房屋供应过剩已不是新鲜事，新竣工项目更是层出不穷，如何在一众新屋中抢先出租，成了屋主最迫切想知道的事。

当大家都站在同一条起跑线上，要如何让租户一眼相中你的屋子？

只要掌握3大策略，快速出租不用烦！

独特卖点3大招 出租不难

买了房，才发现出租是难题。每个月背负的房贷和管理费，就快让人喘不过气。

全权委托产业经纪处理，但还是找不到租客？

专家指路传授快速出租秘诀，只要懂得花点小心思，通过确认目标市场，掌握装修摆设小技巧，并找到独特的卖点3大招，出租房产一点也不难。

本来还想靠着租房寻得被动收入，但低迷的房市，却让屋主显得被动且无助，只求房子成功出租补贴每月房贷，不敢奢求高租金回酬。

需了解目标市场

惟房市低迷并不是绝路，越是处在被动状态越要懂得花些小心思，而且通过确认目标市场，掌握装修摆设小技巧，找到独特卖点3大策略，就不用担心房产出租困难。

收租系统开发商RentGuard联合创办人兼营运总监黄治诚接受《南洋商报》访问时说，屋主在出租房子前，方向必须要清楚，并需对自己的目标市场有一定了解。

“比如你的房子坐落在赛城（Cyberjaya）或雪州八打灵再也第13区这些有大学的地区，目标市场自然非学生莫属，那么你就必须懂得学生对住宿的要求，否则就算花费大价钱装修得富丽堂皇，都是无法吸引租客。”

他说当确认了目标市场，比如赛城的目标市场是学生，下一步，装修设计上自然要从学生的立场来考量。

“倘若将房子规划成适合家庭居住的空间，搭配柔和灯光和完善的厨房，我担保你的房子一定很难出租。”

黄治诚指出，学生对于住宿的要求很简单，就是一张床、一张书桌、冷气和白灯。

“所以你一定要先搞清楚目标市场的口味，搞清楚你的房子，了解整栋公寓多数住的是什么群体，则能避免走冤枉路。”

先定位目标市场

SpeedRent总执行长黄伟明认为，只有应先确定目标市场，才能快速掌握定位。

“投资买房应先厘清自己的投资策略和方向，不要买了才来规划投资。”他直言，若是在高档地区的房子，装修自然不能马虎，一定得要高端大气，才能吸引租客。

“所谓‘物美’就要懂得在摆设方面玩些小心思，诸如假花，再挂上几幅画，空间的格调完全不一样。还有，灯光也是很重要的部分，比如聚光灯就能轻巧的突出空间整体美感，简单的技巧就能吸引租客。”

另外，若有房子租不出，也不用烦，寻找一个独特的卖点吸引租户，打造自己的利基市场才是长久之道。

假设买到的房子偏远，无法像热闹地区这样找到长期固定租客，黄伟明说，可以把郊区的房子打造成适合企业做团队建设（Team Building）的地点等。

若不想亏着租

掌握管理知识

黄伟明坦言，现在的市道，大部分的屋主都是亏着出租。

如果屋主不想亏着租，那么就必须掌握管理房产的基本知识，尽可能为租户带来更高的住宿体验，才能留住好住户。

“除了因为市场供应太多，竞争大，另一个理由就是买错地点。若不想亏着出租，唯靠短租爱彼迎（Airbnb）或分租房间，提高租金回酬。”

黄治诚透露，屋主若不想亏着出租有方法，必须学习基本管理、站在租户的立场思考、确认目标市场及思考能为租户带来的价值。

回酬应与房贷利息成正比

【如何计算租金回酬？】

投资回酬（ROI）=1年租金/投资成本

假设你的房价为20万令吉，租金是每月1000令吉，年租金收入为1万2000令吉。

租金回酬为6%

（1万2000令吉/20万令吉X100% = 6%）

多数租金回酬仅3%

投资房产有两个目的，分别是租金回酬和资本升值。

黄治诚指出，租金回酬应该要与房贷利息成正比。

“假设房贷利息3.5%，只要租金回酬有3.5%，就算是不错的投资了。虽然不至于能有被动收入，但至少能补贴房贷。”

他说，扣完租金，还有余额，才是所谓的被动收入。

“惟目前，市场上多数屋主的租金回酬只有3%。他们除了得负担房贷利息、管理费、门牌税等，还得投入装修成本。”

策略1：确认目标市场

学生最重要有WIFI

家庭、上班族与学生对住宿要求都不同，不能妄想同样的装修格局和摆设就能走天下。

黄治诚以学生为例，直言学生对住宿最大的要求，就是一定要有无线网络（WIFI）。

“我们的做法是，为他们申请并安装，然后加上一架洗衣机，网络费用、客厅及洗衣机的电费都包在租金中。”

“每间房间都安装冷气，所以冷气的电费另外计算，每个单位收费约50仙，这就是额外收入。”

每个月安排清洁工人打扫两次，就是学生期望的住宿环境。

他侃侃而谈，家庭租户则最注重厨房设备，尤其对抽油烟机和橱柜相当看重。

“确认目标市场就是决定装修方向和成本的关键步骤。”

了解市场提升租金 

黄治诚分享了一个例子，就在八打灵再也第13区因有十五碑亚洲学院（Brickfield Asia College，简称BAC），也是学生盘踞重镇。但有4间房的空屋，租金2200令吉，一段时间都租不出。

黄治诚向屋主以2000令吉租了下来，再投入资金在每个房间安装冷气和电表、书桌、Queen Size床及衣橱，完成这些简单的家具摆设后很快就将房子出租。

整间屋子，分别主人房租金1300令吉、二房1100令吉、三房900令吉，及小房200令吉，花一些心细，租金就获得3500令吉，高出1500令吉。

针对该例子，他说：“我们投入2000令吉的成本，布置成本不超过1万令吉，仅用了半年的时间回本。”

他也打造了独特的卖点，就是只租给女学生。

“我们每间房都会收取3个月的订金，也在家规（House Rules）阐明不能带男生回家。如果私自带男生回家被投诉，隔天就需要搬离，订金被没收。”

这是维持素质的方法，无形中也打造利基市场，有助提高租金回酬。

策略2：掌握装修摆设小技巧
勿花大钱买名牌

租户都会想要新家具，但屋主在选购家具时，切勿花大价钱买名牌。

屋主往往最大的问题就是不善于控制装修布置成本。黄治诚指出，事实上，时尚简约的房子布置，并不一定就要花大钱，相反只要有一定的植物摆设及挂画，善用拍照技巧，也能在第一时间抓住租户眼球。

“灯光结合绿色植物与挂画，捉好角度拍照，就能让住户第一眼对你的单位有好感。”黄伟明直言，捉角度拍照是重点，但照片务必要清晰。

“除了文字，放在招租网站上的照片也会影响租户对你房子的询问度。”

他说，拍照没有想像中难，建议屋主可多上网看别人怎么拍房子。

3招装修摆设小技巧

1）永远要空置2间房间

主人房可以摆完家具，但二房和三房最好空置；可以挂上窗帘但不要摆家具。 有些租户会有自己的家具，空置的房间正好可以让租户摆放家具，而若是没有，就等租户提出要求，再视要求提高房租100至200令吉。

2）适度摆放植物

让整个空间看起来有绿意。

3）捉角度拍照

拍照的技巧很重要，在第一眼抓住租户的眼睛。

策略3：找到独特卖点 

偏远房子打造团队活动地点

房子租不出不用烦，寻找一个独特的卖点吸引租户，打造自己的利基市场才是长久之道。

若是先前未厘清方向，买到在万挠（Rawang）的别墅，也无需担心地处偏远不利出租。黄伟明透露，只要换个思维就能以不变应万变，走出另一条康庄大道。

“万挠虽然地点偏远，但从这个角度思考，何不把这里打造成适合企业做团队建设（Team Building）的地点。”他分析，若是确定打造成适合团队建设或是团队活动的地点，装修的重点就应该集中在卖点的地方，比如说游戏的设施、泳池、BBQ烧烤设备等。

迷思1：全家具出租更有价？

租金比空屋高五六百

有家具的房子出租，租金回酬一般都会比较高，也比较容易出租。

黄伟明指出，有家具的房子，租金一般会比空屋出租至少高出500到600令吉。为何有家具的房子租金回酬更高？

他以本身在珍珠白沙罗镇（Mutiara Damansara）的公寓为例，空屋出租每个月仅2300令吉租金，但全家具出租，租金却能达4000令吉。

黄治诚也说：“在白沙罗柏兰岭（Damansara Perdana）一个面积300平方尺的单位，空屋租金1000令吉，空置好久都无人问津，但全家具1300令吉的租金，却轻而易举找到租户。”

“那是因为从租户立场来看，每个月只需多付300令吉，却省下自己买家具电器的麻烦，往后纵使搬家也不用为了这些家具电器烦恼，何乐而不为？”

站在租户立场思考

“心态决定租金，我当初还未装修前，就有产业经纪联络我，说有租客要租空屋，我的心态就是有租金可以帮补房贷就好，所以直接空屋出租。”

为了能尽可能节省成本及支出，多数屋主都不愿将心思花费在房子的装修及摆设上，情愿自降租金空屋出租，这样真的有助房子迅速出租？

黄治诚直言：“未必。只要屋主懂得站在租户的立场思考，全家具一般会更容易出租。”

搞错目标无法创造价值

他说，那是因为不同的价值和体验，影响了租户的决定。

黄伟明补充：“如果是有供应家具，也应争取在24至36个月内回本。”

但如果搞错目标市场，也无法创造价值，这一点要关注。

而在供应家具这方面，黄伟明认为，得要花心思研究租户的口味，必须符合市场品味才能获得租户青睐。

“比如租客若是日本人，一般偏好白灯，适时按租客的口味安排好家具，则能更快将房子出租。”

迷思2：空等对的租户值得吗？

屋主切莫因小失大

房屋出租市场竞争激烈，现在很多人都找不到租金符合自己心里想要的水平，那么空等对的租户，值得吗？

黄伟明给出一个例子，假设一个地区公寓合理租金是1200令吉，一年就有1万4400令吉的租金收入。

屋主A坚持以1200令吉出租房子，而屋主B配合租户的要求，1000令吉将房子出租。

屋主A直到第六个月才成功以合理价位将房子出租。

在这样的情况下，屋主A看似守住了理想的租金，却损失了5个月的租金收入和机会成本，还得自己负担每个月的管理费及房贷。

扣除空置的时间，屋主A一年的租金才8400令吉。

反观屋主B，整年可收到的租金收入为1万2000令吉，虽然在扣除管理费和房贷，未必就能有赚，但多少能补贴。

黄伟明的结论是，屋主切莫因小失大。

租屋勿来者不拒

无论如何，黄伟明说，租屋不能太着急；租户的素质也是不可忽略的因素。虽然说空等损失的不止是时间，还有机会成本，但不代表就要来者不拒。

租客背景不可忽视

黄伟明指出，租金回酬并不是唯一的指标，租客的背景也是不可忽视的重点。

“房子是自己的资产，不要只是以价钱衡量，而忘了审视租客的背景。”

黄治诚就曾经为了减低机会成本不浪费时间空等，一有租客询问就尽可能配合需求争取尽快出租，但最终换来的却是痛苦经验。

“后来租客拖欠租金，我们费尽心思请走这个租户，花费的成本更高。”为此，他对出租房子更为严谨，试过为了找到对的租户空置单位半年。

“因为一个愿意准时交租的租户，才是最好的资产。”

迷思3：租户总爱压价？

屋主应满足租户需求

总是觉得租户在压价？其实不一定是租户的问题，反而是因为屋主无法满足租户的要求，租户觉得不值得所以压价。

黄治诚分享自己的经验，有个租户要找单间公寓，预算是1300令吉，找了很多单位都没找到心仪的单位。

“经产业经纪介绍下，找到了我们这里的单位。租户是专业人士，见了面我们很喜欢这个租户，但租户却迟迟没有回复，我们就让产业经纪询问原因。”

原来租户最大的烦恼，是要多一个停车位。

“我们知道后就解决了这个问题，而这个租户每个月都准时还租金，一住就住了2年半。”

结论：只要能满足租户需求，不用担心租户压价。