楼市重磅:38城可下调首套房商贷利率下限、或低至3.9%,百万房贷30年省利息4万
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作者｜吴亚
1月5日晚，央行、银保监会发布重磅《通知》，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率（以下统称“首套房商贷利率”）下限。
根据相关规定，首套个人住房贷款利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。而目前5年期以上LPR为4.30%，据此计算针对首套房商贷利率可降至4.1%。
业内人士普遍认为，参考此前在“930”系列政策时，多地首套房商贷利率已迈入“3时代”，《通知》实施后该利率下限或为3.9%-4.1%。
对于购房者来说，若以商业贷款100万、贷款30年、等额本息为还款方式来看，利率为4.1%时，其需支付的月供为4832元、利息总额为74万元；若利率降至3.9%，则月供减少115元，利息总额减少4.2万元。
至少38个城市符合下限调整条件，首套房贷利率最低或至3.9%
《通知》明确指出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期。
即去年12月的评估期为2022年9月-11月，今年3月末的评估期为2022年12月-2023年2月。
换言之，各地每3个月一次对新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估调整；直至评估期，当地房价连续三个月同环比上涨，再将利率水平回归至常规政策执行轨道。
根据目前国家统计局已公布的2022年9月-11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，并综合各大第三方机构的统计数据来看，在现阶段符合此次通知所述条件，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市至少有38个，比“930”系列政策符合条件的至少23个城市又多了15个。
其中，二线城市除了哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄等城市外，又新增了太原、福州、厦门、郑州、南宁等。
数据来源：广发证券发展研究中心
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，“当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量较多。”
多位房地产圈的从业人士在交流中也向搜狐财经指出，“在实际执行中，或有更多的三四线等更低经济量级的城市或也满足相关要求，可下调利率下限，虽然这类城市或不在国家统计局统计的名单中。”
此外，业内人士还指出，在“930”系列政策时也有部分下调了首套房商贷利率的城市并不再前述23个城市之列，“城市名单的意义不大，因为目前市场行情低迷，房价仍处下探的空间，更多要关注的是在具体的执行中，最低可到多少？”
按照现行的房贷利率政策，住房商贷利率以最近一个月相应期限LPR为定价基准加点形成，下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
最新的在2022年12月20日官方公布的1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，与前期持平。
因此，结合目前5年期以上LPR为4.30%来计算，即首套房商贷利率可低于4.1%。而业内人士在交流中则指出，在实际执行中，结合2022年四季度多低利率已迈入“3时代”且普遍在3.9%的水平来看，本次《通知》后的利率下限或在3.9%-4.1之间。
对于购房者来说，这又将减少多少购房成本呢？根据安居客平台的房贷计算工具数据，若以商业贷款100万、贷款30年、等额本息为还款方式来看，在利率利率为4.1%时，购房者月供为4832元、利息总额为74万元；若利率降至3.9%，则月供为4717元、利息总额为69.8万元。
即若以3.9%的下限来计算，购房者月供将减少115元，利息总额将减少4.2万元。
但行业普遍认为，2023年5年期以上LPR还有进一步下降空间。
一位地产分析师向搜狐财经表示，“为引导房地产市场尽快实现‘软着陆’ ，除落实‘金融16条’等政策、强化‘保交楼’等供给端支持外，持续降低居民房贷利率，推动楼市需求端企稳回暖仍是关键。”
其还指出，从近期金融数据来看，住户部门贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，反映出居民消费意愿和能力有所不足。“5年期以上LPR若能继续适度下调，也能减轻居民住房消费负担。”
政策本质利好刚需，吸引购房者上车
在1月5日晚间，住建部也作出重磅发声。据央视新闻报道，住房和城乡建设部部长倪虹表示，“对于购买首套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。”
“对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。” 央视报道中，倪虹还如此表示。
行业普遍认为，本次《通知》本质将利好刚需购房者。即仅仅对首套房降低利率、不设下限，将为刚需购房者降低购房成本，病鼓励新市民、年轻人买房，鼓励外地打工者返乡置业，既达到了激活市场的效果，也落实了“房住不炒”。
《通知》出台的背后仍离不开当前楼市所面临的整体大环境，如前所述，就数据而言，2022年全年全国整体的房价、商品房销售等指标表现低迷，反映出楼市需求复苏进度不够理想。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进也指出，“本次政策的出台进一步体现了今年房地产作为支柱产业，国家继续支持的态度，并且要从银行信贷利率的角度去支持，商业银行一些信贷政策要继续宽松，进一步用好用足相关政策，以支持房地产市场行情的复苏。”
但也需要明确的是，本次《通知》提及的“首套住房贷款利率政策动态调整机制调整”针对的是“首套房商贷利率下限”，而不是“首套房商贷利率”。即房贷如何定价？仍需由银行与客户而定，并需看后续的各大行落地情况。
“本次政策有一定门槛，且限于首套房。”多位房企内部人士在交流中也提及，政策意在支持楼市刚需，即从需求侧发力提振居民购房消费意愿和能力。
展望2023年，业内认为，楼市调控政策还应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，如加快核心重点城市下调首付比例、取消“认房又认贷”、继续提升公积金贷款额度等措施进行优化。
不过，也有业内人士提出了这样的问题：在满足了政策条件、房地产市场不景气的城市，购房者又真的愿意上车吗？
当前，购房者对房地产市场的观望情绪仍在。12月27日，中国人民银行发布《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》，其中指出，“未来三个月，有16.0%的居民打算购房，这一比例大幅低于三季度的17.1%，并创下了2016年下半年以来的新低。”
“政策的意图和出发点是为了提振市场需求，但实际上2022年楼市宽松政策已经很多了。降低购房成本是长久趋势，但这也有可能让市场认为，利率还会再降，且会一直处于下降的通道，这是否会让购房者继续抱住‘等等看’的观望心态，进而导致政策效果下降呢？”一位就职于某广州老牌房企的业内人士认为，在利好的背后，也需辩证地看待楼市政策。
“因城施策”等政策精神继续延续
在此次《通知》发布前，央行、银保监会已经在去年四季度进行了“试点”，即2022年推出的“930”系列政策。
那时，在9月29日、30日仅两天的时候里，央行、银保监会宣布阶段性放宽部分城市首套房商贷利率下限；央行还宣布，将下调首套房公积金贷款利率；财政部、税务总局则宣布换购住房个人所得税退税。
这一系列政策被行业解读为“三箭齐发”，旨在“稳信心、稳预期”，进而“稳地产、稳增长”。
那时，在国家统计局统计的70个大中城市中，至少有23个城市满足下调首套房商贷利率下限的条件。
其中，二线城市有8个，分别是：哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳；余下的15个城市均为三四线城市，即在70个大中城市中满足条件的城市就占了三分之一。
最新的2021年，这23城的累计商品住宅销售面积约为15.65亿平方米、占全国商品住宅销售总面积的比重为6.5%。
不过，彼时“满足条件城市可下调首套房商贷利率下限”的政策实施时间仅截至2022年年底前。因此，该政策更多的作用在于提升2022年四季度的市场活跃度和行情，刺激四季度楼市需求。
目前，2022年全年房地产市场数据还未出炉。就国家统计局已发布的最新数据来看，楼市整体仍处于“量价齐跌”的下跌通道中。
规模方面，2022年前11月，全国商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%；商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。
价格方面，2022年11月单月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。
企业端的开发商们，销售业绩表现也十分惨淡。克而瑞数据显示，2022年全年，百强房企1实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅仍达41.6%。
展望2023年1月，克而瑞认为，成交环比或将大幅回落，同比持稳或小幅微跌。一方面，按照历史规律，每年1月基本都是成交淡季，今年恰逢传统春节佳节，购房者归乡情切，成交热度或将进一步转淡。另一方面，百强房企拿地收缩，新年伊始房企们供货积极性亦不会太高，也会限制整体成交放量。
在此背景下，本次《通知》的出台向市场释放出积极信号。这既是对“930”系列政策“因城施策”、“用足用好政策工具箱”等精神的延续，亦为提升市场的活跃度和行情再注入新动力。
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