干货|关于商转公，你必须要知道这些！
近期，有不少探友询问商转公的相关问题，小探整理了不少信息，今天就来尝试下一文说透南宁商转公！
01
商转公的申请条件
已经申请了商业贷款的用户，又向当地住房公积金管理中心申请公积金贷款业务，用公积金贷款来偿还商业贷款的一部分或全部，简称商转公贷款，全称为商业性住房按揭贷款转公积金贷款。 商转公的目的是节省房贷利息支出。
在南宁，商业贷款利率比公积金贷款利率要高不少。大多数银行首套房的利率都是在6.0-6.3%之间，一直居高不下，但公积金贷款利率仅为3.25%，怎么看都是公积金贷款比较划算。
图源|摄图网
但许多着急买房的购房者，因公积金贷款条件不符合或审核时间长、放款慢等原因，就先办理了商业贷款，之后却发现利息不是个小数字，导致月供压力不少。这部分人如果满足公积金贷款的条件，之后是可以通过商转公的方式来替自己减清部分贷款利息的。
那么在南宁住房公积金管理中心（以下简称市管理中心）申请办理商转公贷款的基本条件有哪些？
（一）从贷款申请时往前推算，连续12个月（含）以上按时足额缴存住房公积金，且最后一次缴存月份距离申请当月不超过两个月。
（二）具有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力，信用状况良好。
（三）有合法有效的个人商业住房按揭贷款合同或协议，已取得该住房的不动产权证。
（四）在符合住房公积金贷款关于住房套数和公积金贷款使用次数的情况下，如借款申请人及其家庭在南宁市行政区域范围内拥有两套住房的，仅允许以第二套住房申请商转公顺位抵押贷款，套次判定标准以不动产登记查档证明上的登簿时间先后顺序为准。
（五）商转公顺位抵押贷款的借款申请人必须为原商业贷款的借款人。
不过，需要注意的是，市管理中心与 广西区直住房公积金管理中心（下称区直）的申请条件有些许不同，如 市管理中心需连续12个月以上缴存住房公积金，且最后一次缴存月份距离申请当月不超过两个月； 但区直只需缴存6个月以上，最后一次缴存不超过3个月即可。
图源|广西区直住房公积金管理中心
02
免自筹又是什么？
以前，在南宁若想“商转公”，必须先自筹钱款结清商贷余额并办理解押手续，即先还后贷，先将商业贷款一次性还清，然后再申请公积金贷款。
但自行结清商贷往往没那么容易，购房者通常是找金融担保机构来进行资金的筹措，成本也较高。
刚好有探友询问商转公免自筹是怎样的，往下看！
图源|探友群
去年，市管理中心推出了商业贷款转住房公积金贷款跨行顺位抵押免自筹业务， 即无需再自行结清商业贷款。
凡是南宁范围内的商贷住房，符合申请条件且商业银行同意办理不动产第二顺位抵押登记手续，商贷借款人即可向管理中心申请。
借款人在成功办理免自筹后，管理中心会发放商转公积金贷款，用于全部结清或偿还部分商贷本金。这对于正在使用商业贷款的公积金缴存用户来说，无疑是个大利好。
图源|摄图网
目前，市管理中心共有8家银行受理商转公顺位抵押贷款业务，分别是建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、招商银行、北部湾银行、中信银行。在这8家银行办理住房商业贷款的职工可以通过顺位抵押的方式，将商贷余额转为住房公积金贷款。
不过，如果房子的商业贷款银行不是在上述8家银行办理的，只能通过原有的商转公模式（即自筹资金结清商业贷款）办理住房公积金贷款。
另外，除了市管理中心，目前区直管理中心也将与9家银行开展商转公跨行免自筹业务，分别是华夏银行、桂林银行、柳州银行、兴业银行、光大银行、广发银行、浦发银行、民生银行、邮储银行等9家银行。其中华夏银行已开展免自筹业务，桂林银行等8家银行进入业务测试阶段。
图源|广西区直住房公积金管理中心
03
免自筹的几个重要问题
商转公顺位抵押贷款的额度及贷款年限如何计算？
（一）购买首套住房及首次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款最高额度为60万元，第二套住房或第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款最高额度为50万元，且贷款额度不高于商贷的贷款本金余额。
（二）贷款期限不得超过30年，且不超过商业贷款剩余贷款年限。贷款到期日不超过借款申请人（含其他共同申请人）法定退休时间后5年。借款申请人连续、足额缴存住房公积金满5年的，可延长至法定退休年龄后1年至5年。
办理商转公顺位抵押业务需要注意什么？
（一）商贷发放行与公积金贷款业务承办银行必须为同一家银行。例如，建设银行的商业贷款必须选择建设银行作为商转公顺位抵押的承办行。
（二）在办理商转公顺位抵押业务时，需要借款申请人在约定时间将差额资金补充到位。同时，由于车位贷款或精装贷款等其他非住房性质的贷款，及所产生的提前还贷的违约金等，不属于可以转为公积金贷款的范畴，也需要借款申请人自行筹集资金结清。
图源|南宁住房公积金管理中心
简单来说，就是商转公只适用于纯商贷或者纯公积金贷，组合贷是不能转公积金贷款的。且商转公的部分，不能超过个人公积金贷款的额度上限，超过的部分需自行结清。举个例子，一位探友有70万商贷未结清，但他的公积金贷款最高额度为60万，则需自筹差额10万才能商转公。
商转公顺位抵押业务的办理流程是什么？
（一）借款申请人提交住房公积金贷款申请和不动产抵押登记的申请材料,当场预签借款合同和抵押合同。
（二）自受理次日起4个工作日内南宁住房公积金管理中心做出是否准予贷款的决定。
（三）南宁住房公积金管理中心准予贷款后，受委托银行接收相关材料，并办理第二顺位抵押登记手续。
（四）受委托银行将借款申请人的差额资金与公积金贷款资金统一划扣至商贷发放行指定的还款账户，提前结清商贷。
商转公顺位抵押业务的放款条件有什么？
（一）借款申请人仍须正常缴存公积金。
（二）用于申请贷款的住房只办理过商贷发放行的不动产抵押登记手续，无其他抵押权人。
（三）用于申请贷款的住房在办理商转公顺位抵押业务期间没有增加其他抵押权人。
（四）借款申请人有足额划扣的差额资金。
商转公所需材料 图源|南宁住房公积金管理中心
04
不是所有情况都适合商转公
申请商转公的确很香，但并不适用于所有情况。
遇到商贷利率上浮的情况，商转公很有必要，能节省不少利息。不过，商转公最佳的办理时期是商贷的还款前期，这是很划算的；但到了还款后期，就不太建议商转公，因为银行差不多已经将利息全部收回了。
图源|摄图网
据了解，“商转公”会参照公积金贷款政策，认房又认贷。
如果是首套房家庭，近期有购房改善居住环境需求的，建议不用申请“商转公”，否则，会占用了公积金贷款的优惠政策。另外，如果缴存职工家庭有两套住房申请了商业贷款，只能选择第二套来申请商转公，按二套房贷款政策执行，以购买时间先后顺序来判断是否第二套。
05
小探有话说
虽然商转公要办理不少手续，但是可以省下不少钱，值得购房者申请一试。
文章如有未提及到的重点，大家可评论区讨论补充；如有疑问可自行进入官网查询，亦可拨打市管理中心人工热线12329进行咨询！
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