居间协议中“防跳单”格式条款对中介有效吗？
一、引言：
二手房买卖中，经常出现买卖双方通过房产中介取得联系后，为了规避或少交中介佣金，往往又私自通过其他收费较低的房产中介或者私下直接签订房屋买卖合同达成交易，实施恶意“跳单”的行为。为了避免买卖双方恶意跳单的行为，有的房产中介公司会在居间协议中约定类似“若双方协议解除居间协议，一定期限内双方或近亲属或其他关联方私下或通过其他第三方签订房产买卖合同的，视为居间服务成功”这样的格式条款。那么，类似这种格式条款是否有效及发生恶意跳单行为时如何维护中介方合法权益呢？
二、案例：
原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻看了该房屋；11月27日，A公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用A公司提供的信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向A公司支付违约金。当时A公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。后A公司诉称：被告陶某利用其公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付A公司违约金1.65万元。
被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，A公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用A公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
裁判结果
上海市虹口区人民法院一审判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告A公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶某提出上诉。上海市第二中级人民法院二审判决：一、撤销上海市虹口区人民法院民事判决；二、A公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
三、案例分析：
A公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用A公司的信息、机会，故不构成违约，对A公司的诉讼请求不予支持。
四、律师意见：
（一）、居间协议中禁止“跳单”的格式条款一般应认定为有效。
合同中约定的格式条款是否有效，依据《合同法》第四十条规定，只要不存在具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款都属于有效。因此，对于居间协议中禁止“跳单”的格式条款属于有效。
《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条