2021年，深圳买房未来这些区域价值高！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔你好，今年深圳楼市降温，那么买哪里的房子或者说买那种类型的房子会比较吃香？

深叔：你好，在2021年深圳楼市降温的情况下，中小型的公寓可能是最抢手的，大前海依然是深圳楼市的热点。在深圳楼市的变化中，可以楼市的周期，总结出三个步骤，一是龙头引领；二是全面普涨；三是结构分化。2021年深圳楼市将进入周期的第三步骤，在这个阶段中，购买力将会聚焦到中心最热点区域，优质优价的楼盘和真正有稀缺资源的项目上。在产品方面，学区房、改善型住房、优质豪宅依然是我看好的；在区域方面，龙头可能是大前海。首先大前海是城市核心以及大湾区的中心；其次大前海的很多基建大工程都在逐渐完成；再是扩容利好一直在；最后是核心区的供应量在南山，前海和宝中等西部区域，市场的关注度比较高，大前海各项概念都转化为了现实价值。对于想抢占大前海红利的投资者来说，中小型的公寓是值得关注的低门槛资产。一是因为其逐渐顶豪化，二是中小型公寓的稀缺，三是大量年轻人的涌入使得中小型公寓的需求加大。

提问：深叔，你好，已婚有一套小户型，目前想要投资房产，不知道应该先攒钱再购房还是利用当前产品进行贷款投资，请问哪种更值得考虑呢？

深叔：你好，第一融资购房包括加按和转贷两种，潜在指已做抵押的房子再次抵押，房价上涨可以把增值部分，重新抵押一部分钱出来，能贷款出评估价的6-7成，后者指按揭贷款抵押，及先还清贷款再抵押房产，房价上涨后能贷款出评估价的7-8成，区别在于转贷会有借钱利息和提前还款罚息，加按不需要但不同银行要求不同；第二是无房或者只能置换，建议上涨阶段考虑先买后卖，下降阶段考虑先卖后买，越是不好的房子越要先卖；第三建议考虑负债买房逆袭，通货膨胀的环境下负债是在贬值的，普通人可从中获益。具体详见内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：深叔，你好，深圳房价这么高，如果一个普通家庭现在想要从零开始在深圳买房，到底需要多少年呢？

深叔：你好， 目前深圳房价最高的是深圳湾片区，房价最低的是大鹏区，而对于普通家庭的定义：1. 工资，去年深圳的平均工资为10453元/月，工资中位数是5199元/月。2. 家庭成员，一般来说都是三口之家，那么夫妻二人的月收入就是10398元。3. 房贷占比和首付比例，一般来说占比工资不超过50%较好，因为50%在房贷业务审核标准中是房贷占比工资的警戒线，控制在30%以内是最好的。家庭对于首付的积累也按照收入的50%进行计算，就能得出深圳普通家庭对于房屋的资金负债为62388元/年。首付比例就按照刚需首套的30%来进行计算。4. 刚需标准，一般来说，90㎡是刚需和二手房过户税费的分界线。5.时间影响，在房价和通货膨胀不变的情况下，假设工资每年上涨5%，按照这个趋势，来计算从2021年开始，需要奋斗多少年才能够攒够首付。对于普通家庭从零开始，在深圳攒够首付买房的时间是9-33年，深圳湾需要33年，大鹏区需要9年，平均所需年限为19.6年，中位数是21。以上只是假设情况，实际来看，在深购房的刚需肯定不会是从零开始攒首付，月收入也不会只有5199元，建议购房者，买房要趁早。具体详见内部资料《深叔深圳买房十大顶级思维》。