总结上万家店铺选址技巧，给你4份选址秘籍！

店址的选择还停留在依靠管理人员的经验，随意性较强，考虑的因素也很单一，从而出现选择的地址不甚理想，影响门店的预期利益。

01

寻找商铺渠道

过于狭窄

从目前实际情况看，公司选择店铺的渠道目前只局限于报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网来寻求商铺。

而实际上，这些租赁信息只占租赁市场很小的一部分。

商家忽视了其他更多形式的店铺招租信息，导致掌握的信息不够全面或者买卖双方的信息不对称，错失了很多好的店铺和机会。

02

单纯重视地段的客流量

但客流细分不够明确

选址过程中，对客流量进行了调研，但是对客流的内部细分不够明确。客流量没有做到细分，只是大致地了解本店铺周围的客流。

没有了解客流组成，客流量的大小仅是一个指标，客流量的具体构成则是表明在总的客流量里有多少是本店的目标顾客。

如果对客流细分不明确，则不能预测在店铺在日常经营中进入店内并有购买行为的顾客的数量，也不能有效地了解周边的顾客群。

导致该店在正式营业后会面临在庞大的客流量但自己顾客却很少的局面，使店铺在此地较难立足，大大影响企业的业绩。

03

选址

前瞻性不足

由于各方面原因，地段的优劣不会一成不变，而会发生动态改变，例如遇到市政规划变动、新写字楼的进出、学校的搬迁及旧城改造等原因，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，反之亦然。

04

店铺租金过高

门店经营负担加重

一般来讲，地段好、客流量大、交通便利的地段，店铺的租金也高，有些连锁企业为了获得好的店铺，往往会不惜重金。

但由于商店业态的差异，黄金地段的店铺不一定会带来黄金效益，或者其较好的销售额也无法消化其高额的店铺租金。

PART 02

商家新开门店选址

策略分析

SHENGHUO

NANLING

连锁企业在店铺的选址上，应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选出成本不高、增值潜力较大的商铺。

01

广开渠道

寻找商铺

在商铺市场上有一个“二八”法则，即公开出租信息的店铺只占总数的20％，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占到了80％。

所以，在决定开店之后，大家一定要在寻找商铺上广开渠道，除了利用传统形式，还应利用各种方式，甚至还应留意街上店铺贴有的店铺转让，出租等字样，通过这样交易的数量占很大比重，而且这样寻找商铺能够更加直观地观察到商铺周围的环境。

所以在寻求商铺的时候应该通过尽可能多的方式去挖掘，提高选中“宝地”的命中率。

02

注重商铺周围的人流量

关注客流的构成

商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选偏远地区。

其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气。在重视客流量的同时，还应特别研究门店的有效客流量是多少，即在总客流中，有多少的比例是自己的目标顾客，它直接连系着门店的业绩，应分析更详细一点。

03

选址要和城市

发展规划相符合

并不是所有的“黄金市口”都会一直赚钱，因此开店前重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。

进入红线的，坚决不碰。因为有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。

04

改变店铺的租赁方式

降低店铺租金

目前，由于城市店铺租金普遍提高，十几平方米的小商铺由于总价较低从而很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因总租金太高滞租而身价下跌。

在这种情况下，我们可以通过和其他需要商铺的公司以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，来减少商铺的租金。

各区域特征分析

繁华商业区

繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；

大中型小区

口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；

沿街商铺

沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；

郊区住宅社区

郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。

所以，企业在决定店铺的时候，一定要根据自己本身的实际情况，经过大量的科学数据去分析和判断，才能为新开的门店选择一个合适的地址。

PART 03

城市

评估

SHENGHUO

NANLING

城市评估是实体店进行选址扩张时所需要做的第一步工作，特别是跨区域扩张选址时，更是如此。

它主要的目的是要对该城市的购买能力、市场容量、竞争激烈程度和城市发展前景做一个基本的分析，以确定在该城市开设新店是否有利可图。

一般的，城市评估可以从7个方面入手——

城市地理、人口状况 | 未来发展规划 |

城市公共交通情况 |商圈房屋租金状况 |

未来竞争对手情况 | 媒体发展程度 |

城市经济发展状况|

城市地理、人口状况，城市经济发展状况体现该城市的购买能力和市场容量；城市未来发展规划可以看出该城市的发展前景；城市公共交通情况，城市房地产发展状况、城市商圈房屋租金状况和媒体发展程度的分析可以体现该城市的投资吸引力；而未来竞争对手情况则体现在该城市开店的竞争激烈程度。

PART 04

商圈

分析

SHENGHUO

NANLING

商圈（trade area）是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域，或商家能够吸引顾客的范围。

根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商业圈、次要商业圈和边缘商业圈。

在主要商业圈，顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；而在次要商业圈，顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；至于边缘商业圈，顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。

那么，为什么要进行商圈分析呢？

每一个城市都有它的重点区域，我们进入某个城市或者某个区域时需要了解大量的信息，为投资的决策提供依据。

这些信息有：新店的选址和商圈范围；商圈的市场机会和发展潜力；消费者的购买行为和购买潜力；消费者和目标市场的特征；竞争对手的特征等等。

全面了解这些信息，能够为我们的市场经营与投资战略提供必要的依据。而这些信息，我们能够通过进行商圈分析研究获得。

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

01

商业区

商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

02

住宅区

该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

03

文教区

该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

04

办公区

该区是办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

05

混合区

住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

具体需要选择什么形态的商圈去选址经营，则要看经营的业务特点，属于什么样的细分行业。

从宏观角度规划，实体店店的成功运营，是由市场定位，选址，装潢、服务、宣传、管理等诸多因素促成的。市场定位准确、成功选址只是刚开始，后续工作也应匹配跟上，才能得以达到最终的盈利。

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