房地产 | 一文读懂“房贷新规”（LPR） 谁将从中受益？

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。中国人民银行

这次利率政策，很微妙也很不一样

真叫卢俊 作者：三鱼

老实说，做财经类、楼市类的自媒体真的伤不起。不记得什么时候开始，央行很多重磅的消息不是放到周五晚上就是周末来，要知道大家周末很忙的。

玩笑归玩笑，但央行本质上是想留给大家一个消化期，最大程度地消解重磅操作对市场波动，所以，所以刚刚央行就放出了这样的重磅消息：

公告主要是针对新发放个人住房的贷款利率，而存量个人住房的贷款利率仍然按原合同执行。

很多人关心利率到底是升还是降？坊间这样测算：

来源：今日房产观察

新规生效具体要看9月20日公布的LPR，所以其实暂时无法判断房贷利率是升还是降。所以今天主要想和各位聊聊，央行全新的住房贷款游戏规则，到底想干什么。

01

首先，我发现一件很有意思的事情，就是贴了央行的原文，但是极少有人能稍微解释下，什么是LPR。

金融教课书上解释，我就不和各位再贴一遍了，简单说，就会是一堆想放钱做业务的商业银行，对市场报价喊出自己贷款利率报价，最后再进行一下加权平均，得出一个贷款基础利率。

这其实包含两套全新的游戏规则：

1）相比央行给出一口价咬死的基准利率定价，LRP的基准利率将由市场竞价产生。讲白了，LRP相对比央行锚定的基准，本质上就是利率市场化。

2）虽然新利率标准是市场定价产生，但是最后一贷，落位到买房人手中利率控制权央行手中交给商业银行和地方。

1）相比央行给出一口价咬死的基准利率定价，LRP的基准利率将由市场竞价产生。讲白了，LRP相对比央行锚定的基准，本质上就是利率市场化。

2）虽然新利率标准是市场定价产生，但是最后一贷，落位到买房人手中利率控制权央行手中交给商业银行和地方。

央行以前可以很高冷，只要顾全大局就行，但是商业银行底层需求是追逐商业利益最大化，这点上，基点利率一定是变动的。

对了，再和各位科普下背景，LRP在银行其实也算不上什么新鲜事了，早在13年11月，上海浦东发展银行就发布了基于LRP的对外基准利率了。

现在有18家这样的银行有这样的报价机制，而指定发布人则是中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心。

只是后来，这样一种利率操作模式没有直接作用房贷部分，与普通大众没什么直接利益相关，也就没什么人关心了。

02

好，理解这些，我们接着看。

虽然我们知道房贷利率迟早有一天也会市场化，但是没有想到来这么快，说到底，大家最想知道的，就是自身的影响程度和怎么实操问题。

我就特别把要重点关注的四个点和各位分享下：

第一，“首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点”。

其实市场化利率，理论上应该是时刻波动的，不过央行在这点上，还是做了一条计划线，或者说一条底线。

有着这点后，基本上可以理解成LPR就是之前的基准利率，很有意思的一点，就是以前大家喜闻乐见的利率折扣没有，好比上海这样依然还能拿到95折的城市，将成为历史了。

而二套房“+60个基点”就很耐人寻味了。

央行在答记者问的时候，说到了这么一段：

个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容，和为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容，和为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

因为这次底子上是一次央行利率控制权下放，结合后面会讲到“因城施策”，难保市面上不会有什么放松调控的解读，央行还是提前布局好了调控的收口。

并且，央行的时间点确实微妙，按新玩法，市场基准l利率变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”，按8月20日5年期以上LPR报价，为4.85%。

这样首套房利率不得低于4.85%； 二套房贷利率不低于5.45%，与现有房贷实际最低利率水平基本相当。

到底是央行，一出手就与众不同。

03

接着看第二点，以相近一个月LPR定价为基点，更让人纠结的在这，“一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改；但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。

说实话，我看到这条后的直观感受，利率有了一锤定音的锁定期，就是未来把买房人活活逼成了操盘手啊。

因为LPR定价是浮动的，是有这样一种概率，你和你的邻居，前后买房差了一个月，结果每月月供居然不一样了。

不过，我觉得这点上，各位买房人无需过度担心。

首先虽然是市场报价产生，但是对于房贷这种国计民生的，在短期内不会出现剧烈波动，即便有，也只是各商业银行间博弈后微调。

而且，如果不满意，或者你对未来楼市利率还有下调的预期，还有留下重定LPR利率的敞口。

第三，“建立在LPR的市场利率上，还是可以“因城施策”。

就像前文说的，不排除市场上有人认为这是一个楼市调控敞口，但如果抱有这样的想法，还是可以收一收了。

首先，这样权力是下放到了人民银行各地方支行，但权限在于“决定利率加点下限”，意味着，你只能想着怎么提高底线，而不是突破底线。

然后，各地方商业银行，只能在这条“国家+地方”的基准线上跳舞，订制自己实际利率。

这样的好处，就是既能很灵活，又始终在安全边线范围内可掌控。

最后一点，可能就是买房人最直接相关了，就是何时执行。

“新政策于2019年10月8日起实施； 之前的贷款仍按旧有政策执行，公积金暂不调整。”

各位先有房贷的，或者10月8日前的房贷，是好事，以后不管市场利率起起伏伏，与你毫无瓜葛。

但也不排除某种特例，就是未来LPR市场利率与现有的基准，倒挂太大，基准也不是没有变动可能。

当然，这之后的买房者，将面临更多不确定性。

04

由此，我想聊聊这次变动的楼市影响和能给到应对建议。

实际点说，这次算是对楼市一次变相加息。

晚上一直有朋友问我这事对楼市到底有什么真实作用，我这么回答，“长远看，对买房人影响不大。”

因为，利率是牵动楼市的重要指标，但作用主要在短期，真正楼市内驱动的核，是人口城市化供需和货币承载。

并且，大概率上利率市场化后，不会在楼市实际利率上有剧烈波动，也会在一定时期内保持相对稳定，最多微调状态。

理解这点，我希望各位刚需买房人，无需惊慌，走好节奏。

10月8日之前的贷款状态是最轻松，安心管理好自己现金流，多多赚钱才是王道。

之后，买房者也许有点纠结，但我一直有着这么一种观点，检验刚需的唯一标准，就是你不在乎择时。

买房是你必须需求的时候，你最要看重的，是你的首付情况和现金流。

买房人，依然跟着自己需求节奏来即可。

但同时，未来也会对买房人要求越来越高，甚至接近专业级水平。

将来，我们买房人要么多累积自己楼市专业势能，要么找到可以信任的专业买房机构和买房人，起码买房这件事会越来越专业。

当然，还有一类人，房产投资客。

这点上，兴奋的也好，悲观的也罢，请记牢“房地产的长效机制”这几个字。

那种幻想同时市场化打压利率去捡便宜，应该是没想明白，当下的平衡就是操盘手眼中最好的平衡。

找到楼市中值得你持有十年以上的城市、板块、房子，远比拿出计算器去市场利率更有价值。

05

最后，我们换到一个更宏观的视角来回看下这件事。

楼市的长效机制正在以肉眼可见的趋势成长，而国家意志每一步都在投射其间。

也许这是央行的一小步，却是楼市的一大步。

优质客户最低利率，LPR原来是这个意思

三折人生

这几天打开朋友圈，是不是会情不自禁地对自己发起灵魂的拷问，

LPR全称Loan Prime Rate，即贷款基础利率，是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。

从字面可以这么理解——

LPR起源于美国的最优惠利率，即Prime Rate。

我们把时间拨回到1929年美国大萧条时期，当时美国经济恶化，企业大量倒闭，

信誉良好的企业更是非常少，

但银行业资金过剩，总得找个地方投资。于是部分商业银行开始有意降低信贷标准，并压低贷款利率，把一些资质差的企业纳入贷款目标客群。

由此引发了恶性竞争，使银行业的不良贷款率进一步恶化，造成不少银行纷纷倒闭。

为防止恶性竞争，美国出台了相关法规，其中有一条就是最优贷款利率（Prime Rate）。

《华尔街日报》倡导推动形成统一的基准利率作为贷款最低利率，各银行放贷利率要在这个基准之上。

到了20世纪70年代以后，随着直接融资市场发展，大型企业可以通过直接从票据市场融资，银行面临的竞争加剧，Prime Rate的底线才被逐步突破。

如今，美国的Prime Rate主要用于中小企业贷款、个人住房贷款及消费贷款等对银行依赖较强的资金业务的定价基准。

以前，还未实现利率市场化的时候，我们银行是按照央行发布的贷款利率作为标准，发放贷款时以此利率为基准上下浮动。

这个利率被称为贷款基准利率。

为了推动利率市场化改革，2013年起，我国全面放开金融机构贷款利率管制，取消了贷款利率下限。

但这时候，由于不少银行尚未具备定价能力，若没有一个参考的贷款利率，容易诱发市场定价的混乱，造成非理性定价。

这就需要为金融机构信贷产品寻找一个新的定价参考。

根据国外经验，实行LPR定价，可以促进定价基准由央行确定向市场确定平稳过渡，因此央行于同年建立贷款基础利率LPR集中报价和发布机制。

当时LPR确定过程如下：

第一，筛选出10家综合实力较强全国性的银行成为LPR报价行，

第二，在每个工作日，各报价行根据自身对行内最优客户执行的贷款利率，向全国银行间同业拆借中心报送本行贷款基础利率。

第三，全国银行间同业拆借中心剔除其中最高和最低的报价后，将剩余报价作为有效报价。

第四，全国银行间同业拆借中心以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均，得出贷款基础利率报价平均利率，对外公布。

公式如下：

此时发布的LPR期限都是1年期的。

其他贷款利率，则通过考虑客户的违约风险和期限风险等因素，在LPR基础上加减点产生。

但这里有个问题，当时虽然放开了利率管制，但为了稳定市场，贷款基准利率还要存续一段时间。

而当时各报价行的报价主要参考的正是央行公布的贷款基准利率，

这样就造成，贷款基础利率LPR还是和央行公布的基准利率高度相关，市场化程度不高。

甚至在相当长的时间里，LPR与贷款基准利率持平，不能反映市场利率变动情况。

这样就使市场利率和贷款利率并存，且走在两个轨道上，这就是我们经常听到的利率双轨制度。

央行的货币政策主要通过银行等金融机构向市场传导，比如央行通过释放低成本的流动性给银行，目的是鼓励银行以较低的成本实现向企业发放贷款。

但由于大部分银行采用的LPR仍然参照央行的贷款基准利率，而非市场利率，

而贷款基准利率又相对稳定，很长时间维持不变，这样的话——

因此，这就对市场利率向实体经济传导造成阻碍。

那就和推进利率市场化目标相左啦。

因此需要对LPR进行改革和完善，这也就是最近你朋友圈刷屏的原因。

LPR也有个更响亮的新名字，叫做贷款市场报价利率，展现LPR市场化特征。

我们来看看这次改善的LPR有哪些变化：

1、报价基础

LPR定价机制由原先参考贷款基准利率，改为采用公开市场操作利率加点的方式。

这里的公开市场操作利率主要指中期借贷便利（MLF）利率，简单滴说，就是央行向符合一定资质要求的银行提供贷款的利率，所以现在报价行报价变成这样，

加点幅度主要取决于各报价行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

MLF被戏称为麻辣粉，我们以前说过，就不展开啦。

这样，央行调节MLF利率的时候，就可以直接影响贷款利率。环节被打通了，货币政策就可以传导到实体经济。

这样做的目的是为了提高利率传导效率，降低实体经济的融资成本。

2、增加报价行

LPR报价行的类型，在原有的全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行，共计18家。

新增加的报价行具有在同类型银行中对贷款市场影响力大、贷款定价能力强、服务中小微企业效果好等特点，这样提高了LPR的代表性。

现在不是这样算啦，

然后用算术平均算LPR。

各银行对新发放的贷款主要参考LPR，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基础。

存量合同仍旧按照原合同约定执行。

3、增加期限品种

LPR由1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，这样完善LPR期限结构，

也能为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

4、报价频率

每日报价，更改为每月报价1次。

这样有利于提高报价行的重视程度，提高LPR报价质量。

最后，我们总结下，

总之，改革LPR，可以提高央行货币政策传导的有效性，能更好地发挥利率价格对资源配置的功能。

好啦，今天就说到这吧。

要不然呢？这样？

那可能原因是这样？

这就是传说中的一口老血喷脸上吧？

一图带你了解LPR究竟是什么 谁将从中受益

上周末，随着国务院和央行接连发声，“LPR”这个词火了

8月16日，国务院召开国务院常务会议，部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。

8月17日上午，中国人民银行立即响应，将改革完善贷款市场报价利率，也就是LPR形成机制。从8月20日开始每月20日将按照新的报价机制发布贷款市场报价利率LPR，作为各银行新发放贷款定价的主要参考，同时作为浮动利率贷款合同的定价基准。

这两则消息一出，市场投资者普遍推测，“这是央行要‘降息’了吗？”周末刷屏的“LPS”究竟是什么？

对市场来说，央行完善“LPR”意味着什么呢？

央行：深化利率市场化 “两轨合一”

目前，国内市场实行的是贷款基准利率和市场利率双轨制，商业银行的贷款报价主要参考贷款的基准利率。

专家表示，尽管当前的市场利率明显下降，但是贷款利率并没有相应回落，因此，实体经济对融资成本下降的感受并不明显。

中国民生银行首席研究员 温彬：这次的改革就是将贷款市场报价利率跟贷款基准利率脱钩，而是跟公开市场操作利率挂钩加点的方式来形成一个新的“LPR”利率。可以更好地反映市场供求关系，可以更好地反映市场利率的水平。

虽然此次报价机制的调整，根本意义是推动利率市场化，但由于现价段市场利率低于贷款基准利率，所以市场投资者普遍认为，这是一次变相的“降息”。而因为新的“LPR”只应用于8月20日之后的新增贷款，专家表示，此次调整并不是一次大水漫灌式的降息。

变相“降息” 谁将因此获益？

华创证券固收首席分析师 周冠南：一些高新技术产业，还有一些民营企业以及中小微企业，它们因为在贷款的新增信贷投放中的占比比较大，所以如果是新增的贷款利率降低，他们能够享受更大的政策优惠。

专家表示，除了改变报价机制，还需要金融机构发挥作用，降低担保费、评估费等中介费用，降低企业综合融资成本。

央行：新LPR短期对市场影响不大

新的“LPR”将会给市场带来哪些影响？

疏通货币政策传导机制 降低企业融资成本

新的LPR改为按公开市场操作利率加点形成，解决了原来多参考贷款基准利率进行报价，市场化程度不高，不能及时反映市场利率变动的问题。

中国人民银行货币政策委员会委员马骏认为，新的利率定价机制由商业银行参考LPR自主加点定价，有利于疏通货币政策传导机制，降低企业融资成本。

马骏说：原来银行的贷款利率主要是基于基准贷款利率，而基准贷款利率又是长期不变的，所以政策利率的变化，比如MLF（中期借贷便利）下降，不容易导致贷款利率下降，因此利率的传导就不顺畅。

这次主要解决的问题是传导的顺畅性问题，通过改革明确要求银行的贷款利率以后要跟LPR挂钩，LPR又跟MLF利率挂钩，这样就建立了比较顺畅的传导机制。未来如果政策利率下降，贷款利率也会跟着下降，有助于降低企业的融资成本。

银行利差走势短时间内难以进行量化

业内人士认为，新方式实现MLF与贷款利率挂钩，未来可通过下调MLF带动贷款利率下行，是一种新的“降息”方式。但也有市场人士认为，在存款利率不变的情况下，贷款利率下行可能导致银行利差收窄，对商业银行产生不利影响。不过，马骏认为由于受多方面因素影响，银行利差走势短时间内难以进行量化。

马骏说：不能排除银行利差有下降的可能性，但是到底会不会降、降低多少、降的有多快取决于很多因素，很难马上就进行量化。影响未来利差走势的因素包括：一是宏观经济情况，尤其是未来贷款需求是不是旺盛；二是风险溢价，风险溢价又跟贷款的违约率相关；三是政策利率本身的情况，政策利率的水平和变化；四是新的传导机制落地速度有多快，因为传导机制到了银行还涉及改IT系统等等，还要花一段时间。

贷款市场报价利率形成机制改革对金融市场影响不大

近日有机构预测，8月20日新公布的LPR利率可能维持在4.25%-4.30%的水平，比目前4.31%的水平小幅下行，低于目前基准利率4.35%的水平。业内人士预测，完善贷款市场报价利率形成机制改革是渐进、平稳推进的，短期不会有大变化，对商业银行总体和金融市场影响不大。央视财经

央行房贷利率新政全解读：利息会涨？会影响房价？

中新网客户端北京8月26日电 (记者 程春雨 李金磊 )25日，央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率，10月8日起施行。“专业术语太强，看不懂！”很多网友看完公告后纷纷表示，“有课代表出来解释一下啥意思吗？”

为此记者咨询并梳理了数位专家学者以及行业研究人士观点，对网友关注度较高的系列问题进行了解答。

资料图：中国人民银行。 中新社发 杨明静 摄 图片来

房贷利率政策为何调整？

央行为了解决“融资贵”难题，最近搞了新的贷款市场报价利率(LPR)，推动降低贷款实际利率。

新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加点形成；报价频率改为每月报价一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

即，央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。

房贷利率以后如何定价？

之前，房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。

2015年10月24日至今，房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

未来，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

如，最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%，如果银行给你的房贷利率是5.44%，那就是加了59基点，在LPR的基准上浮12%。

资料图：民众在房展会上的某楼盘展台咨询。 中新网 程春雨 摄

未来房贷利率不再有折扣价？

2013年7月20日起，央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。

即，为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”，只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。

按新的定价方式，以后就不会有房贷利率可打折的现象了。

根据新政，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

调整后最低利率提高还是下降了？

根据上述规则，按最近一个月(8月20日)LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

融360大数据研究院分析师李万赋表示，此前按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。

“简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”

资料图。 张云 摄

实际房贷利率会下降还是上升？

这个问题上，央行明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。

融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%，也高于即将实施的利率下限。

中原地产首席分析师张大伟也表示，新机制下，存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。

“新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变；央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。

从房贷利率市场未来走势看，李万赋表示，“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调，而不会下调。融360大数据研究院监测数据显示，从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

资料图：北京市丰台区小屯路某小区外景。 中新网 邱宇 摄

哪些人买房的利息会增加？

首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。

据融360大数据研究院数据，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%，显著高于4.85%。

即，首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升，如上海；而利率原有上浮较大的地区，利率很有可能不变，如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%，为全国房贷利率水平最高的城市。

“从短期的实际利率水平来看，新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。”李万赋说，如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。

公积金贷款买房的利率调整吗？

根据央行公告，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

在分析人士看来，这保障了首套房的刚需置业需求，体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。

目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。

在还贷中的房贷利率会调整吗？

央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

即，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。

刚签了合同，还没放款，会受影响吗？

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。

资料图：售楼员为民众推荐商品房户型。 韦亮 摄

可跟银行商量改房贷利率吗？

张大伟表示，以前借款人申请房贷，利率是一年可调一次。

目前房贷法定期限最长是30年，有一些地方特殊，例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同，多是浮动利率，如果央行基准利率不变，房贷利率就不会变化，每月还款金额就不会发生变化。

不过，2015年10月24日至今，贷款基准利率均没有变化过，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。

根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

也就是说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。

“其含义是未来房贷的利率计算，可基于购房者的需要进行微调”，严跃进认为，但需要提前约定定价周期，同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式，后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。

每个人的商业房贷利率会不一样？

按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点)，以后各省份可根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

同时，根据各省级的加点下限，银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

也就是说，如果客户的资质，包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好，贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率，借款人在平时就得注意个人信用的积累。

在严跃进看来，未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

来源：国家统计局官网。

哪些地方房贷利率LPR加点可能更高？

中国银行主管研究员周景彤也认为，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

兴业研究宏观分析师郭于玮表示，央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。

“在实际操作过程中，一些房价上涨过快的城市，未来将可以适当在央行标准下，进行基点的上调。”严跃进也表示，此类上调最后也会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。

二套房贷利率会大幅提高？

根据李万赋的计算，执行新政后，二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%，相比LPR加点60个基点。

“二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策的原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示，基于部分城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。

58安居客房产研究院首席分析师张波称，“对于二套房商贷的明确要求，体现出保障首套刚需的置业需求，以及保持现有调控力度不放松的明确态度。”

“未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势”，诸葛找房副总裁苑承建称，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

对房价走势会产生什么影响？

鄂永健表示，央行的改革有利于在推动企业贷款利率下降，同时避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

“政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。”在张大伟看来，政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。

张波认为，央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现，不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更是有效打击炒房需求，对于降低市场风险性也有着直接现实意义。

7月份，楼市延续“退烧”状态。国家统计局房价数据显示，7月新房上涨城市数量进一步减少，二手房连续2个月多达20城下跌。

张大伟称，叠加8月是市场的惯例淡季，预计房价下调城市将继续明显增加。张波认为，预计三季度成交量集中化趋势更为明显，但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑，在以三四线为主的降温带动下，整体成交量呈现减少态势。

房贷利率新规表明“房住不炒”决心不变

每日经济新闻 每经评论员 薛晖

8月25日，央行宣布自10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月期的LPR为基准加点形成，而非像之前那样建立在央行规定的基础利率之上。

此前一周，坊间一度传闻房贷可能下降，加之8月20日的一年期LPR“果然”较此前水平下降10个BP，于是“降房贷”的传闻甚嚣尘上。以致于央行25日的新规出台后，在各地房产圈出现刷屏，有人浮想联翩，断言新规“利好”楼市。

我们认为，有关降房贷的猜想可能过于主观。央行的新规显示，即将执行的新商贷分为首套房和二套房两类，其中二套房的贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%，高于部分银行的最低二套房房贷利率。

然而，新规也的确透露出监管层对提升房贷利率灵活性的考量。理论上，如果LPR持续下行，对应的个人商贷利率也会随之下降。

LPR虽然是在多国央行降息的大背景下出台的举措，但符合政府长期主张的利率市场化改革方向。市场调控更加灵活，更能够体现真实供需情况，也有利于资金流往最 需要的产业。

然而，利率市场化也会带来利率波动的增加，引发潜在的金融风险，故各国央行都在敬畏市场的同时，牢牢紧握基准利率大权。房贷利率更是一直由政府把控。在过去的二十多年，政府曾多次在需要刺激经济时首先降低个人商贷利率，以鼓励个人购房。

但自中央定调“房住不炒”以来，持续火热的楼市得以降温。尤其是今年7月，中央在重申“房住不炒”精神之外，又明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，此语一锤定音，断了“松限”论者的种种幻想。8月25日的房贷利率新规，又再次重申了“房住不炒”定位，要求首套房贷款利率不低于LPR，二套房贷利率不得低于LPR加60个BP。

实际上，对降房贷和松限抱有种种幻想的人，无非是希望政策放松以刺激市场回暖。但楼市回温并不仅仅是降低个人商贷就会有立竿见影之效。对于房企而言，最重要的是开发贷而非个人贷。而在央行的新规里，对开发贷只字未提。对楼市而言，“卡脖子”的政策首先是限购和限贷，而这些政策至今仍未见松动迹象。因而，仅仅凭个贷的新规出现市场化灵活性就断言“利好”楼市，未免开心太早。

如今，中国改革开放已入深水区。楼市退烧、经济增速发缓、人口红利消退、中美经贸摩擦升级……种种难题交织一起，剪不断理还乱，各方利益纠缠，牵一发而动全身。以LPR代替固定利率，马上就带来了个人商贷利率的灵活性问题。但是二套商贷利率不得低于相应期限LPR利率加60个基点，更能说明中央坚持“房住不炒”的决心未变。

央行发布房贷利率新政房地产不是那块被“放水的田”

热点聚焦

央行发布房贷利率新政，意味着“靴子”正式落地，也进一步印证了国家对“房住不炒”的定位。

央行贷款利率市场“降息”，一度引发市场关于“房贷利率是否会下降”的猜测。8月25日，央行发布房贷利率新政，意味着“靴子”正式落地，房地产不是那块被“放水的田”。

据中国人民银行网站消息，央行8月25日公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

在一周前的8月17日，中国人民银行曾发布公告，宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。8月20日，中国人民银行副行长刘国强在国新办举行的国务院政策例行吹风会上表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，据央行授权全国银行间同业拆借中心公布的新贷款市场报价利率首次报价显示，1年期LPR为4.25%，较贷款基准利率低10BP，较原LPR降6BP；5年期以上LPR为4.85%，市场将之解读为“降息”。

从贷款利率首次报价数据来看，不论是1年期还是5年期以上利率，相较于原基准利率及原市场报价利率都有所下降，因此直观上释放的是“融资成本下降”的积极信号。但从现实意义讲，“降息”的理解不够准确，因为银行各类贷款利率是可在市场报价利率基础上“加减点”生成，所以在现实借贷过程中，真实借贷利率存在一定的自由浮动空间。

完善贷款市场报价利率机制，目的是为了精确“引水入田”。央行副行长刘国强在8月20日举办的国务院政策例行吹风会上明确表示，完善贷款市场报价利率目的是为了将更多信贷资源流向小微和民营企业。针对最近房贷利率普遍上涨的房地产行业，刘国强坚决表态称“不会下降”。8月25日央行迅速发布公告，进一步证实了刘国强关于“房贷利率不会下降”的表态。

此次改革贷款市场报价利率是中国利率市场一个重要节点，对于利率决定市场化和完善利率的传导机制都具有积极意义。从理论上讲，改革完善的贷款市场报价机制可以实现资本定向放水，将信贷资源更多地配置到实体经济中。

但从现实考虑，利率传导机制有效性的前提是一个相对完善的利率市场化体系。首先需要一个公平、公正、公开的报价环境，这是利率市场化的根本所在。其次，松紧适度的“利率”规制，也是疏通融资渠道的重要条件。从国际经验看，两者都会导致利率倒挂，导致资本市场配置效率失效。

房贷利率保持基本稳定，是国家对房地产行业秉持的基本态度。首先，考虑到当前整个宏观经济环境状况，即使未来贷款市场报价利率仍有下调可能，下调空间也不会很大。其次，从提振经济和防范金融风险角度看，调整信贷资源结构是此次贷款市场报价利率的重要目标，实体经济和房地产领域之间信贷资源的不平衡，是此次信贷结构调整的重要领域，因此可以肯定，贷款利率即使下调，也不太可能是房地产领域。

总体来说，此次贷款市场报价利率机制改革，是否起到“降息”的作用，很大程度上依赖于银行的现实操作，能否做到精准地“引水入田”，也依赖于贷款利率结构的调整和后期的市场监管效果。现在唯一能确定的是，央行发布房贷利率新政，进一步印证了国家对“房住不炒”的定位。盘和林（应用经济学博士后）

孙建波：房贷利率新政下 资产该如何配置？

网易研究局

孙建波（中阅资本总经理、首席经济学家）

人民银行最近动作比较多，典型的就是贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）形成机制，这一机制，可以理解为“贷款利率市场化”。贷款基础利率（LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

有了这个贷款基础利率（LPR），人民银行就好规定其他利率了。这不，个人房贷利率，就依据这个，产生了。

1、遏制炒房长效机制：加息不低于60个基点

个人住房贷款，这次是规定：首套房，不低于贷款基础利率，二套房的，不得低于贷款基础利率加上60个基点。也就是说，如果基准利率4.9%，二套房贷就至少要加0.6%，总利率不低于5.5%。

政策的内涵，非常明确，给二套房上了永远的紧箍咒，今后的任何城市，任何时间，想突破这一政策底线，恐怕是不容易的。这也就意味着，二套房，利率成本比首套房要高，成为一种长效机制，将限制炒房和改善型住房。

本次政策，对于首套房，要求不低于贷款基础利率；商用房政策和二套房一致，加成不低于60个基点；对于公积金，没特别规定。

商用房，在几年前，被当做限购的替代品来炒。后来在一系列限制政策中消停了。本次利率新政，也明确了对商用房的利率加成，也是为了限制商用房被用来投机。

2、等待房地产全面软着陆

为什么要遏制二套房消费呢？

看一下中国每年的住宅竣工量，就明白了。2014-2018年，中国每年的全社会住宅竣工量均高于28亿平米。中国的人口，尚不足14亿，这就意味着每年人均新增2平米的住宅。如果住宅的保质期是70年，按照这种速度下去，每年不考虑增长，也要人均超过140平米的住宅。这，现实吗？

所以，我预测，中国的住宅建设量，今后每年都要下降。下降的幅度，也许比我画出的示意图，要更严重。

当然，如果任由市场疯狂，房地产可能还要多疯几年。但是，如果疯得太厉害，将来掉下来就会更惨。所以，人民银行的贷款政策，就要态度鲜明地表示：不支持二套房。

只有房地产真正软着陆了，中国经济，才会解除“建筑业危机”的风险。对二套房的利率加成，不是一天两天的，要等到中国房地产业全面软着陆之后，才有可能改变。

3、未来该持有什么资产？

国家不许炒房，就不要炒房。因为房子盖得实在太多了。如果继续这一趋势，泡沫破灭会很严重。

政策正在起作用，近年来，三四线城市的房价炒作现象渐渐降温。只有高铁枢纽城市，得益于都市圈核心的区位优势，房价保持了一定的稳定性，但也不再疯涨。如果房子是用来住的，房价的参照基准就应该是租金。将来，哪些城市哪些区域的租金高，房价才会高。那么，投资房子，也就不再是为了“涨价卖出”，而是为了赚租金。

当前，大多数银行和证券公司的理财产品还是能维持3%以上的回报的。这也就意味着，如果一个地方的年租金和房价之比低于3%，就不是好的投资选择。按照这一指标来看，目前大多数房子，并不具备好的投资价值。

当房子的配置价值下降，资产配置，必然要涌向实体经济。支持实体经济的，就是债券和股市。优秀的公司的债券和优秀的公司的股票，将成为长期中优于房地产的选择。实际上，股市这两年兴起的“核心资产”配置思路，正是新形势下的典型资产配置现象。

债券市场和股票市场的风险特征，与房地产市场是完全不同的。很多人持有房子，是认为不管如何下跌，总还剩下房子的使用价值。其实，这只是一种错觉，只要不是自己住的，房子的价值就只能用租金或销售价格来衡量。

债券市场，就要关注信用风险；股票市场，就要关注股市周期和股价波动风险。这也就是金融投资领域越来越机构化的原因。想想也是，买房子，不用通过什么基金经理帮你买，你自己对你周边的房子更了解。买债券，买股票，背后的公司，只有专业的机构才能研究得清楚，投资的机构化，也就成为必然的趋势了。

未来持有什么资产？通过投资基金，持有优秀上市公司的债券和股权，将取代过去的住房投资。

炒房时代渐远，增配金融资产——居民财富配置现状和比较

炒房时代渐远，增配金融资产

——居民财富配置现状和比较

（海通宏观姜超、李金柳、宋潇）

摘 要

我国居民财富配置的现状。我们估算，截至2018年末我国居民的总资产规模达465万亿元人民币，大部分配置在实物资产（房地产）。2018年末，我国居民财富中的房地产规模约占居民总资产的70%，而金融资产规模约占30%。金融资产中，存款占据半壁江山，保险和银行代客理财分别占金融资产的14%与13%，其他类型金融资产规模占比偏低，股票资产规模约占居民金融资产的6.3%、仅占居民总资产的1.9%。

我国居民财富配置的演变。从存量看，我国居民资产中的房地产占比一直高于金融资产，两者差距呈收窄趋势。90年代中期以来，随着金融市场发展和资产配置意识提升，居民金融资产占比整体趋升、地产占比趋降，但15年来房地产在居民资产中的占比小幅回升。从增量看，并非每一年的居民新增资产都是房地产占大多数。2014年居民新增金融资产占新增总资产的55%，超过新增房地产的占比。对比14年和13年新增资产的结构，房地产比重下降了约22个百分点，减少的部分基本流向了金融市场相关领域。居民对金融资产的配置受到金融市场表现的影响。14年股市经历大牛市，上证综指涨幅超过50%，居民持有股票的财富市值明显提升，同时也吸引了居民将更多资金配置到金融市场相关的资产。13年后，居民对房地产的配置主要受房价上涨和预期的影响。随着人口因素对地产的拉动减弱，房价涨幅对居民配置房地产更有领先意义，房价上涨预期引导了居民配置房地产的行为。15年开始新一轮房价大幅上涨，导致了16年后居民财富中房地产比例的再度回升。

其他国家居民的财富配置。美国：金融资产占七成，多为股票和保险。2018年美国居民资产超过七成为金融资产，居民财富中，股票和投资基金占32%，保险与养老金占23%，而房地产仅占24%。80年代前后，美国居民在资产配置选择上发生明显变化，从房产逐渐转向股票、基金等金融资产。80年代美股进入了一轮长牛，股价上涨使居民原本持有的资产升值，而赚钱效应更吸引资金入市带来新增配置。日本：地产占比降低，青睐低风险资产。目前日本居民也配置了超过六成的金融资产，其中有一半为现金与存款。90年代以来，日本居民的资产配置偏好从房地产转向金融资产。房价下跌使得居民非金融资产大幅缩水、并减少新增配置，同时日本股市震荡下跌，叠加长期低通胀甚至通缩环境，导致居民更青睐低风险资产，17年居民财富中现金和存款的比重比94年高10个百分点，近年日本股市有所回升，居民配置的股票和投资基金占比也相应提高。韩国：房地产配置仍高，与高房价有关。韩国居民财富中配置的非金融资产比重高于金融资产，其中房地产配置比重约四成。居民持有土地与房屋资产占比较高，与韩国房价持续上涨有关，2000年以来韩国房价持续上涨，到今年已翻了一倍。

告别全民炒房，增配金融资产。我国居民财富过于集中在房地产，金融资产只占30%，主因股票和基金、保险和养老金比例偏低，这几类资产合计仅占居民总资产的8%，而韩、日、美这一比例分别为20%、30%和56%。从国内外经验看，居民财富配置的结构受到市场表现和经济环境的影响，直接原因是各类资产的收益率，而追根究底则要看政策方向与经济增长模式。我们认为，未来我国居民资产中房地产的比例仍将趋降。一方面，人口红利见顶，住房刚需下滑，另一方面，经济不再过度依赖地产刺激、房价涨幅也回归合理区间。今年上半年70城二手住宅价格指数仅涨2.2%，远低于其他代表性资产涨幅，居民对地产配置将更加理性。同时，居民对金融资产配置的提升依然可期。优化资本市场制度可以助力新兴产业，新兴产业发展又带来大量投资机会，给股市长期向好奠定基础，有助于吸引居民增加金融资产配置。随着告别全民炒房时代，居民财富向金融资产增配将是大趋势！

1. 我国居民财富配置的现状

过去几年，我国居民财富保持较快增长。我们估算，截至2018年末我国居民的总资产规模达465万亿元人民币，较17年增长12.8%。08年以前，我国居民资产增速中枢曾高达20%左右，而2010年以后随着我国经济增速下了一个台阶，居民财富的增速也回落到12%左右，过去三年（16-18年）居民财富规模的复合增速为12.5%。

从结构看，我国居民财富的大部分配置在实物资产（房地产）。居民财富主要有金融资产与实物资产两种形式，对应到居民部门资产负债表，金融资产主要包括居民持有的现金、存款、股票、债券、证券投资基金、保险准备金、银行理财、信托等；而非金融资产（即实物资产）主要为房地产(说明：理论上，居民的实物资产也包括居民拥有的汽车、家电等耐用消费品以及奢侈品等，但其体量远不及居民拥有的房地产，因而在估算中我们将房地产近似看作居民全部的实物资产)。我们估算，截至2018年末，我国居民财富中的房地产规模约为325.6万亿元人民币，占居民总资产的70%，而金融资产规模约139.5万亿元人民币，占比30%。

在我国居民的金融资产中，存款比重最高，构成金融资产的半壁江山。我们测算，截至2018年末我国居民的金融资产中，存款规模约为72.4万亿元，占居民金融资产的52%、占居民总资产的15.6%；紧随存款之后的两类金融资产是保险和银行代客理财，规模分别约为19.3万亿元和18.2万亿元，分别占金融资产的14%与13%，分别占居民总资产的4.1%和3.9%。

而其他类型的金融资产规模和占比偏低。我们测算，2018年末我国居民持有股票资产规模约8.8万亿元，占金融资产的6.3%、仅占居民总资产的1.9%；持有证券投资基金7.3万亿元，占金融资产的5.2%、居民总资产的1.6%；持有信托计划权益规模6.5万亿，占金融资产的4.6%、居民总资产的1.4%；持有债券0.8万亿元，占金融资产的0.6%、居民总资产的0.2%。

2. 我国居民财富配置的演变

2. 1 地产比重趋降，近年有所反复

从存量的角度看，我国居民资产中的房地产占比一直高于金融资产，两者差距呈收窄趋势，15年后有所反复。90年代中期以来，随着金融市场的发展和居民资产配置意识的提升，我国居民总资产中的金融资产占比整体趋升，从93年的19%提高到14年的32%，而同期房地产占比则从81%降至68%。但15年之后，由于地产刺激政策和房价上涨预期较强、而同期股指高位回落，居民配置地产的比重有所回升，15年以来，房地产在居民资产中的占比回升2个百分点，金融资产占比略有下降。

2010年以来，居民金融资产与房地产增速此消彼长。2006年以前我国处在高速增长阶段，居民财富也快速增加，金融类和实物类资产增速都处在上升周期。2006-2010年，经济过热、股市牛市、金融危机等事件对居民财富带来显著影响，金融资产和房地产增速同涨同跌。而2010年以后，随着经济和居民资产增速同步放缓，金融资产与实物资产规模增速更多地呈现此消彼长的特征。一方面，我国居民金融资产中最主要的构成仍是存款，购房消耗居民储蓄；另一方面，部分年份房价上涨预期强于股市，购房的大额资金需求也挤出了居民对证券、基金等金融资产的配置。

2. 2 股市楼市起落，收益影响配置

而从增量的角度看，也并非每一年的居民新增资产都是房地产占大多数。2010、2012、2014、2017年，新增金融资产的占比都超过35%、房地产比重低于65%，而2014年新增金融资产占居民新增总资产的比重达55%，首次超过了房地产的占比。

14年我国居民的新增财富减少了向地产的流入、增加了对金融市场的配置。拿13年居民新增资产的结构和14年相比，房地产的比重下降了约22个百分点，而减少的这部分比例基本都流向了金融市场相关的领域，其中，14年的居民新增财富中，股票的比重提高了10个百分点、理财提高了6个百分点、基金提高了4个百分点。

居民对金融资产的配置受到金融市场表现的影响。我国居民的金融资产中，虽然存款比重最大，但规模相对稳定，而股票、基金、理财等由于与金融市场相关，收益的波动更大、规模变化也比较大，其实是影响居民金融资产配置比重的关键。在居民对金融资产配置比例较高的年份，往往股市都有至少长达半年的上涨过程。尤其是14年股市经历大牛市，上证综指涨幅超过50%，一方面使得居民持有股票的财富市值明显提升，另一方面也吸引了居民将更多资金配置到金融市场相关的资产。

而居民对房地产的配置，在13年后主要受房价上涨和预期的影响。14年居民增加股票而减少对地产配置，另一个原因在于14年初开始房价涨幅就见顶回落。将居民财富中房地产规模的增速减去平均房价增速，得到的差可以近似看作持有房地产面积的增速。这一差值在13年以来基本与滞后一年的房价涨幅同步，也就是说随着人口因素对居民配置地产拉动的减弱，房价涨幅似乎成为了居民财富对房地产配置的领先指标，房价上涨的预期引导了居民配置房地产的行为。而15年开始的新一轮房价大幅上涨，也恰恰导致了16年后居民财富中房地产比例的再度回升。

3. 其他国家的居民财富配置

3. 1美国：金融资产占七成，多为股票和保险

美国居民配置的金融资产远超其他类资产。2018年美国居民的资产总规模达到120万亿美元，其中超过七成配置了金融资产。在居民各类资产中，股票和投资基金占比为32.2%，房地产占比24.3%，保险与养老金占比23.8%，三者成为居民资产配置的主要去向。从资产分布来看，美国居民对房地产的资产配置不高，而金融资产中持有现金和存款的比例也较低，仅为9.3%。因此，相比于房地产，美国居民更倾向于将资产配置于金融资产之中，而且相比于现金、活期存款和定期存款，他们更倾向于配置股票、基金、保险等资产。

美国的居民资产配置结构经历过从地产到金融资产的转变。从美国居民资产配置增量来看，居民新增资产配置到房地产的比重持续下降，从1970-1985年间的32.3%降至2000-2015年的20.9%。与此同时，股票、基金、保险以及养老金的配置占比逐步扩大，特别是80年代前后出现了明显上升。股票和投资基金的占比从1975-1985年间的19.7%上升至1985-2000年的35.6%，保险、养老金的占比也从20.4%上升至25.8%。也就是说，80年代前后美国居民在资产配置的选择上发生了明显的变化，从房产逐渐偏向于股票、基金等金融资产。

美国居民资产配置在80年代前后发生变化，主要源于80年代开始美国的一轮长期大牛市。1980年以来美国股市迎来了一轮长牛。短短十年，美国标普500指数就翻了近2倍，从1980年的100多点上升至了1990年的300多点。此后，牛市并未停止，反而加快了步伐，目前美国标普500指数已是1980年的近21倍。

一方面，赚钱效应吸引资金入市带来新增配置。随着美国股市持续走牛，美国居民纷纷将更多的资产配置于股票、基金等金融资产中，以获得较高的投资回报。另一方面，股价上涨也使得居民原来持有的资产升值。1980年美国居民资产配置中股票和基金占比23%，这部分资产受益于股票价格上涨，升值也快于其他资产，其在居民资产中的占比也就越来越大。

3. 2日本：地产占比降低，青睐低风险资产

日本居民也配置了超过六成的金融资产，而金融资产中有一半为现金与存款。2017年，日本居民资产总规模达到2977万亿日元，其中金融资产占比为63.9%。具体来看，日本居民偏好低风险资产，持有的现金和保险类资产占比分别为32.5%、17.5%，而股票和其他金融资产占比为11.1%和2.7%。因此，相比于股票和投资基金等高收益高风险的资产，日本居民更偏好配置低收益稳健型资产。

90年代以来，日本居民的资产配置偏好从房地产转向金融资产。1994年日本居民配置非金融资产的占比为55.2%，其中大部分为房地产资产，而2017年这一占比较94年大降19个百分点，仅36.1%，非金融资产规模减少440万亿日元。与之相对，1994年到2017年，居民大幅增配金融资产，其中，现金与存款比重提升10.4个百分点，规模增加了362万亿日元，此外，股票与投资基金比重提升5.5个百分点，规模增加了178万亿日元，而保险与养老金比重提升5.0个百分点，规模增加了177万亿日元。

日本居民资产配置结构的转变源于90年代房市和股市的下跌。90年代房地产泡沫破裂，日本房价持续下跌，1991年至2018年跌幅高达66%。非金融资产大幅缩水，使得居民转向增配金融资产，同时原来持有的房产和土地价值也大幅缩水。而受到资产泡沫的影响，日本股市也震荡下跌，从1990年至2003年累计下降78%。上述冲击加上日本90年代后长期的低通胀甚至通缩环境，使得居民更加青睐低风险资产，因而90年代中期以来居民金融资产中，现金和存款的比重上升最多，近年日本股市有所回升，居民财富配置中的股票和投资基金比重也相应提高。

3. 3韩国：房地产配置仍高，与高房价有关

韩国居民财富中配置的非金融资产高于金融资产，其中房地产配置比重约四成。2017年，韩国居民非金融资产的配置占比为62.3%，其中的土地与房屋占比高达44.2%。而金融资产中，韩国居民偏好低风险资产，持有的现金与存款和保险类资产占比分别为16.2%和11.9%。总体来看，韩国居民资产配置与我国相似，房地产资产配置比例较高，低风险资产配置比例较高。

韩国居民持有土地与房屋资产占比较高，也与韩国房价持续上涨有关。2000年以来韩国房价一直处于持续上涨状态，房屋购买价格指数从2000年1月到2019年7月累计上涨103%。而房价上涨一方面会吸引更多的居民资金投入到房产和土地，另一方面居民手中持有的土地与房屋资产也会随着房价上涨不断增加。

4. 告别全民炒房，增配金融资产

我国的居民财富过于集中在房地产，而股票、基金及保险的配置偏低。与美国、日本、韩国相比，我国居民的财富呈现出过于集中配置在房地产的特征，占比高达70%，韩国虽然也很高，但非金融资产也只占其居民总资产的62%。我国居民财富中的金融资产比重只有30%，现金及存款虽然是最主要的形式，但从占总资产的比重来看，并没有特别高。我国金融资产的偏低主要是因为配置的股票和基金、保险和养老金比例在这几个国家中最低，这几类资产合计仅占我国居民总资产的8%，而韩国、日本、美国这一比例分别约在20%、30%和56%。

结合国内外的经验不难发现，不同资产的收益表现很大程度上影响着居民财富的配置，而这背后又与不同的经济政策方向密不可分。美国在80年代后，发展科技和服务业，鼓励和引导长期资金进入资本市场、支持实体经济发展，这本身就提高了居民对金融资产的配置，而随后开启了一段股市长期上涨，又导致居民对金融资产的配置进一步增加；14年我国股市大幅上涨，居民新增财富一度超过一半配置到了金融资产，但随着15年之后重新刺激地产、棚改货币化助力、房价大幅上涨、居民加杠杆购房，房地产在我国居民财富中的比例又重新回升。因此，未来居民财富配置的结构变化，直接原因要看资产的收益率表现，而追根究底则要看政策方向与经济增长的模式。

我们认为，未来我国居民资产中房地产的比例仍将趋降。一方面，随着人口红利见顶，住房需求将下滑。我国上一轮出生人口高峰在80年代后期，劳动年龄人口数量在2013年见顶，这意味着住房需求高峰已经见顶，而18年我国新出生人口仅仅1523万，创下过去50年的最低水平，这意味从人口来看，住房的刚性需求将持续下滑。

另一方面，在“房住不炒”的理念下，政策不再走刺激地产的老路，房价增长也将回归合理区间。房价的上涨预期往往引导了居民财富对房地产的配置，近年随着货币超发结束，M2同比从11年15%左右降至当前的8.5%左右，房价持续上涨的动力不再。7月政治局会议也强调，不会将房地产作为短期刺激经济的手段。这都意味着未来房价过快的上涨将很难重现。今年上半年，我国70个大中城市二手住宅价格涨幅仅有2.2%，不仅较过去三年明显回落，也远低于上半年其他各类代表性资产的涨幅。随着经济不再过度依赖地产刺激、房价上涨的预期逐渐扭转，未来居民对于房地产配置的比例也将重新趋降。

与此同时，居民对金融资产，尤其是股票、基金等资产配置的提升依然可期。我国未来告别举债刺激经济的模式、进入高质量发展阶段，也将实现资本市场发展为新兴产业融资，而新兴产业为资本市场提供优质投资标的。今年以科创板为契机带来的一系列资本市场制度改革，正不断优化我国的金融市场环境。新兴产业的蓬勃发展又将为我国资本市场带来大量的投资机会，给股市长期向好奠定基础。

并且伴随收入的增长，居民对股票和债券类金融资产的配置也会增多。西南财经大学联合广发银行发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》调查表明，资产水平较高的家庭，往往资产管理意识更强，更青睐高收益高风险资产。我国人均GDP从2000年的0.8万元已经上升到2018年的6.5万元，未来随着居民可支配收入的进一步上升和家庭财富的积累，会有越来越多的居民选择增配证券类的金融资产。

因此，随着告别全民炒房时代，居民财富增配金融资产将是大趋势。

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