宝万资本董事长朱伍松：资产证券化引领商业地产未来
大咖简介
朱伍松，现任深圳前海宝万资本董事长。91年毕业于同济大学建筑管理专业，厦门大学经济学硕士，清华EMBA及资本总裁班学员，高级经济师。从事房地产开发建设与运营25年，主持或参与了三十多个房地产项目的开发建设与经营管理，总建筑面积约500万平方米，总开发价值约500多亿元，成绩显著。
从事地产基金2年，曾任万达集团总裁助理5年、恒大集团副总裁2年等四家上市地产公司高管，有丰富的住宅、商业、文化旅游、养老养生等地产开发运营及资本运作经验，是厦门仲裁委员会仲裁员及厦门大学项目管理硕士兼职教授，现任深圳漳州商会副会长及深圳厦大校友会金融分会副会长。
大咖实录
1、能否简单介绍下深圳前海宝万资本的发展定位和业务模块？在行业的竞争优势是什么？
答：宝万资本的发展定位是做全国领先的、专业的私募地产基金。主营业务包括：地产并购基金、旧改地产基金、房地产信托基金、不良资产基金、股权投资基金，核心围绕地产来做基金相关业务。在行业里我们的竞争优势主要体现： 1、有众多的战略合作伙伴，特别是房地产百强企业或上市地产商；2、有专业运作的团队； 3、有丰富的操盘经验；4、有灵活的运营机制；5、有整合高端资源的能力，能够支持业务快速地发展。
2、您从事房地产开发建设与运营25年，有丰富的住宅、商业、文化旅游、养老养生等地产开发运营及资本运作经验，想问一下您是怎样看待现在商业地产资产运营的？商业地产之所以问题重重其根本原因是什么？
答：目前商业地产资产运营水平参差不齐。运作很好的有恒隆广场、华润万象城、万达广场等等，运作不下去的也有，逐渐关门。究其根本原因：第一，商业项目选址出现问题；第二，商业规划设计不专业；第三，持有和销售的商业物业比例没得到有效平衡；第四，拿地成本高导致整体商业运营成本过高，从而导致商业投资回报率比较低；第五，缺乏专业的招商运营团队；第六，金融资本对商业地产项目的支持力度还不够。
3、您创立“宝万资本”以基金的思维来运营商业，又会有哪些不同的考量和标准？您是怎么来判断商业地产是否有投资价值？
答：我们主要关注的整个商业的招商营运能力和水平，从指标上体现的是投资回报率。作为投资人来讲，有一个良好的投资回报率才能支持商业地产项目的投资，现在投资回报率运作比较好的通常要达到5%—8%，才能实现商业物业的资产证券化。目前商业物业估值普遍偏高，导致租售比不合理，投资回报偏低；另外，招商运营团队跟不上，所能带来的回报也是比较低的，所以这些商业物业的投资价值就不高。
4、商业地产怎样运营才能实现开发商和投资置业者的双赢，进而达到资产保值、升值的终极目标？能否具体举例说明？在您操盘过的项目，有什么经验和教训能够和我们分享一下？
答：1、开发商要制定长期经营规划，该持有的物业要坚决持有，大型商业一般需要经过2—3年的培育期；2、低成本拿地；3、良好的选址，保证能覆盖周边足够的消费人群；4、有专业的商业规划设计，保证商业动线及空间组合的合理设计。5、良好的招商运营团队，保障项目的持续旺场。具备以上5点从而能够达到商业地产资产保值、升值的目标。
我操盘过福州仓山万达广场项目，总建筑面积65万方，总投资60亿元，其中购物中心12万方及一栋快捷酒店持有，剩下的是写字楼、SOHO公寓、室外商业步行街及配套住宅出售，是2011年万达集团开业的最佳项目。当时商业项目选址比较好，处在福州新兴大型居住区的核心位置，并且处于交通要道上，商业规划设计及招商运营都做得比较好。现在仓山万达广场运营效果比较好，在已开业众多的万达广场中一直名列前茅。当初的投资置业者，比如购买写字楼和SOHO公寓的，都因为这个良好的商业配套，实现了资产良好的保值和升值。
5、您对目前商业资本运作的各种疑难杂症，您最擅长诊断的方向在哪？有没有好的解决方式？
答：我们比较擅长商业项目的成本控制，股权架构设计，投资及基金的运作方面。解决商业资本运作有以下几点方式：1、整合资源，提升商业物业的招商运营水平，提高投资回报率；2、大力推进商业物业的资产证券化；3、推动经营良好的商业地产公司实现上市，走向资本市场。
6、未来十年，您认为行业发展趋势或行业变革值得关注的有哪些？
答：1、密切关注人口的流动，特别是一二线城市人口聚集会带来商业的各种机会；2、关注90后、00后新生代消费的新偏好，进行商业业态的升级换代，满足新消费群体的需求。商业业态升级未来更强调体验业态、互动业态、重复消费业态，比如儿童业态、餐饮业态、电影院、电玩、健身、KTV等业态逐渐提高比重。而零售业态由于受电商的冲击，逐渐在降低比重。3、金融资本会逐渐加大对商业物业资本运营的支持，商业物业的资产证券化，是未来发展的大趋势。相比欧美等发达国家，中国的REITs业务才刚刚起步，目前REITs业务发展的瓶颈主要在税收政策、资金成本及融资等存在很多限制，随着资本市场的对外开放，REITs的发展空间巨大。 返回搜狐，查看更多
责任编辑：