原创 新规划披露！这才是真正的北辰高铁板块，车站位置定了！

其中3宗紧邻新外环，这便是真正的北辰高铁板块，京滨高铁北辰站位于新外环以外。

另外2宗紧邻“旧外环”，西侧即为宜兴埠板块。

天津中心城区规划了“两环十四射”的快速路骨架路网。

“两环”就是快速路和外环线，随着外环东北部调线工程的完工，2019年底新外环的骨架已基本搭建完成。

这也是我们常说的，中心城区由“鸭梨”变“芒果”，而公示的这5宗地块已属于环内区域。

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京滨高铁是第二条联系北京到天津的城际铁路。

起自北京副中心站，经过燕郊站、大厂站、香河站、宝坻南站、宝坻周良站、北辰站、滨海国际机场站到达天津滨海新区，根据规划将成为京沪二通道的重要组成部分。

通车后，北京直达天津滨海新区只需大约1小时，京滨铁路北段（宝坻至北辰段）计划2022年开通运营。

2019年底，北辰站周边区域已规划服务实施政府采购，天津市城市规划设计研究院中标。

规划图中，灰色部分为区域交通设施用地，形态与南站很相似，不难看出，这即为京滨高铁北辰站。

从位置来看，北辰高铁站位于外环北路与津榆公路交口处。

北辰站规划设计为“5台13线”，是京滨高铁天津段站点中，唯一的始发站点和台线最多的站点。

北辰高铁站前广场规划了约23万平米的商业用地。

如今天津的高铁站都是这种模式，把交通便利性与商业相结合，西站、南站均如此。

这可以营造出高标准的城市界面，让人一出站能感受到大都会般的氛围，而不是仅看到了住宅、空地。

最重要的，大型商业集群方便外地人进津处理工作、要事，不需要往市中心跑，争取做到“就地解决”。

前广场还规划有公共停车场、公交场站。

北辰站后广场规划为防护绿地。

与北辰高铁站“对角”的位置，是一片“生态区”，这里就是此前一直念叨的“银河风景区”。

根据新规划，永金水库面积达154万平米，紧邻水库将建成124万平米的“野区公园”。

水库与公园南侧规划1宗约23万平米的居住用地，容积率1.5；以及1宗公共管理与公共服务设施用地，将建公共停车场。

这宗居住用地生态资源的光环太强大，西临水域，东临公园，绝对是最宜居的“黄金点位”。

一个高铁板块，如果不能与城市其它重要板块联通，“功效”一定会大打折扣。

因此，京滨高铁北辰站还规划有地铁3号线延长线、地铁7号线。

2019年，天津发改委联合九部委公布了重点建设任务。其中提到了：

地铁3号线北延至北辰高铁站，全场7公里，设站1座，建设年限为2023-2027年，目前处于前期手续报批阶段。

高铁+地铁，与现在的南站、西站、天津站“异曲同工”，北辰站也将成为天津重要的大型交通枢纽。

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紧邻北辰高铁站以及水库、公园的这一部分地块，就是名副其实的北辰高铁板块了。

北辰高铁站一路之隔有5宗地块。

其中距离高铁站最近的2宗规划为商业用地，但要求混合不大于40%的居住。

也就是说，不仅含有商业，还包括住宅。

另外3宗规划为居住用地，其中1宗要求混合不大于40%的商业，其余2宗为纯住宅，并配建小学。

整体来看，这5宗地块距离高铁站500-1000米，对于从北京来天津居住的人来说，肯定是希望出了高铁就能到家。

如果未来地铁建成，那么这5宗地块将是这一片区的“金疙瘩”。

片区内永金引河西侧还规划约150万平米的居住用地，临河位置规划有4宗商业用地。

未来片区将建中学、小学、养老院、派出所、体育运动场、居住区公园、公交场站、社区商业中心等生活配套。

在高铁板块内，水库西侧地块同样规划了大面积的居住用地，约230万平米，并配建医院、中小学等。

仅规划了约23万平米的商业用地，建菜市场、商业服务中心等配套。

这宗地块西侧，即为目前在售新房新城樾风华、融创津宸壹号。

1月22日，山西能投又以楼面价6302元/平米摘得2宗宅地。

这些新房、土地都属于小淀板块，如今新规划公示，确定了高铁板块的位置，北辰区的板块也应该再细分。

整体来看，北辰站高铁板块大部分区域都规划为居住用地，仅规划了少量的“商业补给”，这波操作还是很接地气的。

客观来说，在天津，尤其是环城区域，建设大型商业集群比较困难。比如南站商务区规划的那些商业，将近10年了才刚开始建设。

如果北辰高铁站还走这样的路，无疑会将自己困住。

现在以大型居住区“博头彩”，是相对更靠谱儿的规划。

04

在此次公示北辰高铁站以及周边规划的同时，宜兴埠板块东侧地块也公示了新规划。

但这2宗地块就算不得是高铁板块了，距离北辰站直线距离也要7公里。

其中1宗地块现状为大面积的厂房，从规划来看，华辰工业园、华北集团等将保留。

中间地块规划为居住、商业、公园绿地，并配建中小学、养老院、公交场站等。

但值得一提的是，地铁3号线贯穿板块，有华北集团站，紧邻居住用地。

未来都将是地铁房，业主出行很方便。

另外1宗地块位于东丽区、北辰区、河北区的交界处，现状同样为大面积的厂房。

这些厂房都将搬迁，地块绝大部分都规划为居住用地，也将配建中小学、医院等。

这一片区的整体规划，意味着宜兴埠板块将再壮大。

新外环的骨架搭起来后，如今开始“填肉”，正如之前所说，宜兴埠板块的确有条件成为“新中环”。

05

在此规划公示前，可能我们粗略的认为小淀就是高铁板块。

事实上，小淀只能算是新环内，真正的高铁板块是距离高铁站最近的区域，规划亮相了，也就明确了。

但不能否认的是，北辰高铁站的确能对北辰东北部区域起到带动作用，至少将重塑城市基本面貌与结构。

在天津新规划中，北部新区被定义为“北部地区副中心”，与西站、侯台、天钢柳林、津滨大道地位平起平坐。

只要能“如约兑现”，就一定会成为天津北部的新引擎。

可以参考“前辈们”的成绩：

● 2008年，京津城际开通，武清房价大约3000元/平米；如今高铁站附近房价接近20000元/平米，涨幅达560%。

● 2011年，南站开通运营，张家窝房价大约2000元/平米，如今也涨到了近20000元/平米，涨幅达900%。

当然，房价涨幅的背后有政策、金融、房地产体量等多种原因。

但不能否认高铁站对板块的价值提升有很大影响。

因为如今的高铁站，不是一个简单的交通枢纽，它会裂变出一座高铁新城。

不仅是城市与城市之间的枢纽，同时也是城区与城区之间的枢纽。

城市生长的一举一动，最终都会反应在楼市上。

所以，关心楼市，要先关注城市。

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