现在房贷利率下降了，为什么之前买房的利率不随之下调呢？那岂不是给多几十万利息？

遇到同样的问题了，损失几十万！！！真的是政策牺牲品！！！借贷中介的说是可以转经营性贷款，我研究了一下不是很靠谱！！！！每个月多出1000块钱房贷真心不爽！！！！朝令夕改，让我特别暴躁。如有好办法记得分享一下！！！

祝大家元旦快乐！！！今天是个好日子，终于终于终于等到房贷L率的合同调整日了！可以降息省银两了！

坐标广州，我是有问必答的 @广州.世钦融贷

图片是我一个朋友的，6.15的L率有没有吓到你呢？今年以来LPR降了好几次，但很可惜我们房d的L率并不是马上跟着降，而是要等到合同上的调整日才可以，而大多数人的合同调整日，就是在一月份！

LPR一个月公布一次，发布时间为每月20日的9:15（遇到周末顺延至工作日），而每个月的LPR有可能升，也有可能降（截止发文时间，目前是4.3）

而我们个人住房d款的都是以近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成

⭕公式：房d＝LPR + n%（加点）【博主做过很多按揭，目前广州首套为+0，二套+0.60，佛山首套可以-0.20】

✉️对了！这个重定价周期一般会要求至少还款满1年才可以调整，每1年都只能调整1次，而调整的时间一般定在每年1月份或者合同生效日

快打来看看，你的近期要准备降了吗？你的L率是多少，可以评论区分享给大家

感谢浏览，记得关注这个博主，偶尔学点知识哦！

☆先分享到这，还有不明白的可以提问，看到信息我会尽快回复，码字不易，帮忙随手点【赞同▲】或【小爱心♡】支持一下！一起学习更多知识，我是 @广州.世钦融贷 ，有问必答，欢迎和我提问！

一、房贷利率下降已经贷款的会下降吗？

房贷利率下降的话，已经贷款的人的房贷利率也是会随着下降的。这是因为现在国内的个人房贷基本都是以浮动利率为主，所以大多数借款人与银行签订的房贷合同也都是浮动利率的。

正是因为如此，当房贷利率调整了之后，借款人房贷利率的计算也将随之调整，而这当然也包含了已经贷款的客户。也就是说，央行每一次降息，借款人的月供都是会有相应的减少的；而反之，则会有相应的增加。

不过大家需要注意的是，央行降准并不一定意味着房贷利率会下降，毕竟房贷利率还会受到多方面的影响，比如当地市场情况、贷款资金供给量和资金成本等等。所以大家也不要看到降准就跟风买房，要多留意关于房贷利率的信息，等真的下降了之后再买也不迟。

二、房贷利率怎么算？

（一）人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：日利率＝年利率÷360＝月利率）÷30；月利率＝年利率÷12。

（二）银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

1．积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：利息＝累计计息积数×日利率，其中累计计息积数＝每日余额合计数。

2．逐笔计息法按预先确定的计息公式利息＝本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：计息期为整年（月）的，计息公式为：

①利息＝本金×年（月）数×年（月）利率；计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为：

②利息＝本金×年（月）数×年（月）利率＋本金×零头天数×日利率；同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息＝本金×实际天数×日利率；

3．这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用哪一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

以上就是关于“房贷利率下降已经贷款的会下降吗？房贷利率怎么算”的相关知识，对于购房者来讲，在购买房屋之前建议还是要考虑清楚，结合自己的经济能力来进行房屋的买卖，不要给自己太大的压力和负担，不然也会让自己经济上造成困扰。

房贷最终的利率是央行基准利率+银行上浮比例，银行上浮比例是由个人资质决定的，就好比公积金贷款比商贷利率低一样，利率下调只是央行建议，并不是每个银行必须执行，后面的利率都是由合同签订为准，除非央行利率减少才有可能会降低

2022年疫情持续的第三个年头，整个社会经济都遭到严重的影响，经济增长受挫，全国的房地产处于相对萧条期，楼市变现冷清。为了刺激房地产市场，增强购房者欲望，提振市场信心，政府出台了一系列措施，尤其是今年房贷利率降低至4.1%-4.3%，与之前房地产火热时期4.9%的房贷利率简直形成了鲜明的对比。

我本人就是在2019年上了房地产这趟车，在河南省的省会郑州市买了一套房，那时候的商业房贷利率大都在基准利率的基础上上浮10%-30%，且有一大部分人利率在4.9%的基准上，上浮了30%买的房，那时期贷款利率范围在5.39%-6.37%之间。目前房价普跌之下，5年期以上的LPR利率是4.3%，即使上浮利率也不超过5%。因此，我的房贷利率在高位站岗了。

我当时的房贷利率是在4.9%的基准上，上浮了15%，最终利率是5.63%，贷款100多万，按照现在4.3%的利率计算，每个月可少还800元左右，一年就是9600元，30年就是30万，所以房贷利率对于还款总额多少还是挺关键的。那现在利率降低了，之前贷款的利率能降下来吗？

若是选择的固定利率，那无论利率如何降，都肯定和自己没关系了。

若是选择LPR利率，那就根据最新的LPR，贷款的利率上下浮动，比如现在央行公布的LPR基准利率是4.3%，以我上浮15%为例，那最终利率就是4.3*1.15=4.95%，已经算是降下来很多了。

我所在的单位缴纳的公积金是省直的，支持商转公。因此，为了进一步的降低月供，我打算交房（延期2年了，说起来是个痛）以后，转成公积金贷款，那样就可以享受3.25%的利率了。如果你的公积金也支持商转公，那转成公积金贷款会非常划算的。

对，经营贷没有房贷划算，是属于做生意做经营贷或者小额贷款比较多做个经营贷比较好

为什么要降？你这是别人到手的钱，别人啥吗？换作你是银行，你会降？

最近武汉首套房贷利率降到了4.25，很多朋友问我以前高利率买的房利息会跟着一起降吗？一次性给大家说清楚，啊记得点赞收藏。

先说答案当然不会了，这里分为两种情况，一种情况是2019年10月之前买的房，那个时候采用的是固定利率还房贷，

这种情况啊无论后续利率如何变化，跟你是没有关系，的啊比如18年市场火爆的时候，

很多人在那个时候买的房子，房价不仅比现在高不少，而且呢首套房的利率也很高，当时是在基准利率基础上上浮20%，也就是5.88，

现在是不是还有很多人还在还的5.88的高利率？

第二种情况啊是在2019年10月3日之后，

银行主要采用的浮动利率及基准利率，LP二加基点计算的，=

其中啊基准利率是央行规定的，所有银行都一样，但呢加了基一点各个时期又不一样了。=

比如说今年年初首套房是加108个基点，现在呢是减20个基点，相差其实是非常大的。

一旦写进了合同，当时多少个基点就是多少了是变不了的。

上下浮动也只是基准利率，

当基本利率LP下调时，我们的房贷利率才会下调，而且不是随时都可以下调的，一般是第二年元月1日开始。

中介费到底给多少才算合理，那么在链家体系里面它最低呢基本上可以做到1.5

这种情况下，呢你如果说可以接受1.5的这种中介费的话，也是一个比较合理的一个情况，

但是呢他这个也是要看行情，后面的话我们也会讲这个一个情况。

那么第三个常见的中介费就是像链家啊2%两个点，也就是对外展示，呢这种中介费的点数就是两个点，但是啊中介费这个也是可以谈的，也就是说你觉得中介费太贵，

或者知道这个房子有些地方不太满意，那么你就可以跟他谈中介的这个佣金可以谈到1.5，

甚至说1.3、1.4啊也可以。反正呢这个你怎么去谈具体啊怎么样能不能够谈得下来，还是要看，因为啊只是有这样的一个可能真正的话要需要你对这个方面有很多的了解，而且呢有关系才能够谈得到。

当然，唯一一个是可能可以投资的领域，就是法拍房，因为法拍房的本质就是打了6折的二手房，这样入手的一套房子你的成本更低，如果你买对了区域和板块，投资还是有可能盈利的！

经常有人说买法拍房都是傻子，但其实这些你眼中的傻子在法拍房市场赚的盆满钵满。

还是那句话，懂行的人不多，今天我就跟大家聊一聊买法一房的都是哪些人。

第一种，中产投资者，他们占到行业行甚至了50%左右收入，学历高，收入高，自有一套或多的房产，并且具备投资理财关闭，他们的人均可支配现金在300万到一千万左右，其中500万是主流。

第二种，职业玩家，占到法外房市场的20%左右，他们实现了财富自由，实践自由，当没有好的赚钱渠道时，他就来玩玩法拍房。

第三种是刚需用户，他们占到了10%-15%，因为资金有限，他们中了一系列人倾向于选择性价比更高的二手房，但是如今好的二手房性价比不如往常，虽然市中心或学区的二手房很好，但房子一般都很旧，如果想找一套不太旧，位置好的房子，这个会让人望而却服。因此法拍房自而成了首选目标

最后法牌公司或者机构占到10%，这些公司自用或者长期持有，会在法拍房市场上投一些性价比高的房源。总体来说啊，法律房有风险，却仍然可以受到大家的信睐，说明大多数法拍房价值仍然是值得肯定的。那对于法拍小白来说，我建议找专业的法律公司或机构帮你处理前期的尽调以及后续的一系列问题，因为法律机构是知道如何利用个人渠道避免采生的，所以你只需要关注这个法拍房户型是否喜欢，地段能否接受，将来能否升值就可以了。认知层级决定了财富层级，你可以选择不理解，但是你需要多了解。

然后我再回答一下各位最想知道的几个问题

1.法拍房到底能不能买？

2.法拍房有哪些坑？

3.法拍房的购买步骤！

先说第一点，法拍房到底能不能买？

法拍房是能买的，但是它里面有一些问题需要你一个一个明白，而且就真的审核完，其实也是能捡到漏的，因为法拍房火爆，这两年的空置率很高，很多人破产的，经济环境不好嘛

法拍房呢，也开始限购了，也不是你想买就能买得上了，具体有哪些陷阱呢？

有五个吧，第一就是关于隐形债务，如果这个人呢，他因为欠债，房子被别人拍卖了，那有可能还欠别的，不过这一点不用担心，只要是法院正规流程拍到你手里的，一般隐形债务这个事情就是不存在的。

第二点是关于赠予或继承，很多人都觉得说我的资产赠与给我的孩子省税，那等你孩子在交易的时候呢，你要交20%的增值税的，所以不合适，这个东西要问清楚。

第三点呀，一定要看是不是联合抵押，如果是联合抵押，就这房子白给你都不要要。第四点一定要看一看有没有清场，就这房子是不是净房，有没有空着呢，如果你拍完这房子，你去一看，哎呀，一家老小人住着呢，你撵都撵不走，法院是没有办法强制之前他们搬离这儿的，很难。

第五点呢，是关于原房屋的业主用品。有一些法拍房特别逗啊，有可能这房子被执行的时候啊，这家人是匆匆忙忙搬离的，都没有拿走他原来的东西，而且有一些人可能半道就进去了，都没人管了这房子，你如果拍到这样的房子，一定要把物品呢，找个地方寄存起来，以免原来的这个房东再过来找你算账，所有的物品全拍照，详细记录好他的情况，以免产生破碎，万一这家很有钱，房子不值钱，结果有一个两千万的画被你搞坏了，你还得赔他钱。

再来说下 法拍房 还有什么坑？

如果你想买法拍房，连法拍房的竞买公告都看不懂，就劝你不要买法拍房，法拍房真的有很多的坑，但是公告早就告诉你了，只是你看不懂而已

首先一拍、二拍、变卖一定要搞清楚，因为每个环节的价格跟参拍方式都不一样，二拍的房子证明一拍是没有人要流拍的，有可能是房子有问题没人要，当然也有可能是因为价格，所以一定要特别注意，变卖环节的法拍房是不可以做贷款的，很多人都会在这个环节踩过坑

公告里的市场价并不是真实的房产市场价，而是法院认为的市场价，真实的市场价应该怎么做呢？去找一个银行进行评估啊，以银行的评估为准，房屋产权证一栏里面是空白的，或者写了预字的就不要拍了，因为没有产证就不能贷款，后续的手续办理也会比较慢

土地性质一定要选出让的，不要选划拨的，因为会产生土地出让金和高额的税费，如果房子足够便宜，当然你也可以把这部分费用算在房款里面，合适再下手。新手呢就不推荐参与了，比较复杂，怕暂时办不了房产证，涉及到房产房，经济适用房、自建房、安置房等等复杂的情况，如果有优先购买权的，需要先权衡一下图片介绍里边选择那种能够看到房屋内部照片的，证明法院或者辅拍公司能够进入标的物的内部，相对而言腾房风险会小一点。腾房及租赁情况尽量选择已经腾空的，如果有其他情况，尽量就不要去惹麻烦了，如果可以统一安排看房的，那腾房问题一般都不会很大。呃，欠费呢，一般都是由买受人承担，一定要去问一下欠了多少，也碰到过那种欠费比较高昂的情况，不要看装修好就盲目加价，所有的法拍房你只能当毛坯买，不吃亏的。

户口和学位一般不在执行范围内，户口去当地的派出所，不管原房主配为何，把他的户口挂空，重新再设立一个户口就行，学位情况就需要你去呃，对应的学校和教育局确认了。有些地区的法办房是限购的，一定要仔细阅读公告，没有房票的，碰到限购的房子千万不要拍，毁派的风险会比较大。成交后一定要拿到三个文书，网络成交确认书，法院执行裁定书、法院执行通知书，记得千万保管好，不管有什么问题，法院的裁定是法律意义上的认可

最后来说下，法拍房的购买步骤，这个是干货中的干货了！

首先，第一步，找房源，目前国家正规的拍卖平台一共有七个，所有的法拍房都是在这七个平台上进行拍卖，千万不要相信某些人给你说的啥子协议房可以私下拍卖，都是忽悠你的。

另外这里我建议你们可以使用怪兽选房这个小程序，因为他涵盖了所有平台，而且还能一键找到捡漏的房源，同时还可以一键监控房源和区域的最新动态并且实时提醒，很是方便。

而且里面有很多详细信息我们都可以提前看到的，比如说房子是不是被租用、被占用，法院到底包不包腾空，房子的折扣率和最新的竞拍价格是多少，以及同小区其他的二手房和法拍房的价格怎么样，都是可以清晰可见的。

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第二步，尽调，这是购买法拍房最关键的一步，也是解决法拍房司法问题的关键，如果你看上房子尽调做的不好，那么强占、无法过户、没有学位，这些风险都有可能出现在你的身上，做好尽调就是解决法拍房最大的风险根源为之，首先看房源的基本公司信息，了解房源的基本情况，但是这些不能作为依据，我们要去相关部门实地核查，第一，去房产交易中心拿出产调，是否有产权证，税费、抵押等问题一目了然，重点确定是否存在关联抵押，第二，法院核实案件性质，确认是否是特殊案件，其实现在大牌房的房子80%都是和银行的债务纠纷，如果是特殊案件，公告又没有公示，那么拍到房子后可以全额退款。

第三，如果这套房子存在学位指标，那么就要去当地的学校确认是否存在学位以及学位否被占用。第四，去房屋所在地实地了解房屋的实际情况，是否被占用，是否有阻力，被执行人是否知晓并配合，去物业了解物业费、水电气费的欠费情况，如果存在恶意租赁，可以诉讼吊销。这种房子捡漏个几十上百万最愿意到那里，那套房子里里里外外全部都查清楚了

接下来可能是你人生中第一次参加公开竞拍，参与的朋友都觉得非常的紧张刺激，心脏不好的朋友请准备好速效就行了。第三步，竞拍首先把保证金打到自己的支付宝账号里面，保证金一般是起拍价的10%左右，法拍房是可以正常贷款的哈，如果需要贷款，我们在开拍前就要准备好自己的征信和流水，确认可以贷款之后再参拍。

如果你在拍到房子之后才发现不能贷款，而且你又没得能力支付全款，那么就会导致会赔，不仅保证金全部没收，还要承担下次拍卖的差价，竞赔的过程就比较紧张刺激了，这是一场真正的心理博弈。但是一定要注意出价不要冲动，根据自己的预算和竞拍的情况合理出价，千万不要模仿这些电影里面的疯狂高价，确实超过自己的预算，一定要果断放弃，那个时候最好有一个人在你旁边，关键的时候可以拉你一把，防止你拍上头。

竞拍完成后就到了第四步，解押过户。在拍到房子后的十天内，要把所有的房款全部打到法院指定的账户，法院收到房款后会给你出具拍卖成交确认书，辅助执行书，执行特定书，然后要求法院配合解押房产并且核税，然后去房管局、档案局解押房产，再带着所有资料去税务局缴纳个税和契税

最后携带现有的所有资料办理过户，全部跑下来，如果顺利，大概一周左右就可以顺利过户。其实这一步一般是找公司代办，流程比较繁琐，大家作为了解就可以了。