原创 提前还房贷，到底好不好？
房地产市场发展到今天，很多情况早已经是瞬息万变了，自然也不能以过去的那种三十年还贷的思维去慢慢还房贷，就像我认识的一位学金融的硕士朋友，在去年毅然决然把房贷提前还完了，谁劝都不好使，这是为什么？
在普通人的常规认知里，提前还房贷当然不好了，因为三十年的还款额，考虑到通货膨胀，考虑到我们对金钱的利用率，慢慢还房贷，然后把多余的钱拿去投资、创业、做生意所获得的收益，当然远比房贷利率要高得多，因此提前还房贷，就显得非常愚蠢。
过去很多年里我自己也是抱着这样一个想法，一直坚信房贷最好不要提前还。
但在去年，听完了那位学金融的硕士朋友的一番话后，我恍然大悟，原来取决于提前还房贷的唯一要素，其实就是你未来的预期收益率乘以风险系数。
这话怎么理解呢？
在过去的十多年时间里，我们的经济发展一直是呈现一种高速发展的均衡态势，这也就意味着我们的市场中有大量的机会，很多人不提前还房贷的原因也在这里，那就是能够用多余钱的去撬动更大的杠杆，这是因为我们的投资收益率回报很高，例如我拿出十万来开一个奶茶店，你大概率是能够赚钱的，且你所赚到的钱，要远比银行本身的房贷利率要高。
因此，这笔钱理论上只要你利用好了，比房贷利率带给你的回报更高，那么不提前还房贷就是一个很好的选择。
这也能够解释过去十多年时间里，为什么大部分人的选择都是清一色的，那就是慢慢还房贷，因为多余的钱可以撬动更大的投资收益，不管你是自己做生意也好，还是拿出来投资也好，你大概率都能够赚到比房贷利率更高的收益。
因此，这笔钱拿去“钱生钱”也就比提前还房贷带来的收益更高。
但现在，一切都变了。
对我们普通人的最大感受来说，其实这几年我们能够非常明显的感觉到，钱越来越不好赚了，这是个人微观层面上的感受。
在宏观上，央行的省松成参事曾提出“企业流动性陷阱”的观点；当经济生活可以创造信用即资本投资回报率比较高的时候，就会推动资本的流动性，也就是大家更愿意把钱拿出来投资、做生意，钱生钱。
但随着我们的市场进入存量状态，随着我们的市场饱和，随着各类投资的撬动越来越低，就会出现微观上的“钱难挣”的感受。
到了这个时候，再把钱拿出来投资做生意的风险远比收益大，因此提前还房贷就显得十分有必要。
从数据上也能够看得出来，眼下还房贷是一个比较好的时机。
人民银行每个季度都会对50城储户进行问卷调查，最新的去年12月文件调查结果已经公布，开支方面，大约会有29.6%的人认为未来三个月会增加医疗保健方面的开支，预计增加旅游开支的比例降到13.3%，会买房的也降到16%。
另一个数据更重要，在这一期里有个问题的答案持续刷新新高，在更多储蓄、更多消费和更多投资的选项里，61.8%的人选择了更多储蓄。
这说明什么？
当人们对未来的预期投资收益和个人收入倾向于悲观的时候，就会做出相对保守的行为，例如把更多的钱放在银行里，作为安全资产，作为一种安全账户。
这也变相说明，在越来越多的人眼中，都会“未来”报以相对悲观，更多消费和更多投资被无限搁置。
从这里也能够得出一个结论，当未来的个人收入越来越不确定性时，眼下能够做的就是减少这种不确定性，例如提前还房贷，避免有一天因为房贷而压垮了自己的基本生活水平。
当我们的预期收益越来越低，做生意创业的风险越来越高的时候，这种宏观上的不确定性，就极有可能在未来发生重大黑天鹅事件的时候，成为压垮骆驼的最后一根稻草。
就像我那位金融硕士朋友所说的那样，我现在把房贷提前还完了，为的就是有一天如果出现了金融危机时，我不至于负债，我的生活水平不至于受到较大的影响，房贷也不会成为我每个月焦虑的源泉。
日本的经验告诉我们，当房产泡沫一旦破裂，我们的负债不会因此而减少，但房地产价格的下降会让所有人为此买单，很多人失去了工作、降低的收入，在很长的一段时间内不得不把赚来的收入拿去还房贷，很多人因此而受到巨大打击，生活水平降至新低。
日本的经济也曾经历过四十多年的高速增长，最后几乎是在“一夜之间”崩塌。
我们的收入也高速增长了四十多年，在可见的一段时间内，我们的经济增长会相对到一个比较低的位置，这也说明高速奔跑四十多年后，我们可能需要学会慢下来，需要学会慢慢走。
但问题在于，有多少人能够习惯“慢下来”呢？
要还的房贷总额不变，但我们的收入增速会随着经济增长速度的放缓而放缓，这几乎是毫无疑问的一件事，这也就意味着，如果你还有能力还房贷的话，你还有闲钱还房贷的话，那么这笔钱所能够创造的收益和风险相比，后者正在加大，前者也在缩小。
因此，在资本回报率越来越低，风险越来越高的今天，把多余的钱拿出来还房贷，降低未来的不确定性，解决掉负债，反而是一个理性的决策。
原因很简单，在经济不确定性增强的时候，货币贬值、理财收益这些都没有“无债一身轻”来的更重要，把自己的风险降到最低，才是应对未来“中等收入陷阱”的最佳良药。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。 返回搜狐，查看更多
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