还房贷投资两不误，比“每月多付房贷”更聪明的办法

哈喽大家好我是投资菌！

前几期讲了如何快速还完房贷，本期讲讲另外一种更合算的方法。它不但能让你快速还完房贷，还能让你节省更多资金，获得更多收益。

方法很简单，那就是把你想要拿去还房贷的钱，拿去投资，然后用投资所得去还房贷！

我们先来看看它的好处与坏处：

好处：

1. 回报率更高：美股的长期回报率在10%，如果你想保守一点计算，可以算7%或者8%。多年来，股市的年均回报率一直明显高于房贷利率。这二者利率间的差异，几乎就是你能从中获得的回报。
2. 流动性更高：房子属于非流动资产，也就是说当你把金额直接用去偿还房贷，你就是将你的资金绑在了房产上面，归类为了非流动资产。但如果你将金额先拿去投资，这意味着这部分金额仍属于流动性资产。需要时，你可以轻松卖出并获取资金。
3. 更加多样化：加速还房贷会使你的净资产较高的部分，更集中于一种资产，即房产。如果该资产发生意外，可能会带来更重大的财务打击。而增加多样化是对抗投资风险最有效的方法，使用先投资，再用投资收益还房贷的方式，可以将你的资产分散在不同类型的资产上。
4. 额外福利：如果你将金额放在退休账户中进行投资，不光会让你获得雇主的额外match，还有国税局允许的延税或无税好处，这样能使你更快的接近你的目标金额，完全是一举两得。
5. 保留所得税减免：如果你在报税时将房贷利息做itemize deduction，可以帮你少交收入税。当你提前还完房贷，你可就失去这项福利了。运用先投资后还房贷的方式，即可尽量保留所得税减免的福利。

坏处：

1. 投资有风险：股市的波动比房市的波动更大，所以你应该确保你的投资期限尽量长，10年或20年最佳，以此用时间抚平波动。另外，你还要确保你的投资策略和你的风险承受能力相匹配。当你所需的投资回报越高，你需要承受的风险就越高。因此，你可能要做好心理准备，迎接股市的波动。如果你惧怕股市的波动，也可以寻找一些适合你的理财产品，辅助你达成目标。这个菌菌会在视频结尾，介绍一种，给大家举个例子。
2. 债务的增加：如果你很讨厌有债务，选择先投资后还房贷可能不适合你。毕竟在你完全还清房贷之前，房子还是属于银行的。如果未来你没有偿还能力，你可能会失去你的房子。

因此，如果你发现，你就是不喜欢风险，不喜欢这种不确定性，还是早点得到房子更心安，也许这个先投资后还房贷不太适合你。

但如果你觉得，以上两个风险的问题不大，或者先了解一下也无妨，那就让我们正式开始！

为了节省小伙伴们的时间，菌菌先给小伙伴们打个预防针:

• 如果你的房贷利率不超过5%，你用投资的方法，大几率会让你获得更多益处。
• 但如果你是近期买的房子，房贷利率高达6%-7%，还是选择把钱直接去还房贷吧，或者等以后利息再降下来，做完重贷，再投资。
• 相反，如果你是前两年买房的小伙伴，得到了超低的2%、3%左右的房贷利率，用这个方法会非常非常地划算。

我们来举个例子：

比如一个30年期20万的贷款，有着4.5%的房贷利率，月供应该是$1013，总利息大概为$164,813。

如果你手头富裕，觉得每个月多交个$300，去还贷款本金也没问题。你差不多可以提前11年零1个月还完贷款，并且还能省$67,816的利息。

但是如果你选择用投资的方法，把每个月$300拿去投资，买S&P 500大盘的ETF。它从1926年到2021年的长期历史回报率在年均10%左右。如果你想计算的稍保守一些，可以拿8%年均回报率计算。

这每个月$300的投资，在第19年会变成$160,780。相比你每个月$300去还贷款，省下来的6万7相比，多了2倍！

在第19年，你的贷款大概还有$105,487没还完。如果你愿意的话，可以从投资得来的$160,780中，取出来10万5，把贷款完全还清。

由于你提前把贷款还清，你会省下来$28,016的贷款利息，加上还剩的投资所得$55,293，等于$83,309.

这时你可能会说：加速还房贷，能省$67,816的利息。投资再还房贷，能省下来$83,309，好像也差不太多啊，真的值得花这个风险吗？

事实上，省下的$67,816的利息，是你从30年期的贷款中，省出来的利息。因此，你的投资期限也必须要是30年期，才是个平等的对比。

你的投资所得在第20年还剩$55,293，在你不再每月额外投资$300的情况下，继续投资10年，直到正常30年期贷款结束，你会拥有$122,731.

省下来的$28,016贷款利息，加上30年结束，你拥有的$122,731的投资所得，等于$150,747.

从这样更公平的对比中，相比15万与6万7，你会发现，投资后还房贷的方法完胜，足足多出一倍还多哦！

即使这样，你可能也会对这种方法有所迟疑，毕竟年均8%的回报会带有风险，另外投资回报要交税的话，收益也是大打折扣。

想要解决这两方面也是有方法的。

解决税方面的障碍：

• 如果你只能用普通投资账户，最好就是做长期投资，只要持有超过一年，税会低很多。
• 如果你想增长延税，可以选择年金，或者Traditional的退休账户。
• 如果你想完全不交税，可以使用Roth的退休账户（特别是Roth IRA），以及投资型寿险。

回报风险方面：

推荐大家灵活运用各种结构性产品！比如：有些产品，S&P 500的年回报率只要是0%或者是正回报，它就会给你15%的回报，同时还会帮你承受每年10%的下跌哦。

举个例子：如果S&P 500大盘回报为3%，你会得到15%；如果大盘回报为30%，你会得到15%；如果大盘回报为-7%，你会得到0%；如果大盘回报为-30%，你会得到-20%。

看过上期视频的小伙伴应该还记得，美股S&P 500的长期涨跌比为3比1，也就是平均下来每涨3年，跌1年。

如果运用这种结构性的产品，差不多就是你获得3次15%，会获得一次0%或者负回报，由此可以大大提高获得年均8%回报的几率。

另外，这15%的利率不是固定的，但每次签合同都是6年期，也就是该利率在6年内不会变化。而这类产品的利率通常是9%-15%不等，当美联储降息，就更接近9%左右，当美联储升息，就更接近15%左右。

实际上，你会发现以30年为期限的美股投资，大几率都会达到8%-10%的年均回报率，根本用不上这类产品。但如果我们的目的是20年左右，想要达到8%或以上，你或许需要这类产品的助力。

总之，类似这种帮你助力的理财产品有很多，欢迎小伙伴们到菌菌的网站咨询哦。

在抉择直接快速还房贷，还是先投资后还房贷时，并没有一个非黑即白的正确答案。答案取决于你的财务目标，个人偏好，风险偏好，以及你的房贷细则。即使投资有可能会为你获得更高的回报，但无论如何，只要根据你的情况，计算一下收益以及利弊，选择你更心仪的就好。

如果你需要任何帮助，都可以到菌菌的网站做咨询哦！

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