机会来了！这个操作，或能省房贷几十万到上百万

2022-03-10 14:04 0

摘要：在稳楼市、稳经济的政策下，楼市信贷正在宽松、且幅度越来越大，其中的一个表现就是房贷利率的下降…

在稳楼市、稳经济的政策下，楼市信贷正在宽松、且幅度越来越大，其中的一个表现就是房贷利率的下降…这对于新房奴们是绝对利好，那正在还贷的老房奴们如何享受到这种红利呢？

楼市利好不断，政策底已到、市场底或正在出现。

当然今天我们不是分析楼市、教大家如何抄底买房的，毕竟这都是一种观点和预判…楼市是不是真的底、买房到底能不能赚钱，只有事后才知道、事先说的都是一种猜测。

我们要说到是事实、是确定性的收益、是能实打实能拿到手里的真金白银，即如何通过省钱来实现赚钱。

对楼市稍微有些了解的人都能感触到，楼市信贷在宽松…审批更松了、放款更快了、甚至有城市首付已降至20%，而直接关系到大家月供压力的房贷利率也实打实的降了。

近几年全国房贷利率走势

深圳已出现首套房4.9%的低利率，而其他一二线城市的二手房贷利率也很多降至5%左右。要知道房贷利率在2018/2019年最高点时曾上浮30%、至6.37%。

什么概念呢？

相对最高点、现在部分城市的房贷利率已经降了1.5%，如果贷款100万、每年的利息就能节省大约1.5万，三十年下来就是45万。如果贷款300万呢？那每年就节省4.5万、三十年下来就是100多万。

如果贷款500万呢？那省的利息就更多了。要知道，利息还有进一步下降的可能…如果再能回到之前9折、甚至8折的利率水平，那省的岂不是更多了？

但一个问题也随着而来。

这里房贷降息的利好主要针对的是才买房的新房奴们，而之前已经上过车、正在还月供的老房奴们，如何享受到这种房贷降息的红利呢？

想必很多人也猜出来了…转按揭，用一笔新的按揭贷款置换之前旧的按揭贷款，但现实操作中远非想象的那么简单、是需要一些技巧的。

先别着急，请接着往下看。只要懂得了其操作原理和注意事项，才能助力操作成功、并拿到确定性的收益。

在过去十余年中，共出现过两轮高息房贷置换成低息贷款的机会。一个是2016年，另一个是2020年。

前者置换的是2013年前后出现的最高上浮30%的房贷，用的新房贷置换之前的老房贷；后者置换的是2018年前后出现的最高上浮30%的房贷，用的则是低息经营贷置换之前的老房贷。

这两轮高息房贷置换的机会，只要把握住了窗口期，利息节省少则几十万、多的能达上百万，这可是确定性的收益。

而新一轮的房贷置换窗口期正在酝酿、即将到来。

贷款置换的前提，是得有低息的贷款产品。

2015年底开启的房地产去库存行动，在2016年出现了最低8折房贷利率，若之前的房贷利率上浮30%、则有了50%的浮动差额。2020年疫情冲击下对实体企业的信贷让利，出现了4%左右的低息经营贷，相比之前最高6.37%的按揭房贷、利息差有近2个百分点。

只要利息低就完了吗？当然不是。

除了利息低之外，还要考虑贷款的时长。如果某个贷款年利率只要3.6%（2020年时普遍存在，当下仍存在），但贷款时长只有1年，要不要选呢？不选。

因为你置换的是房贷，而你短期内是还不清房贷的、否则你就全款买房了啊。

若新的贷款时长太短，就得经常倒贷——用新的贷款再去置换到期的贷款，而再办一次新的贷款一般需要再做一次抵押、抵押是要全款房的哦。你这就需要借用垫资、这会增加再贷款的成本。同时在新审批贷款时，可能贷款利率涨了、或者你的征信发生变化审批不下来了…这都是风险啊。

好在2020年的低息经营贷，出现了等额本息20年期贷款、每月还息到期还本的5年期贷款…这就具有了置换的条件。

虽然出现了两轮贷款置换，但它们的操作原理却不同。

2016年的房贷置换，是老房贷置换老房贷，它的关键是房产得有买卖交易…相当于新的买房人（新买房人一般是家人）做了一笔新的房贷，而新房贷利息8折、所以省了利息。2020年的房贷置换，是用经营贷置换老房贷，它的关键是得有经营实体…以用于公司经营的目的申请一笔长期的、低息的经营贷，而新的贷款即经营贷、其利率在4%左右。

那具体是如何操作的呢？

在2016年监管宽松的年代，夫妻离婚并把房子析产至一方名下，之后这对前妻和前夫再彼此买卖房子，买房人就做了一笔新的、低息的房贷，从而实现了房贷置换。

房产析产至谁的名下呢？当然是资质差的一方啊，另一方因资质好、就更容易审批下新的贷款。当然这种操作，在当下因监管变严、估计很难办了。

但有其他的办法。比如儿媳买了婆婆的房子、并以儿媳的名义做了一笔新的房贷，或女婿买了岳父的房子、并以女婿的名义做了一笔新的房贷，就是正常的房屋买卖交易、几乎就没有问题。

那婆婆买儿媳的房子、岳父买女婿的房子可以吗？交易可以，但实现不了贷款置换的目的，因为贷款有年龄限制、若借款人年龄大其贷款的时长就短（一般不超过65岁，若借款55岁了、可能最多贷款10年）。

对于那些有经营实体、又有在还房贷的中小企业主来说，低息经营贷是给这个群体的定向红利、置换高息房贷也就顺便接住这个红包。

对于那些没有实际经营、通过包装实现了贷款置换的人来说，这是银行流程合规及监管的问题，随着监管变严、这种包装的难度也在增加。

其实通过贷款置换，不仅直接降低了贷款利息，还能减轻月还款压力、同时还能筹备一笔低息的备用金…而这期间会有很多的套利机会，因不是本文重点、这里就不详述了。

现在或不久后…大致在3月至9月间，会出现更低的房贷利率、也就出现了又一轮的高息房贷置换期。若加上现在本就存在低息经营贷，也就有了绝佳的贷款置换窗口期。

若你是中小微企业主、可以考虑用低息经营贷置换高息房贷，若你没有经营实体、则可以考虑用新的房贷置换老的房贷。

确定的钱就在那里，你捡或不捡、它都在，只是有一个窗口期。

想置换的人该怎么做呢？提前筹划。

首先根据自己的情况，决定用哪种置换方式、之后去有意识的提前筹备（征信完善/流水规划等），再就是了解贷款信息…虽然利息下降大的方向一致，但各城市的贷款产品和资质要求还是有差别的，所以要了解房产所在地的信贷产品、那种利率低而时间又长的信贷产品。

话已摆到这了，行不行动、那是你的事。

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