首套房与第二套房如何界定？上海实时购房政策明晰

上海怎样才算首套房？怎么算第二套房？在买房之前，一定要弄清楚。不同认定，税费标准、贷款优惠政策差异很大。具体是怎样？小编来普及。

上海首套房定义、税费、贷款规定

简单的说，上海首套房定义就是购房是以家庭为单位（夫妻及未成年子女）名下无房。贷款：以家庭为单位，没有住房，也都没有贷款买过房。

而首套房贷款定义是指银行向借款人发放的用于购买套自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。

《首次购房证明告知单》明确规定首套房必须同时满足三个条件：

一、买房人年满18周岁；

二、买的房子是90平方米及以下的普通住房；

三、购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过，与父母一起购买的、按照房改政策购买的、或者通过继承遗产、拆迁安置获得的住房除外。

首付说明：购房家庭在购买90平以下的首套房时，首付比例不低于20%；购房面积在90平以上的，首付比例不低于30%。

公积金贷款说明：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于30%；为改善居住条件购买第二套住房的家庭，住房公积金贷款首付款比例不低于60%。

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上海第二套房定义、税费、贷款规定

上海二套房的定义是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。

第二套房的定义主要认定条件：

一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；

二、以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准，借款人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平；

三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再向商业银行申请住房贷款的房贷房。

二套房“认房认贷”：

认房，借款人首次申请利用贷款购买住房，但是在当地房屋登记信息系统中，其家庭已经登记有一套住房（及以上）的，将被认定为二套房（及以上）。

解释：即主借款人及所有共有权人名下，在房管局所能查到的房产不能超过一处，这里要注意，是以家庭为单位，即可以简单的理解为以户口簿为一个查询单元，但夫妻无论是否在一个户口簿上，只要一方名下已有房产，再买即算二套。但已经买卖过户给别人的则不再计算。（家庭成员的范围包括申请贷款人以及他的配偶和未成年子女）

认贷，即借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房（无论商业还是公积金），即使已买卖过户，仍认定为二套。

解释：就算借款人此前贷款买的房子已卖了出去，此次买房仍然算二套房（及以上）。

还有第三种情况：如果申请人已经买了房，但是在房屋登记信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式，尽责调查，以确认此次为二套房（及以上）。

非本地人购买二套房：

对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，如果申请住房贷款，也按照上述三种情况来认定第二套房。

对不能提供1年以上当地纳税证明，或社会保险缴纳证明的非本地居民，申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据规定，暂停发放住房贷款。

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