二手房贷难了！银行房贷审批“估价”仅为市场价六成

上海证券报  2021-09-03 14:36

[摘要] 在上海相继发出“核验价”“三价就低”的楼市调控补充政策前后，针对二手房价格调控，已在多个热点城市陆续展开。

“我看中的那套1100万元的房子，银行最终可能会按照600万元的 房价基数来放贷。”上海浦东的吕女士最近在 置换二手房。她看中了一套房子，已临近最后交纳 首付款的环节。

由于是二套 置换房，吕女士只可向银行申请到 房价的三成贷款，即银行可批下180万元的 按揭贷款。“这意味着，我的 首付款就要高达900万元！”吕女士说。由于需要支付的首付款飙升，吕女士开始对置换计划犹豫不决。

8月9日起，上海二手房申请房贷执行“三价就低”原则作为贷款申请 房价标准。由此，在新政下，很多计划购置二手房的买主与吕女士一样，开始处于观望阶段。

实际上，在上海相继发出“核验价”“三价就低”的 楼市调控补充政策前后，针对二手 房价格调控，已在多个热点城市陆续展开。

继今年2月份深圳率先出台“ 二手房指导价”后，10余个城市纷纷跟进，出台类似的二手房参考价机制。8月最后一天，广州也发布了二手房参考价机制，正式加入二手房加码调控阵营。

二手房首付飙升

“原本首套可首付3.5成的客户，按银行‘价’审贷，就不得不按照首付五成至六成来准备。”上海某地产中介表示，最近两周向其咨询二手房“三价就低”原则的 购房者有很多，普遍感觉 首付款有压力。

“三价”即，参考合同 网签价、银行评估价、涉税评估价。记者了解到，8月9日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请 房价标准。从该政策发布起，沪上不少国有大行已开始执行。

在真实交易中，房子的实际 成交价或者 网签价格，往往夹杂炒作、投机等市场因素，远高于银行评估价和交易中心提供的涉税评估价，这就意味着二手房买主能从银行申请 按揭贷款额度，取决于后两者的低值。其中涉税评估价被市场认为是不确定的因素，或是三者中的价格。

由此，房贷审批额度具体能低到多少？

记者就此问题咨询了沪上多家国有银行客户经理，得到的一个较为普遍的答案是，在上海“三价就低”新规影响下，上海二手房的银行房贷审批基本上是市场价的6折或一半，这也意味着二手房购买者能从银行获得的贷款几乎“ 腰斩”。

假如沪上某一 房产的市场交易价格为500万，涉税评估价多会在市场价的6折左右，即银行按照300万的总价审批贷款，首套 购房者的贷款额度只能批下195万，相当于首付从3.5成提高至了6.1成，即购房者需要准备305万元的实际首付。

沪上某中介向记者提供了一份“三价就低”政策后的 按揭贷款依据表

各地 二手房指导价密集出台

今年以来，房地产方面的 调控政策不仅密集出台，而且呈现精细化态势。

与以往瞄准 新房的调控不同，二手房调控成为新战场，且二手房“指导价”“参考价”“信息核验”等价格“参考”政策成为新的调控“利器”。

8月31日晚间，广州发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并公布了首批热点区域 住宅 小区二手住房交易参考价格。

这是的一个出台 二手房交易参考价机制的城市。而在此之前的半年时间里，深圳、东莞、西安、成都、西安、宁波、无锡、杭州、合肥、温州、绍兴等10余个城市纷纷出台了二手房参考价机制。

而此类管控针对的主要当地以成交活跃的热点区域为主，尤其是一些 学区和 地段较好的项目。这些政策在一定程度上提高了 炒房客炒作二手房的交易成本和难度。

在这一背景下，当前不少买家选择观望。

近日，58同城、安居客发布的2021年《8月国民安居指数报告》显示，58同城、安居客通过对 购房者行为调研发现，2021年8月份用户信心指数为98.8，环比下跌8.2％，认为政府会继续调控抑制 房价上涨的购房者占比为65.1％，比前月上涨5个百分点；近六成购房者并不急于出手，谨慎寻找合适的 房源。

在严厉的调控形势下，多地 二手房交易量和交易价格“降温”。某研究院数据显示，8月热点城市二手 住宅降温，交易量创近七年。8月，某研究院监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比大跌17.9％，同比暴跌36.6％；年初累计成交量同比增速为7.6％。

《8月国民安居指数报告》称，目前落实二手住房参考价制度的10个城市中调控效果明显，6个城市 挂牌价环比下降，成都、绍兴、宁波下降幅度分别为1.7％、1.6％、1.4％，西安降幅也达到了0.8％，深圳以0.5％的降幅紧随其后。

二手房“停贷”？不！是“不接单”

与 二手房按揭额度大幅下降对应的是，各地二手房“停贷”传闻闹得沸沸扬扬。

“银行批下的贷款额度太低，放款没有明确时间，所以结论就是不给贷了。”一位沪上 购房者直接吐槽道。

记者就这一情形咨询了北京、上海、深圳、杭州、南京等地的银行客户经理获悉，当前银行并不直接否认 二手房贷款额度紧张，但会否认“停贷”说法，倾向于“不接单”的口径表述。

“二手房贷批的很少，很多人排队，放贷最快要等到明年。”记者咨询杭州某国有银行客户经理获知。他还告诉记者，现在按照首套首付三成很难获得贷款，一般建议客户提高 首付比例，至少四成以上。

“现在上海的二手房房贷普遍是额度紧张、很难放款的情况。”某国有银行上海分行客户经理告诉记者。记者从上海某 房地产中介机构获得不一样的回答，该中介人士告诉记者现在上海二手房是能申请到贷款的，但贷款 周期更长。

相比杭州、上海的紧张局势，北京、深圳、南京的二手房购买者要轻松一点。某国有行北京分行客户经理告诉记者，北京二手房没有停贷，只是银行的房贷额度减少太多。“很多支行分不到额度就没法贷款。像我们支行房贷额度很少，现在主要做消费贷。”该客户经理说。

深圳多家银行和 房地产中介人士也告诉记者，深圳二手房购买者只要符合政策规定，都能贷到款，只是放贷 周期比以前长。至少三个月，也就是要等到明年了。

房贷额度的紧张直接与商业银行的房地产贷款集中度考核有关，在集中度考核之下，银行普遍将房贷额度集中供应新手房，并压缩二手房的额度。

2021年是房地产贷款集中度管理政策实施的年，从刚刚披露完毕的半年报可以看出，商业银行对 个人住房贷款纷纷压缩额度，控制总量并审慎准入。

记者统计发现，与2020年末的数据相比，上市银行中有一半多的银行的 个人住房贷款占据总贷款的比例有所下降，包括建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行以及邮储银行六家国有大行，以及招商银行、兴业银行、中信银行等股份行。

数据来源：Wind

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