮品牌 、黑胶唱片品牌……创意市集、音乐现场、社群活动，在一平方m2的概念空间里创造出不一样的创艺想象；在元旦和春节带来湾区美食节和跨年庭院音乐会等活动，持续刷新社区居民的“体验感”。

备受小众青年喜爱的“剧本杀”活动，也在前海印里INLI“长出不一样的花朵”。以项目为背景创作了《逃出童话镇》真人沉浸式街区剧本游戏体验，成为前海年轻人的解压方式之一。

在前海印里INLI的官微推文中，有这样一段描述：“创造一个人与人相逢的场合，不要太复杂，有时候一起晒晒太阳聊聊天，就是构建社区的第一步。让人与人之间重合，是消弭都市陌生感，创造社区氛围的第一步。”

这系列活动，也让笔者对于项目想要呈现的「商业社区模样」有了更深层次的认知——为社区居民带来源源不断的生活灵感与社交乐趣。

//与品牌共建“慢生活”街区氛围

前海印里INLI将自己定位为「社区运营者」，深入社区文化塑造和街区生活方式研究，希望为城区居民带来“欣欣然而往，欣欣然而归”的特别体验感。

而这个目标的实现，仅靠自身的内容企划是远远不够的。前海印里INLI选择“与品牌共创”，共同打造一个根植于前海大社区气质的场域商业生态。

这时，前海印里INLI庭院式街区自带的慢生活“DNA”优势凸显。如餐饮品牌，可利用庭院露天外摆空间，搭配绿植，幽静闲适的就餐环境瞬间凸显；对自身品牌的文化艺术调性有特别要求的，也可在此塑造全新独栋形象店或复型店，提升场景吸睛力。

笔者在踩盘中发现，多个线上社群品牌在此落地线下门店，还有一些知名品牌在此呈现独栋门店。

• 愈欣书店YUISHIN BOOKS全国首家旗舰店：2500m㎡的艺文空间里，拥有一座环形书塔，除了以数万册藏书构建“书海”，该店还囊括了阅享区、瑜伽馆、自习室、办公区等9种生活场景，构筑全新的文化生活互动体验空间。

• 挥爪实验室首个线下品牌门店--挥爪小聚：深圳本土人宠互动空间研发品牌「HiPawLab挥爪实验室」打造的首个以「城市栖息地」为概念的「人宠友好第三社交空间」。除了美食宠物社交，还有挥爪乐场、挥爪超级市场，实现人宠一站式吃喝玩乐购

• 千年隼·当代日本餐酒馆「华南首店」：火爆苏城的宝藏日料店，精致高级感的庭院门店，海鲜刺身、寿司搭配地道清酒，独家鹅肝饭带来纯正日式美味。

项目还引进了名肴記·原创烤肉、蟹咏虾海·新私房菜、阿莱泰国大排档、鹤翔宫·养生臻选店、桃喜·精致湘菜等一批前海首店，Fimiana Coffee「全国首家品牌线下门店」。

作为一个产城融合的慢生活商业街区，前海印里INLI周边商办氛围浓厚，也引进了一批适合都市白领工作或解压的“适配”品牌，如“日茶夜酒”的社区精酿小酒馆「TAPS mini」、网红咖啡MANNER COFFEE「独栋花园店」、精品咖啡SeeSaw COFFEE、丘大叔柠檬茶、罗森便利店、瑞幸咖啡、茉莉奶白、奈雪的茶等人气休闲餐饮，以及星聚会KTV、TOP健身、常乐推拿、丝域养发等。

“当商业品牌越来越细分，在丰富社区商业品类的同时，也会反哺街区商业活力。”对于社区运营者-印里INLI而言，挖掘这些优秀的品牌自带的社群基因，以共创形态将社区营造活动中融入整个大社区生态，从而裂变生长成属于“印里INLI”的街区特色。

CBD中轴线上造一个青年社区

龙华印象汇规划首度曝光

区别于前海印里INLI的街区风貌及商务区区位特征，深国万印的第二个商业项目——龙华印象汇，则是一个颇为特别的社区商业中心。

项目背靠龙华与福田交界的梅林关大型有氧社区-深国际万科和颂轩，该社区由3栋住宅，2栋公寓和1栋写字楼组成，处于深圳福田CBD中轴线上，区位优越，是距离CBD“超级近”的居住与商办融为一体的综合社区。

正如综合体对外的形象是“有氧”，大社区居民共创的绿色公共空间尤其多。在这样的肌底之下，龙华印象汇3万㎡的商业空间，由24小时半户外商业街区+MALL的建筑形态构成，自然环境与城市烟火融合，支撑起其打造一个非常规社区商业的“野心”。

基于项目肌底，龙华印象汇提出“城市新青年活力聚场”的项目定位，从目前剧透信息来看，其正朝着一个创新型社区商业的特质打造。

//不止于人间烟火，满足青年乐活的多重想象

据赢商大数据-城市商业地图上显示的龙华印象汇的周边客群画像显示，龙华印象汇周边三公里范围内拥有超30万常住人口，其中25—35岁人口为核心占比人群，区域客群基本以年轻白领和小太阳家庭为主。

这样的年轻客群，正如小红书报告描绘的：希望“野到家门口”，又希望“轻解压”，因此其对于社区商业的诉求，不仅仅是满足快捷便利的生活配套服务，更希望与“美好生活日常”结合，如绿色吸氧、社交解压、亲子互动等。

在这样的背景下，龙华印象汇提出“活力聚场”概念，为在地社区居民提供“开放、自然、活力、分享”的公共社交休闲空间，围绕着“场”着力打造三大特色看点：

• 自然延续的城市丛林：层层退台、纵横交错的公园式步道、步行台阶、郁郁葱葱的绿植、树木、享受大自然户外吸氧的休憩区等，共同构成了项目“城市丛林”一角。说是商场，不如说这就是一个「社区口袋公园」。

• 潮流运动体验场：滑板乐园、无动力社区运动场、绿色跑道……小众与大众运动，在这里汇聚，大朋友在此运动社交、小朋友嬉戏玩耍，一个绿色健康的社区友好MALL模样跃入眼帘。

• 城市烟火不夜街：依托于24小时半户外商业街区，这里将是亲朋聚餐地、是晚归打工人的“深夜食堂”、也是早A晚C的年轻社交餐饮胜地。民以食为天，城市烟火气，最抚凡人心。

据悉在项目从LG层到L3层的立体空间中，将餐饮、零售、主力店及娱乐体验配套四大业态组合形成三大核心功能，其中LG「都市漫活」，未来将与地铁21号和22号线站点无缝衔接，以超市等生活配套便利为主；L1「无重力社交」，引进运动潮流零售，充足的外摆空间引进轻食茶饮咖啡等业态；L2「惊喜聚点」引进儿童及家庭娱乐休闲业态，退台街区打造年轻主题餐饮；L3「欢乐引力场」引进家庭娱乐及火锅重餐等。

//携手国际艺术家，一座“有温度”的艺文社区

亚里士多德说：“人们来到城市，是为了生活。人们居住在城市，是为了生活得更好。”作为城市生活最后一公里的服务载体，社区商业更关乎城市生活“幸福指数”。

作为深国万印团队操盘的首个社区商业项目，龙华印象汇的客群覆盖周边住宅、写字楼等产城社区，不同于单纯住宅社区商业，客源需求多元，注定未来在“社区商业”的运营打法会有不同。

不止于社区，更是鲜活生活日常。据透露，目前龙华印象汇项目已经与国际艺术大师崔澖珍（Choi Han-Jin）达成合作，未来将在该项目上开启“大步乐活”IP艺术企划之旅，包括落地IP公共艺术形象作品、打造艺术IP主题活动等，待开业后将持续输送关于当下城市美好生活方式与文化艺术体验。

正如龙华印象汇的slogan所呈现的：“活力源于相聚，The More We Get Together”，这将是一座值得期待的青年社区商业中心。

从项目方获悉，目前超会买超市、魅KTV、鹤祥宫、麦当劳、星巴克、MANNER COFFEE等已率先签约。招商工作正在如火如荼的筹备中，预计今年年底亮相。

​结语

简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中提到，“城市的本质在于多样性，城市的活力来源于多样性。”商业是一个城区的活力纽带，更需多样性。

从上述深国万印两个商业案例看到，虽两个项目特质呈现的商业本体“因地制宜”，但同一个商业团队打造的作品，其内在的“商业逻辑”仍是“一脉相承”——即商业社区，商业是社区土壤里自然而然开出的花朵。在当下一线城市存量商业日趋饱和之下，商业项目进入“深度运营”新阶段。我们也将持续关注深国万印的“商业社区”的探索尝试。