同花顺-圈子

　　编者按：为践行人民城市重要理念，促进高质量发展，创造高品质生活，实现高效能治理，提升城市精细化管理水平、优化营商环境，上海市规划和自然资源局发布了《关于开展建设项目规划实施平台管理工作的指导意见（试行）》的通知，明确了“一江一河”等重点区域以及五个新城的重点地区先行开展规划实施平台管理工作的要求。基于《指导意见》，在综合实施主体的管控协调下，华建集团近年来努力强化各专业综合集成的技术优势，开展规划实施平台下的技术服务，以推动实施为导向，以地区总图和建设项目设计方案审查为支撑，整合开发、设计、建设、运营、管理力量，全程参与建设项目全生命周期管理，对基础性、公益性、公共性要素的管控，对不同阶段的设计任务落实情况进行核对、指导，推动建设项目高品质、高效能实施。《华建技术》杂志第33期以“规划实施平台下的技术服务”为主题，详尽地记录了集团在面向区域开发的技术服务探索和发展历程。集团官微Arcplus将会陆续选登部分主题文章以飨读者。

　　三林滨江项目是全市最早开展的规划实施平台之一，针对其开发规模大、项目多、时序牵连、界面复杂、专业细分、多方审批等问题，通过规划实施平台，加强建筑、街道、市政设施、交通设施、绿地景观、地上地下的一体化设计，做到真正的“全区域、全专业、全过程”管控，有序实施推进高品质城市空间建设。三林滨江项目已于2022年10月完成地区总图公示，2022年12月报市规资局完成成果审批。

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　　项目特征

　　三林滨江片区(下称“三林”)位于黄浦江东岸，黄浦江核心段的南门户。规划范围北迄华夏西路中环线，南到外环快速路，东至济阳路，西临黄浦江岸线，是八大楔形绿地中最为完整的一块，是锚固城市生态格局的战略斑块、浦东中部崛起的重要节点。

　　地理位置

　　1)定位高、规模大、条线多

　　定位高。以“三林看世界，世界看三林”为总体愿景目标。三林项目，对标世界的设计标准、建设标准、运营标准;也为世界呈现“最海派、最生态、最未来”的城市人居环境及区域开发模式。在打造“海派风貌展示区、转型发展示范区、生态功能聚集区及集成创新样板区”的规划理念下，整个片区形成“一廊、一轴、两核、三园、四片区”的空间结构。其中，中央生态轴及城市功能轴形成“一廊一轴”，中央生态轴将成为市中心最大千亩森林、自然氧吧，城市功能轴是整个区域的人气轴、活力轴。西区海派小镇功能核心与东区宜居社区功能核心形成“两核”。围绕楔形绿地，充分利用水绿资源，形成“三园”，自北向南依次是体育公园、法式公园、儿童自然公园。“四片区”则是指滨江文化片、海派未来社区片、绿地生态片、宜居功能片，四个片区自西向东，由动至静，从品质特色到社区生活，构成“最海派、最生态、最未来”的城市更新区域典范。

　　区位

　　规模大。三林总用地面积约4.2平方公里，既是区域综合开发项目，也是成片开发的城中村改造项目之一。整个区域含74个独立项目，多家设计、建设单位。规模效应有利于集约用地、公共服务设施区域统筹，体现新时代上海城市建设的更高水平，同时也带来区域综合开发的多主体、设计建设界面相互牵连、时序相互影响的问题。

　　规划结构

　　条线多。三林内部涉及建筑、绿地、市政、水利等多种类型开发项目，外部有四条轨交线路，分别是现状已运营轨交8号线、轨交19号线以及轨交26号线远期规划线路以及沿滨江鳗鲡嘴路的机场联络线，市政管廊、电力隧道等公共设施过境。多专业协同、多审批部门管理，条线复杂。

　　条线综合

　　2）高品质与复杂性

　　三林项目秉持区域综合开发优势。资源整合，以一定区域为整体进行功能研究，打造基础设施完善、配套设施齐备，环境景观开放，公共设施共建共享的复合社区。品质提升，以区域城市建设目标为导向，对开放空间提出公益性、公共性要求，提升公共空间和城市风貌品质，从而提升所在区域整体城市形象。建设统筹，通过统筹建设时序，一方面通过共建共享，节约社会资源，另一方面，达到区域同步建设、同步完成，整体出形象，入驻即配套齐备，迅速提升区域活力。

　　同时，规模大、项目多、时序牵连、界面复杂、专业细分、多方审批等问题在设计和建设过程中也逐渐凸显。因此，项目通过规划实施平台，建立区域总图机制，落实区域整体开发理念，加强建筑、街道、市政设施、交通设施、绿地景观、地上地下的一体化设计，充分开发土地复合利用潜能，努力实现对既往城市建设实践的借鉴超越。以往的区域综合开发工作，往往停留在规划、设计、建设全过程中的某个核心环节，并没有做到真正的“全区域、全专业、全过程”管控，规划实施平台技术服务团队及其牵头人没有明确的责权，也没有形成囊括行政部门、平台公司、建设主体、专家团队、专业技术团队的多方平台机制，更缺乏统一的工作方案及实施项目的后评估机制。根据《上海市工程建设项目规划资源审批制度改革工作方案》、《关于提升城市品质，加强建筑设计规划管理的若干意见》等文件精神，规划实施平台技术服务正在逐步系统化、制度化、法定化。随着平台管理协同和统筹实施主体的责任落实，规划实施平台技术服务工作机制将更有利于对基础性、公益性、公共性设施和空间进行管控，使区域综合开发各类项目发挥其优势，有序实施推进高品质城市空间建设。

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　　规划实施平台技术服务的价值探索

　　1）规划实施平台技术服务价值源头

　　规划理念与实施方案之间的桥梁：规划实施平台技术服务工作承接在区域控制性详细规划之后，是结合技术条件、市场需求传导规划理念的重要步骤。一方面，规划实施平台技术服务以综合技术能力对规划层面所制定的控制指标及空间结构进行模拟验证，预判实施技术难点;另一方面，与市场开发主体进行深入对接，梳理市场需求，判断空间需求。结合以上两点工作，以规划实施平台技术服务为平台，促进上下沟通，使得规划控制更精准、更灵活、更落地，搭建规划理念与实施方案之间的桥梁。

　　区域综合开发的高效管理工具：在面临区域开发的诸多共性问题，规划实施平台为区域开发提供了很好的管理工具。通过规划实施平台的技术支撑与平台搭建，统一多开发设计主体的目标理念，使得在设计进程中目标趋同;统筹多专业系统，以规划实施平台为中央控制系统，促进各专业技术工作协同;统筹区域公共资源，高效服务区域发展;协助设计开发计划，形成一张时间表，统筹建设进程。

　　鸟瞰

　　2）规划实施平台价值输出

　　构建组织架构：规划实施平台(下称“平台”)应当由具备综合技术能力的企业构成技术团队，因平台工作涉及协同区域开发中所需的多种专业，技术团队需要对多专业项目工作进行准确的判断，同时综合技术团队应该可以接受统一调配与指挥，从而确保技术研究的协同性。

　　同时，规划实施平台工作不是要求技术团队做出明确的设计，而是利用专业技术能力，对各类设计相关事项在总体层面做出判断，即平台是处在“裁判员”的角色之内。而由于区域开发项目动态变化的复杂性，平台一方面要通过研究工作制定相对静态的基础规则，另一方面也要有动态应对手段，而无论是静态规则的制定，还是动态手段的使用，都要依靠平台工作的组织架构来实现。

　　组织架构

　　三林规划实施平台工作的组织架构由政府相关职能部门构成的审批主体、城市开发平台公司以及作为平台公司技术支撑的综合性技术企业，三者共同构成区域开发规划实施平台。平台下设专家论证委员会与平台工作小组，专家论证委员会由固定专家、市区相关职能部门、城市开发平台公司相关部门共同构成，设立目的是在工作进程中，对重点问题进行论证判断，以作为上接政府规划理念过程中对部分控制要素做出调整的依据。平台工作小组由平台公司相关部门及综合性技术企业构成，是进行平台工作的主体。

　　精细化管控手段：全局思维、主体思维、动态思维是规划实施平台工作的核心思维。全局思维要求平台工作站在区域开发整体的角度上，系统性的梳理问题及解决问题。主体思维要求平台工作在不同的项目开发阶段针对不同成果使用主体输出管控内容，即做好桥梁工作，促进不同主体在同一目标下的沟通协调。动态思维要求平台建立灵活牢靠的管控机制，在面对长开发周期中可能会出现的新问题有完善的解决机制。

　　在这三种思维之下，三林规划实施平台创造性地提出许多精细化管控手段。区域总图是区域开发的作战图，是全设计信息输入、协调检测、管控输出的基础工具;在此基础之上，导则、项目管理手册是面向不同对象的管控要素沟通工具;面对区域开发动态过程，问题清单以及与之配套的事项解决机制帮助开发管理者进行动态管理。

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　　规划实施平台工作要点

　　1）区域开发的工作基盘——区域总图

　　区域总图首先是一个全要素信息库。需要将平台技术团队介入时区域所处的整体开发状态通过分专业、分项目录入，整合区域整体项目信息，形成整体规划实施平台工作推进的基础，并且随着区域开发的整体推进，总图会进行动态更新，同时保留不同阶段的开发状态及项目信息标签，做到可留痕、可溯源。

　　区域总图还是一个边界条件检测工具。通过将不同专业、不同项目的设计信息录入整合，可以高效发现项目矛盾点，形成区域开发相关问题清单，针对每个项目形成全方位的开发条件研判，以及从系统角度出发考量修正方式。

　　综合信息库——区域总平面图

　　2）区域开发的动态管理工具——问题清单

　　问题清单是帮助开发主体梳理预警在开发推进过程中有哪些潜在的关注点，如基础设施与周边地块的设计建设关系，开发过程中的审批突破点等。在建立清单之后，明确各事项在不同开发阶段的解决路径，统筹开发资源。同时，针对某一类重点问题如轨道交通相关问题、重点区域风貌问题、特殊技术问题、区域系统统筹问题，组织相关技术人员开展专题研究，研究成果纳入总图管控要素。

　　3）地区总图的说明性文件——设计导则

　　设计导则作为总体视角下地区总图说明文件，配合各条线协调、征询及汇报工作，是区域开发设计管控要素的整体输出，统一建设手势、拉齐建设目标。导则使用方是审批主体及整体开发主体，通过导则完成与审批主体的沟通协调，完成对区域开发管控依据的高效认定，以及帮助开发主体理解开发建设方向及申报协商突破点与调整事项。

　　4）分主体输出管控要素——“1+N”体系

　　基于市252号文，在规划实施平台基础上，按“1+N”的项目分类，以对内对外项目的总体机制流程，保证项目有序推进。“1”类项目即基础性、公益性项目，含三林区域内的市政道路、绿地景观、水利河道、公建配套、市政配套及安置房/租赁房等项目，由地产三林自行投资建设以及参与运维的项目，既要控制边界条件，也要控制建设标准。“N”类项目即经营性项目，含片区内招商经营性项目及自建经营性项目。“N”类项目无法直接控制项目建设标准，主要控制边界协调以及城市风貌特色。这两者共同构成区域开发“1+N”项目管控体系。

　　针对建设周期较长或情况较为复杂的地区，地产三林在地区总图基础上制定地区规划建设管理手册，作为地区总图说明文件，对规划实施要素进行全面引导和管控。同时也为任务书及设计条件提供依据。

　　管理手册纳入规划实施平台研究形成的具体设计条件，明确具体管控要素，对于公共部分实现管控内容项目化，保证了规划设计、规划理念的传导和落实。使用方是审批主体及整体开发主体，通过总图+管理手册完成与审批主体的沟通协调，完成对区域开发管控依据的高效认定，以及帮助开发主体理解开发建设方向及申报协商突破点与调整事项。

　　项目设计管理手册（过程稿）及输出相关设计要求

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　　规划实施平台技术路径

　　1）总图信息录入

　　三林规划实施平台技术工作，以区域总图为抓手，明确了总图设计的标准、图层要求、深度要求，分项目分专业进行资料收集与统一录入。项目重要审批阶段及重要设计修改阶段进行提资更新，并需要统一录入文件格式，要统一操作路径。在录入信息的同时，形成整体区域项目信息库，形成景观系统、水利系统、路桥系统、建构筑物系统、市政系统五大项目信息及一套外部条件。总图信息库输出形成总平面图、地下空间总平面图、市政总平面图、交通总平面图、绿化总平面图、消防总平面图等技术图纸供技术工作使用。便于针对区域性系统如道路规划指标、公共设施、市政进行系统分析。

　　2）总图边界条件锁定

　　总图边界条件锁定，是指总图在进行整体信息输入及系统搭建之后，开始进行系统间问题的动态梳理。在分析排查过程中，针对区域开发过程中涉及各专业技术协调事项(内部专业衔接)的，与审批主体、外部建设主体(轨道交通等)沟通协调事项(外部条件对接)的，梳理形成一系列区域开发关注问题，纳入问题清单。经研究协调解决问题后，形成阶段性稳定的地区总图，为项目提供边界条件，形成区域设计开发的基础。

　　针对内部专业衔接事项，由综合实施主体牵头各相关专业进行设计对接，各项目设计单位、专项规划编制单位根据协调确定的设计原则进行统一修改，修改成果纳入总图更新备案;针对如地铁相关、审批相关、区域指标统筹等外部条件对接事项，由区域开发规划实施平台牵头论证，相关意见成果纳入地区总图更新备案。

　　3）推进专题研究

　　专业服务团队根据项目清单对功能研究、项目策划、设计要求等开发条件研判问题，提出可能的解决路径，针对关键性、综合性问题，按需开展专项研究。

　　在设计研究阶段，针对湾区游艇码头、三线换乘、地区综合交通、地下环路、绿地建设标准等重点事项，形成相应专题研究;后续方案深化及实施攻关过程中，根据实施需求新增专题，管控深化，颗粒度细化，结论落入地区总图，输出管控要素，服务后续项目。

　　4）地区总图成果稳定

　　地产三林根据批准的控制性详细规划、部门管理要求、实施主体需求，组织专业服务团队编制地区总图。地区总图包括技术图纸组织架构针对内部专业衔接事项，由综合实施主体牵头各相关专业进行设计对接，各项目设计单位、专项规划编制单位根据协调确定的设计原则进行统一修改，修改成果纳入总图更新备案;针对如地铁相关、审批相关、区域指标统筹等外部条件对接事项，由区域开发规划实施平台牵头论证，相关意见成果纳入地区总图更新备案。

　　5）设计管控要素输出

　　通过总图运转，一系列的设计管控要素已经形成，分一般项目和重点项目，分别经地产三林及上海地产集团审定后，由地产三林纳入项目管理手册，通过地区总图的设计条件输出和管理手册的编制，可以将区域开发的整体管控要素成系统地、面向多主体地进行输出，进行高效沟通与管控。

　　6）设计管控执行

　　管控要素输出之后，进入项目设计管控执行流程。

　　“1”类项目设计管控执行

　　针对“1”类项目，进行设计引导、设计审核、总图维护、实施变更工作。在设计引导中，平台专业服务团队以管控要素为基础，对项目方案给出专业技术建议，并与设计单位充分对接;在设计审核中，设计单位于各审核节点提交设计资料，针对设计要素的特征由专业技术团队审核系统功能性及边界协调性，或由规划实施平台专家委员论证审核重大技术难点及风貌特色，判定是否通过节点设计审核;在实施变更中，专业技术团队进行系统性及边界协调性，设计实施效果审核，预警因现场实施不确定因素造成变更设计而产生的效果、工期、成本等事项，并进行设计对接;在上述各流程中，总图要进行日常维护工作，将阶段性意见成果进行归档。

　　针对“N”类项目，进行设计引导、总图维护工作。其中设计引导较“1”类项目需要另输出经总图稳定的管控要素，形成设计条件约定，做到描述准确、可操作性强。其他流程工作与“1”类项目相同。

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　　小结

　　上海市从2010年代起，不断探索区域综合开发的城市建设模式，旨在通过一定规模的整体开发，实现突出区域特色、完善区域配套、提升环境品质。与传统的宗地开发不同，区域综合开发实现了一体化、系统性的开发模式，从规划、设计、建设、运营达到集约整合。其中地区总图、管理手册等管理工具有效指导大规模、多条线、多功能、同步开发建设的项目。然而区域综合开发的复杂性和长周期，使得规划实施平台工作组织架构及管控方式因项目而异，尚未形成成熟的工作模式。三林滨江项目承载区域综合开发和城市更新的双重角色，对标世界级高品质社区，承载时代的使命，未来将成为此类项目规划实施平台工作的经典案例。

　　项目信息

　　建设单位：上海地产三林滨江生态建设有限公司

　　建设地点：上海市浦东新区三林片区

　　用地面积：4.2平方公里

　　总建筑面积：约220万平方米

　　设计时间：2020年10月至今

　　规划实施平台技术服务单位：

　　华建集团华东建筑设计研究院

　　华建集团建筑装饰环境设计研究院

　　华建集团基础设施事业部（上海市水利院）

　　华建集团上海市水利工程设计研究院

　　华建集团总指挥：顾伟华

　　华建集团总协调人：夏冰、沈迪

　　技术服务团队：查君、杨晨、裘慰、信辉、沈艳、贾林、陈辉映、李宇星、董雍娴、张晗、袁晶、黄建荣、张小玉、李雅楠等