江门房贷利率又上浮了！最高上浮35%，贷款成数有所减低

本文原标题：《江门房贷利率又上浮了！最高上浮35%，贷款成数有所减低！更扎心的是…》

买房小白重要通知！现二手楼银行没有3成首付了，包括邮储银行和中行，（楼龄）10年内4成，10—15年5成，16年以上6成，超过20年的不接件。大家有听说这个消息吗？真的假的？

江门日报记者多方走访发现，这一信息具有一定真实性，但具体的贷款成数、利率则因银行而异，不能一概而论。不过，具体到步梯楼，贷款成数确实打了折扣，再加上利率持续上浮至30%左右、银行评估价普遍低于实际成交价两成左右，使得置业门槛提高，或使得二手房市场成交受到一定影响。

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房贷利率持续上浮至20%—35%

黄小姐今年26岁，在我市高新区一企业做普工，无力购买一手住宅，只好转向二手住宅。令她没有想到的是，进入四五月以后，房贷利率再次上浮。

事实上，从去年7月份至今年3月，我市的房贷利率出现“多连涨”，其中二手住宅的房贷利率更是较基准利率普遍上浮了15%—30%。

是否真如黄小姐所言二手住宅房贷利率再次上浮？

为进一步了解情况，近日，记者以置业者身份，走访了多家银行，其中：

建行江门市分行信贷经理叶小姐表示，房贷利率首套上浮20%—25%，二套上浮30%—35%。

农行江门分行胜利支行客户经理王小姐、中行江门分行信贷经理区先生、邮储银行江门市分行信贷经理梁先生均表示，房贷利率首套上浮25%，二套上浮30%。

而工行江门城西支行一不愿透露姓名的信贷经理告诉记者，无论首套、二套，房贷利率均上浮35%。

从以上记者了解到的数据可以发现

虽然二手房的利率上浮程度不同

但多家银行房贷利率均出现了上浮

算下来买一套房多交的贷款金额并不是一笔小数目

嘉毅地产总经理邓桐燊、裕隆基地产二手部总经理吴名鸠、乐有家江门区域副总经理李烨也表示，目前，主流银行的二手房房贷利率政策是：首套上浮20%—25%，二套上浮30%。

银行利率持续上浮

无疑使置业者的置业负担增大

以首套二手房房贷为例，如果40万元按照等额本息的还款方式，20年还清，去年8月时，利率普遍上浮10%，则月还款额约为2727元，利息总额约为25.4万元。现在，利率普遍上浮25%，则月还款额约为2895元，利息总额约为29.5万元。不难看出，时隔9个月，房贷需多付4万多元利息。

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二手步梯房置业门槛提高

然而，相对于房贷利率的上浮

受访对象普遍认为

更重要的是首付门槛提高了

在东鹏地产农林店，置业顾问林女士掏出手机，郑重地向记者展示了一条信息“现二手楼银行没有3成首付，包括邮储银行和中行，（楼龄）10年内4成，10—15年5成，16年以上6成，超过20年的不接件。”

“实际情况也是这样。”她进而讲到，前两天，她卖掉一套房源，是1997年建的，楼龄已超20年，由于看起来比较新，银行才同意贷款。买方是第二套房，按说可首付4成，但由于楼龄在16年以上，需要首付6成，所以，总额为60多万元的房子，买方付了40多万元首付。

此外，记者还采访了裕隆基地产二手部总经理吴名鸠、嘉毅地产总经理邓桐燊等多位业内人士，梳理他们的采访时发现，银行对于步梯楼的普遍态度是：

超过15年楼龄的房源需要考虑，超过20年楼龄的房源较少接单，超过25年楼龄的房源几乎停贷。一般来说，楼龄越大、楼层越高，获得贷款的成数越低，或为5成，或为4成，甚至停贷。不过，究竟多少年、多少层的房源获得贷款的成数有多少，最终得看客户、房源的具体情况而定，不能一概而论。相对而言，邮储银行、浦发银行等几家银行的政策较为宽松。

“我们除了20年以上楼龄、顶楼的不做之外，其余的房源首套都可以贷7成，第二套都可以贷6成。”邮储银行信贷经理梁先生表示。

伴随贷款成数较低的，还有银行评估价较低。二者综合作用，使得置业者的门槛再度提高。

举例说，一套2003年的房源，房龄有15年，实际成交价为70万元，银行评估价只有60万元。按照政策，本应贷款7成，有的银行只允许贷款5成。如此一来，他只能贷款30万元，距离期望的贷款49万元相差甚远。

不过，电梯洋房的评估价、贷款成数却较少受到影响。

为何会出现这种差异？吴名鸠分析认为，或是银行在房贷额度有限的情况下，主动筛选优质客户，降低风险。

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二手住宅成交或受影响

记者留意到，今年4月，全市二手住宅成交2901套，环比上升22.9%，为今年最高值。（后附：4月全市一手住宅成交数据）

嘉毅地产总经理邓桐燊分析认为：由于利率持续上浮、一手房交易较热等原因，江门今年3月份的二手房成交一反常态，比较火热，而由于二手房网签往往滞后一两个月，所以4月份的二手房成交数据比较亮眼。放眼5月以后，如果金融政策持续趋严，成交数据可能有所萎缩。

裕隆基地产二手部总经理吴名鸠的说法与其大致一致：“具体到我们公司，5月份上半月的成交数据与4月份上半月的成交数据大致持平。如果置业者实际首付比例越来越高，房贷利率越来越高，未来的成交量可能会受影响。”

“老城区配套成熟，置业成本低，受到了部分街坊，尤其是购买力有限的刚需群体的追捧，系列金融政策可能会使他们受到伤害。”邓桐燊感慨道。

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一二手房价格倒挂并非普遍现象

“现在看到朋友圈、网站发布了一些二手房源的信息，发现价格都比较高。这是不是说明一二手房房价倒挂现象比较普遍？”市民王先生有此一问。

科普一下

所谓一二手房价格倒挂，是指相同地段内二手房的成交单价高于兴建中的一手房。

目前，我市二手房成交较为活跃，分析有以下两方面原因▼

一方面是因为二手房没有限购，而一手房价格普遍偏高且供求关系偏紧；

另一方面是因为二手房的需求队伍巨大，只要市场被中长期看好，那些持币待购的消费者和投资者便会随时流入这个市场，从而在事实上形成强劲的市场。

 “一二手房价倒挂的现象不明显。”东鹏地产农林店林女士表示，仅有个别有优质学位支撑的楼盘存在这一现象。

据嘉毅地产总经理邓桐燊观察，目前拥有紫茶学位的小区，如星汇名庭、海逸城邦、上城骏园等，带装修二手房房价普遍在15000元/平方米以上，高于周边在售带装项目的价格，出现了一二手倒挂现象。另外，天鹅湾小区的带装修二手房约12000元/平方米左右，高于带装修一手房的价格，主要原因在于，二手房在小区所处的位置较好。至于范罗冈小学滨江校区附近的小区，如保利大都会，带装修二手房约14000元/平方米左右，和带装修一手房价格大致相当，并没出现明显倒挂现象，主要是因为保利的二手房相对较多。

裕隆基地产二手部总经理吴名鸠的说法与其大致一致，“主要是学位对较高的二手房房价形成了支撑。”

来源： 江门发布综合江门日报（记者/周春锋）、经济日报

责任编辑：赵艺斐