买房直接去售楼处买划算，还是找中介划算？

谢邀。利益相关，hd非地产集团员工。（一年前已跳槽）

先说结论：无论是自然到访（也就是你说的直接去楼盘），亦或是中介带看，大部分情况下，为了避免滥价，售楼处给到的折扣体系是一样的，不存在哪一边价格更低的情况。那么如何才能真正地省钱买房呢？

三个途径：自荐、老带新或员工推荐。

这才是买房的真正省钱的打开方式。

好了，要搞清楚上面的内容，我们先来理清楚以下几点：

1、楼盘客户来源判定

大家看其他回答可能会看到这样一种情况：

买房者A先找了中介B咨询，然后又抛弃了中介B，另寻一位老业主走老带新推荐，试图避开中介，让老业主推荐后，再成交之后，返还给老业主的佣金奖励，以此达到省钱的目的。但结果是，开发商判定客户来源属于中介，因此买房者A无法拿到佣金返还。

所以，为什么会发生这种情况呢？

因为，每一个楼盘，开发商都会制定一套非常严格的判客规则。

这套规则什么用处呢？敲重点：一是为了厘清利益分配，二是为了避免客源的混乱，防止洗客行为以及内部腐败。

嘿好家伙，为什么还牵扯到腐败呢？

我打个比方，目前开发商判定客户来源主要有三种：

1）自然到访（也就是没经过任何带看或者推荐到访楼盘的客户，这时候，开发商不需要对第三方支付任何佣金。）
2）中介带看（也就是你前期咨询过中介，中介拿到了你的信息，在某系统上进行了报备和推荐，他如果不告诉你你被推荐了，你当然是不知道的，所以也就出现了后面你无法走其他推荐渠道的情况。譬如链家、贝壳等中介，一般开发商会给他们支付3%-5%不等的佣金，也就是中间商赚差价。）
3）员工推荐或兼职经纪人推荐（其实这就是所谓的“全员营销”和“全民营销”，是开发商一种“去中介化”的操作，这个营销手段有点复杂，但近期一度成为开发商最为推行的一种营销方式。不信你看看我司hd，在知乎打的广告满天飞，还让你注册兼职销售员。就拿hd为例，按照恒房通会员等级划分（普通会员2%、黄金2.5%、钻石3%、至尊3.5%），会给兼职经纪人支付2%—3.5%的佣金。这个佣金实则就是支付给中介机构的佣金，只不过换了受益人罢了。

所以，为了使利益分配不混乱，开发商一般会用多种手段去保障第一推荐人受益。

因此，前面的案例里，接受中介咨询在先，老带新在后，所以开发商把佣金判给了中介。

好了，厘清楚三种客户来源后，我们来了解一下这其中的bug和debug。

开户来源的判定以及个中滋生的腐败，一直是开发商头痛的问题。但是，开发商的防腐败斗争，从未停歇。

因此，为了防腐败，开发商会有一套他们自己的方法。

1）明源系统记录跟踪客户来源

若你是自然到访，一进楼盘，第一件事肯定是让你登记信息，不登记就不接待你。然后他们报备在系统里，你就会被划定为“自然到访”或“案场客户”，你的信息就会进入“保护期”，就再也无法被其他人推荐。同理，如果你被中介或者员工推荐，都是需要登记推荐信息的，如果你被推荐了，那么其他人在一段时间内就无法把你推荐。（保护期45天到3个月不等，有些开发商可能是永久保护，过了保护期，之前的推荐信息无效了，就可以重新被任何一方推荐）

2）摄像头、家庭连坐、检察系统和法律

前面的明源系统，虽说登记了信息，但其实也是有漏洞的。聪明的伙计或者中介可能就会想到了，咱们换一个手机号或者换一个买房人不就可以重新被推了了？比方说，妻子已经自然到访了无法被推荐了，为了被员工推荐返还佣金，所以就想用老公的信息达成推荐。

too young too simple，你能想到的，开发商肯定都能想到。

其实，只要是属于一个家庭里，无论你是一家几口，只要其中一个人被判定客源归属了，其他家庭成员走其他推荐都是无效的。

开发商是怎么堵上这个漏洞的呢？首先，一个家庭买房，如果是按揭，具备贷款条件的，大多是是夫妻俩，所以换人走推荐，实则就是夫妻俩。然后，到时候房产，很大可能要挂两个人名字，只要一方有记录了，到时候肯定会被查出来。另外，摄像头以及接待你的置业顾问，其实都在防止你被“洗客”。

那么，如果你最后还依然想省钱买房，非要走什么员工推荐返佣。

抱歉哈哈哈，人家员工都把佣金返还给你了，人家一分钱不赚，何必陪你冒法律风险？

你要晓得，在法律里，这种洗客行为，属于职务侵占罪，对于轻则几万块的佣金，造成的损失，是会被开发商直接送进牢子里的。

君不见我司有许多置业顾问以及营销总，曾经就把自然来访的客户或者中介带看的客户，洗成兼职销售员推荐的客户，以此套取佣金奖励。试想一下，一套房子大概三四万佣金，要是这个营销总，洗客洗够十个，轻松就贪污了几十万。你说这严不严重？这一直都是开发商的红线，向来是营销板块严厉打击的对象。

最后，开发商内部的检察系统，也会定期对这些成交的客户进行回访、复查，以核实是否被洗客（譬如让推荐人提供聊天截图、通话记录）。毕竟客户本人要是被洗客，很大程度是自己也不知道的。

所以层层把控下，尽管还是有少部分人铤而走险，但大方向上，客户判定在这种严格规则下是得到了规范的。

（补充一下：现在开发商的摄像头已经升级成人脸识别摄像头了，这是什么概念呢？就是你戴着口罩，这个摄像头软件也会识别出你什么时候自然到访过过被哪个中介带看过，从而划分客户来源以此判定佣金，参考以下文章）

2、如何买房才能达到省钱最优解

重要的事情说三遍！

走员工推荐！！！

走员工推荐！

走员工推荐！

（或者自荐、老带新）

（有些同志可能别搞错了，楼盘的置业顾问，是没办法帮你走员工推荐的，一是因为他们本身存在腐败风险，二是他们很多都是外包公司的人，所以一般这里所说的员工推荐，是指非销售岗。当然，一旦你接触上楼盘销售，你很可能已经变成自然来访了。）

来，我们以hd为例。为什么走员工推荐更靠谱？

首先，房地产销售重压下，基本你听过的开发商，都在推行“全员营销”。

何为全员营销？和全民营销有何区别？

全员营销的员是指员工，我司十四万员工，就算是保洁大妈，也要跟着帮忙宣传卖房，达成考核指标。当然，这个考核指标不重，也非强制性，但暗中催生了一些排名和压力，捆绑在一条船上，所以不得不如此。

至于全民营销，就很好理解了，民就是普通群众，任何人都可以在恒房通上注册成为兼职销售员。

以此类推，营销app或小程序方面，碧桂园有凤凰通，时代地产有“时代+”，融创有幸福通，宝能有宝房通，中梁有中梁宝等等。。。。

以恒房通、融创通或者时代+为例，你在小程序上搜索它，注册之后，你就可以顺着注册成为兼职经纪人。

这三家开发商通过自荐或者员工推荐大概可以省多少钱呢？

恒房通我是知道的，毕竟这个我比较熟，由于我等级较高，不少朋友找我走过员工推荐。按照等级划分（普通、黄金、钻石、至尊），是可以返还佣金2%-3.5%的。

至于融创通或者时代+，都太抠门，都是1%而已，但1%也是钱，自己注册账号自荐或者让别人推荐，省一点钱还是可以的。

以此类推，无论你以后，在哪个开发商买房，都可以先搜索一下，这个开发商是否有自己的营销平台，是否在搞全民营销。

如果有，那好办了。

1）如果不认识相关内部员工，可以注册账号自荐。

2）如果认识并有介绍，那么也挺好，尽量找会员等级更高的推荐。譬如恒房通，你注册新会员，一开始也只是普通会员，只有2%佣金，但你要是找钻石或至尊，那么就是3%以上了。

那你可能会说了，找内部员工会不会挺困难？其实不困难，因为你在找他们的时候，迫于考核压力，他们也在找你。

例如据我在时代地产的朋友所说，时代地产要求每个员工每个季度都要推荐一个人买房，没有达成指标就扣钱，譬如第一季度罚2000元，后面就加倍。你说狠不狠？他们压力大不大？

如果你担心这里面是否有诈，怎么才能确定他们已经把佣金返还给你呢？又或者怕他们反悔？

1）你可以让他把佣金给你抵扣房款（前提是楼盘不限价），让他给你出示把佣金抵扣房款的截图，以hd为例：

2）转账返还。首先，当然，你要对这个人有信任，信的过他，佣金奖励到账后，他会转账给你。一般是在你付首付签合同后的5个工作日内到账。当然，你要是觉得人家不靠谱，那你可以让他先给你部分奖励，后续的到账后补上，也可以让他给你一些身份信息证明。（但其实我建议还是别这样，一因为很尴尬，人家好歹是帮了你，这些钱人家没必要图你的，因为你完全可以跟售楼处打听是谁推荐你的，你顺藤摸瓜就可以找到这个人，他没必要骗你钱）

至于其余的省钱方法？无外乎，磨价格，让他给点赠品，譬如免两三年物业费、大家电、粮油卡等等。

3、个人的一点点建议（反套路操作）

如何规避自然到访或中介咨询对你的“锁定”？如何核价以确保自己拿到最低价？

1）自然到访或咨询中介时，谨慎留下真实个人信息（不限于姓名或手机号、身份证后六位），这是为了让自己留有余地，方便后面可以走员工推荐或自荐。否则，一定被判定自然到访或者中介推荐，在保护期内，是无法走推佣金返还通道了。

2、疫情期间，戴口罩、帽子是一个不错的规避摄像头的方法。

3、如果你对自然到访、中介带看、员工推荐三种方式问到的价格存疑，没关系，你先选择其中一种，然后再找亲戚或朋友去实践另一种，这样的比价，肯定能摸出最优解，也不怕被讹诈。但注意，在信息登记推荐上，给自己留后路。

4、很多情况下，除了限价盘，一般你不到交定金环节，开发商可能都不会给你放底价。但是，许多开发商，譬如hd，它的折扣体系是固定的，譬如基础折扣、推荐折扣、购房券、去化率优惠、付款方式优惠、锁定房源抵扣多少钱等等，都是有固定折扣的，都是在一个挂牌价基础上去算的。因此，找一个业内有经验的、会算具体折扣的人给你把关，是不错的选择。

5、比价，你能不能感受到这个盘的价格有没有优惠，比价是一个重要点。无外乎对比周边楼盘，对比历史价格。很简单，在微信搜索栏搜索一下（譬如搜 楼盘名称+均价”）该楼盘的均价即可，会出现不同时间点里的搜索结果。也可以去贝壳或链家平台，查看该楼盘底下的公告栏，也会出现当时候的历史均价。

好了，话不多说，祝大家购房愉快。

有啥问题可以点击咨询或私聊。

如果我的答案对你有用，麻烦点个赞哟～

基于许多小伙伴私聊咨询我有没有各大开发商的员工推荐渠道，刚好我的圈子里有不少属于万科、融创、碧桂园、时代、新城等朋友，如果他们刚好有考核任务，是比较乐意给做推荐的。再不济，我也知道各大开发商的营销平台，怎么操作推荐我也是懂的，就是很小的地区开发商，其实也是可以检索到该楼盘的推荐渠道的。因为全民营销这个模式早就广泛应用在各种大小开发商了。

另一方面，正在做全员营销的，譬如hd，员工所享受的奖励和佣金是比较多的，为了完成考核指标他们也是乐意推荐并返佣的。

有些迫于压力，甚至会提前给你垫佣，垫佣的意思就是你付了定金后，他们就会给你提前垫付佣金给你凑首付。你交了首付，他们的指标也就达成了。

如果你不认识这样的内部员工，倘若信得过我，我即可帮你一下，反正这种东西只是一种互利互惠的过程，你获得了返佣省下了买房钱，推荐你的人达成了指标避免了被惩罚，按道理他是对你感恩戴德的，你这也绝不是麻烦他，反而是帮了他大忙。

2021.6.6更新

基于太多伙伴私聊我，并且说了不少被坑的情况，我来更新一下吧，避免大家继续踩雷。

【咨询1】：我在贝壳上找了中介，中介说可以返佣2个点，当做98折算进去给我，这靠谱吗？

答：一切不以转账形式的返佣都是耍流氓，基本都是对你的忽悠。首先，他说的98折，大概率是面对所有楼盘客户的优惠政策，而不是给你的额外优惠，也就是说，你就算自然到访，也依然享受这个优惠。其次，真正的额外优惠，地区公司，一般要呈批到地区董事长，让他签名，才会有效。最后，真正的返佣，一般都是在客户签约后，开发商把佣金打到推荐人账户，这个时间一般是5天到半年不等（具体要看这个开发商的佣金结算时间），到账后他转账给你，或者他为了完成绩效，因为你俩不熟，他提前垫钱给你。这才叫返佣，其他的一切都是纸老虎！

要是许诺将佣金抵扣成折扣算进房价，也要有抵扣的截图证明！！！

【咨询2】：我在贝壳上留了姓名电话，会我在一些营销平台上咨询了置业或者中介，会影响我走推荐返佣吗？

答：必然会影响，如果你还在这些中介平台上留了个人信息，譬如姓名电话，那基本被中介拿去备案了，这时候你已经属于中介带看客户。尤其是一些平台，你注册登录后，你的个人信息是无法得到隐私保护的，你点进去一个楼盘看了看，这个软件的后台是可以看到你的个人信息的，你的电话早就暴露了，可能转眼他就会打电话问你是不是对这个楼盘感兴趣。贝壳之类的平台，你要看房，不必去咨询，也不必注册登录，否则很有可能暴露个人信息。

【咨询3】很多人私聊问我某某盘有没有推荐渠道？佣金多少？

答：方法我早就教大家了，市面上99%的盘都是有推荐渠道的，但有一些畅销盘，它不与分销渠道合作，也不挂上营销平台，这种盘是不存在佣金的。因为这些盘，特征很明显，不愁卖。不愁卖的盘，它是不需要牺牲利润对外产生营销费用的。尤其是一些需要摇号才能买到的盘，你怎么能奢望它有佣金呢？

其次，许多人问我这个开发商有没有搞全民营销呀，我的回答是，一般那种带着国企背景的，是不搞这套的。譬如说招商蛇口，明显的国企，我招商蛇口的朋友说，他们就不搞这一套，他说“我们是不会有员工折扣和营销之类的，因为这种属于国有资产的流失”，所以，你要看到一些国企背景的开发商，多半是很难找到营销平台的。

【咨询4】 能帮我xx楼盘推荐返佣吗？

我懒，而且你也不一定信得过我，评论区也一大堆既得利益的中介酸溜溜，他们觉得我破坏行规，公布了这些潜规则，抢走了他们的客人。

他们跳得越欢，我偏要破坏这一行的规则。

所以你要想推荐返佣，我教你方法自己推荐自己就行。

更新2022.10.22

若有问题想问楼主，可以点击付费咨询按钮。

因为问的人有点多，有直接私聊的，也有付费咨询的，我会优先给付费咨询的进行详细解答以及手把手教学。

我的回答都是满满干货，只要你按照方法去买房，省下一万块到几万块不等压根不是问题。

就这样，over。如有其他问题请私聊。

催更的朋友忒狠了！催更也不打赏一下！白嫖！谁有动力更新啊！我都码了几千字了！

路过的点赞支持一下咯！

楼盘停工、烂尾了，已经买房的小业主们会聚在一起。他们担心出现更多受害者导致维权变难，二来想通过不让开发商把房子卖掉施加压力，就会集体去售楼处维权——拦着不让购房人买房。

在这种情况下，总有一些购房人，被带到售楼处，进去就是闷头签约，完全不理会旁边业主苦口婆心的劝说。等他们签完合同，离开售楼处，他们会突然“醒悟”，问维权业主到底怎么回事，然后，加入维权群。这还不是个案。

去年，有个上海业主给我说，2019年他被一个中介带到浙江买了个商铺，这个商铺早在2015年就烂尾了。中介还是把房子给他推荐。就是这些中介，会在明知道项目已经烂尾的情况下，依然把房子推荐给你。甚至有的“中介”专门卖烂尾楼，他们给自己包装一下，把已经查封了房子卖给小业主，没有任何底限。

去年我们帮河北某地几十个业主退房，房款都拿回来了，业主还有几十笔中介费需要讨，38个不同的中介机构，遍布河北全省，我们打官司告的36家退了钱，还剩下2个中介怎么也找不到了。这两家业主就心态失衡了，觉得别人都能退，凭什么自己退不了。

商品房什么优惠都是噱头，只要你多去，你很容易知道他们给到什么优惠，但是通过中介买，有一笔购房款一定是要给中介的，一旦房子有问题，这些钱你又没支付给开发商，对你来说就是灾难。你想让他们退钱，法院会认为这些钱算购房款，要退房才能退“电商费”、“中介费”。可是你找开发商退房，购房本金怎么拿回来又是个问题，开发商这边想把问题解决可能要好几年，你找的这个中介早就跑了。

卖商品房的销售，很多还是独立销售，没有大机构背书，没有培训，更不会给你讲诚信和良心。

售楼处必须去，中介只是可以找，每个项目都有自己的优惠策略，去的多了总能找到最优解。

只要你不交定金，不签字，主动权就在你手里。

以我多年地产经验来谈，其实价格是一样的哈。

比如今天A楼盘要开盘卖房，希望大家来关注它，买它，一般会有几个方式：

1.媒体广告投放，找大V站台

2.街边传单、广告牌

3.渠道中介

前两个一般都是大部分开发商都要走的路，如果前两个达到的效果不好，房子一样卖不掉，开发商最后的底线一般就是签渠道中介。

因为中介带客是直接的结果导向，要促成交。哪个开发商给钱多，我就帮它猛推。

所以，你可以理解成，渠道中介就是开发商的销售成本的一种。

如果我中介带过来的客户，和你自然到访的客户价格不一样，那中介的口碑都是负面影响。

要知道，现在的渠道就是开发商的“爹”，惹不起也不敢惹，一旦用过渠道就丢不掉了，因为中介人多，卖房子巨特么猛，甭管你有多好的营销想法，在渠道中介面前，一文不值。

所以，当下有很多开发商被渠道中介“绑架”，就像吸毒一样，知道有害、烧钱，一旦上瘾就丢不掉。

买房，到底找不找中介啊？

众人云云：城市套路多，我要回农村。

那么买房套路多吗？

实话实说，一点都不少，分分钟把你绕进去。

售楼处和中介哪个套路多呢？

实话实说，半斤八两。

本着诚心诚意买房，却像工地上绿油油的韭菜，被售楼处和中介们割了一茬又一茬。

痛定思痛，决意曝料买房过程中的那些套路，相信看完下面的内容，绝对像「爷」一样轻轻松松划算买房。

嗯，废话少说，直接上干货！

本文概览
一、买房要知道卖房是怎么回事
二、中介和售楼处到底谁更划算
三、如何更划算的找中介买房

Part1 卖房的套路
大家都知道，卖房子无非两拨人：售楼处和中介。无论售楼处和中介怎么卖房，对于购房者来说，只是渠道不同、花样百出。房子还是那些房子，房源质量、配套设施、物业服务和购买手续都一样。
这是购房者最应该清醒的认知，透过现象看本质。
千万不要犯低级错误
中介卖的房子是不是没有售楼处的好？
找中介买房签合同是不是和开发商签？
找中介买房是不是后期物业服务不保证？
找售楼处买房是不是更直接省事？
。。。。。。

统统不要怀疑

因为，售楼处和中介只是房子销售的渠道不同。楼盘销售一般是一二手联动，售楼处开发商的营销团队联合专业撮合房产交易的中介，开发商看上了中介的客户资源，中介看上了开发商的高佣金，各取所需。而且，现在也有部分楼盘，售楼处也是直接外包给房产中介，那么这个命题就成了假命题，到处都是中介。

所以，我们只用关心一个问题：找谁买更划算？

Part2 中介和售楼处到底谁更划算

买房人都知道，时间精力、价格和购房风险是买房的核心考量指标。那么我们也从这三个方面来讲一讲哪边买房更划算。

-时间精力

购房者一般可以分为AB两拨人，A类购房者愿意拿出时间精力去售楼处一一看盘，B类购房者实在没有时间精力去售楼处看盘。那么很显然，B类购房者很适合去找中介帮忙买房，因为中介代理好几个不同的楼盘，甚至是几十上百个楼盘，中介可以根据客户要求提供合适的楼盘，B类购房者也可以根据中介提供的众多楼盘资料一一查看优劣势，从而选择心意的房子，省时省力。而开发商的售楼处一般都是承担一个楼盘的销售工作，偶尔算上附近的几个楼盘，最多也就两三个楼盘，那么A类购房者就需要亲自去不同的售楼处查看情况，而且还要求A类购房者本身有着不错的看盘实操经验，最后自己汇总信息，筛选出合适的房子，好处是可以拿到符合需求和客观数据的有效楼盘资料，但是费时费力。

所以，在时间精力方面，我们推荐购房者选择中介，一次性了解多个楼盘的有效信息，更容易更便捷的找到满意的房子。

-价格

根据我们大量的实地调研取证，实话实说，无论是你直接去售楼部还是找中介带，一般两边价格差异不大。因为所有的优惠和楼盘底价在楼盘推出前开发商就已经商定好了，中介所谓的可以拿到售楼处更优惠的价格，也全是忽悠，因为你在售楼处也可以拿到这样的优惠价格。

但是，初次询价和最后成交价总是存在差额，购房者也不确定最后成交价是不是开发商的底价，反正是比最开始的价格便宜不少，又有折扣又有优惠礼包，开开心心把房买，绝大多数是这样双边乐呵呵的成交现场。但是，我们有必要弄清楚中间的差额到底是什么，说不定下次买房可以据此拿到更低的价格呢，毕竟外行看热闹，内行看门道。

一般售楼处是把价格尤其是能给到的打包优惠明面上说出来，不藏着掖着，大多数也都是实实在在的低价，所以在价格上商量余地很小，省去了磨嘴皮子的功夫。

而中介猫腻就多了，他们一开始给个价，马上拉近关系给出亲情价，再磨磨嘴皮子又给出一个「实在不能再让步，已经是最底价」的低价，大多数购房者差不多拿到的也就是这个价格，与售楼处给的报价相差无几，多数情况下可能更低一点。因为开发商为了快速回款会给到中介一部分返点佣金，那么中介可以拿出一点点佣金给到客户，那么最终报价也就比售楼处低一些，但至于是不是底价，不好说，具体情况具体分析。

验证方法：自己先直接联系中介，费一番功夫拿到各家中介能给的最低报价。然后，让自己的朋友或家人（千万不要自己去），去售楼处拿到他们直接透明的最低报价。最后对比一下双方报价就知道了。

所以，在价格方面，我们还是推荐购房者选择中介，毕竟买新房，找中介没有中介费！而且拿到最终报价的多数情况下，还是中介给的更低一些。

-购房风险

前面说了，无论是售楼处还是中介，购房者要买的房源质量及其附属的配套设施、物业服务和购买手续都是一样的，也就不存在购房风险的差异，可能存在一个差异：中介可以跑腿帮客户省去不必要的手续环节，但是要签的合同，要定的房子，合法合规一样不少。
那么还有一个不易察觉的风险：新房预售许可证。

去售楼处买房时，开发商可能没有拿到许可证，但是可以拍着胸脯告诉你绝对有许可证，其实购房者是不太追究或者查出开发商到底有没有许可证，也可能直接忽略掉这个问题。但是，一旦没有新房预售许可证，带来的购房风险也就大了。

但是，作为房产中介，他们比我们普通购房者太懂行内章法了，规避一切能规避的风险是他们的看家本领，所以他们也不会代理没有许可证的楼盘，否则后面遭殃的就是他们中介了。

若真的遇到新房维权的问题，那么无论买房是在售楼处还是中介，都会直面开发商，说不定中介还会一起跟着维权。

所以，在购房风险方面，我们又一次地推荐中介，毕竟内行人可以帮我们规避掉来自开发商的风险，而没有必要给自己找麻烦，毕竟中介靠本地客户吃饭，开发商说不定可以打一枪换一炮。

Part3 如何更划算的找中介买房

前面两部分，我们把该说的差不多都说了，看官们可能要问了，既然你们那么推荐去找中介买房，那么该如何找他们拿到更划算的价格呢？

那我们就打开天窗说亮话。

中介拿了开发商的返点佣金才替他们卖房子，那么我们就从返点佣金入手，直接向中介表明观点：晓得你们跟开发商是一二联动卖房子，也懂你们的规则，不然也不会直接找你们买房，通常你们可以拿开发商3个点返佣，分我2个点怎么样？合适的话，我们爽快成交，咱都省事。

就这样，废话少说，直接一针见血地找中介划算买房，毕竟2个点的返佣绝对是超划算的买房价格了，即使给到1个点，你在售楼处也不一定能拿到，况且中介还可以帮你省下不必要的手续。

对不起，还是废话一句：我们所说都是根据我们多年的实地调研经验，绝对是真诚推荐中介买房，但常在河边走哪有不湿鞋，还是劝购房者多长个心眼，规则是死的，人是活的，哪儿能砍到最便宜还是选哪，只是找中介省事省力省钱=划算的概率最大！

好了，我们重申一下观点：买房，直接找中介

货比三家，直接找中介要返佣，砍到就是赚到。

省时省力省钱

就是中介最直白的划算！

看那么对人对佣金有疑问，PO一张图自己看把

本人10年资深房产金融从业者，我来从逻辑，经济，人力成本的角度告诉你，为什么，要找中介

首先，这个叫“二三级联动”

一级市场是土地市场

二级市场是新房市场

三级市场是二手房市场

你先看一张图

这是目前武汉，贝壳代理的新房楼盘，180多个

你首先要了解一个问题，开发商卖房子，竞争对手除了其他开发商，还有谁？

还有二手房业主

但是，二手房业主在市场上的代表人是谁？

是这个城市千千万万的中介

并且，再告诉你一个事，中介卖房如果能成交，一般是分“盘源方”，“客源方”的，一笔成交赚来的利润，是要这两方按比例分配的，不同公司的分法不同，从最低的9:1到5:5，都有，比较常见的是3:7分成，即房源方占3成利润，客源方占7成

我为什么要告诉你这个？

因为就对于中介而言，卖一套新房带来的利润，远高于二手房，还特么不用分盘！（贝壳作为平台方会分5%左右）

而且，开发商是真有钱！！！

就武汉而言，目前大部分公司的新房二手房成交比已经到了3成二手房，7成新房了！

换句话说，目前没有多少中介在市场上帮二手房业主发声了，开发商要的也就是这个效果

这个效果是怎么达到的？

靠的就是两个东西

1:给到足够的返佣

2:成交难度系数低于二手房

不要觉得只要钱给够中介都会去帮你，那不然为什么那么多高端商铺，别墅卖不出去啊？是佣金给的少吗？是特么难度太高了啊

你得降低难度系数啊，你得实实在在的给我中介带过去的客户给到实惠啊？

不然你当这年头谁不会上网？

谁不会打车去售楼部吗？

另外下面是我之前写的文章，解释的更详细，还从人力资源板块做了一些解释

另外，我这个也不能说百分之百会这样，因为很多城市也有一些“茶水盘”（就是所谓的倒挂盘）

或者有些城市是处于“房产调控期”，那么找中介也买不到新房

ps：不说百分之百找中介一定会划算，但是大概率会划算，切绝对不会比自己去售楼部价格高

最后，欢迎点进我的知乎主页，里面有我所有的原创文章，全是根据自己10年从业经验所写，如果有任何关于房产的问题，也欢迎私信我，都是免费的，我很乐意解答任何关于房产的问题

没有想到竟然会有为中介说话的时候。不过确实是找中介过去买房，有可能更划算（注意只是可能），不过要做好风险管控。

要回答这个问题，先扯一些别的，开发商的盈利模式。传统开发商的盈利有两大模式：高利润模式和高负债高周转模式。

高利润模式很好理解，开发商低价拿地、加上一些建安成本、各类费用（管理费用、销售费用、财务费用等），高价将房子卖出去，其中的差价就是利润。

比如 1年内拿地1元、建安1元、各类费用2元，房子卖了10元，净赚6元，盆满钵满。

但是慢慢的，地价越涨越高，而且很多地方政府在出让地块时会有各种附加条件、甚至直接限价。这些都限制了开发商的利润率，单纯这个角度开发商早已告别了暴利时代。2019年上半年128家A股上市房企平均净利率为10.5%，和同期A股整体的9.1%差不多。

同样1年内卖10元的房子，建安还是1元、因为管理提升各类费用1元就成，但是拿地花了5元，结果只赚了3元。

还想1年内赚6元怎么办，其实也很简单，卖20元房子就行。

1年内卖20元房子，建安2元、各项管理费用2元，拿地花10元，还赚了6元

但是卖10元的房子需要4元起始资金来拿地、建安和各类费用，20元则需要准备8元起始资金。 现在手头只有4元钱怎么办？

有两个方法，1个是借4元钱，这样就可以撬动20元的生意了，另外一个方法就是半年内将房子卖掉，这样现金流回归后就可以开始新一轮拿地卖房。

于是房地产开发商进入了第二个阶段，高负债高周转。负债方面A股上市房企平均资产负债率在80%以上；周转方面是以碧桂园为代表，号称拿地后3个月内开工、5个月内开始回收资金。

好了，此处回归问题。作为房企而言，为了高周转牺牲利润率是一个可以接受的策略，因为高周转同样可以带来高额的利润。表现在具体的销售楼盘上就是，如果有一个渠道可以带来大量的购房客群帮助快速去化，那么支付较高的推广费用是可以接受的。

所以作为中介来说，尤其是当地比较有影响力的大中介，是有机会从开发商那里拿到额外的推广费用的。而中介为了拿到更好的条件，需要保证带客量，那么也是有可能会把这部分费用分享给潜在购房用户的。

说了逻辑，再说说操作层面的事情。

1、直接问是不是有优惠（我知道你们可以做一二手联动，你要是分一些利润给我，我这次买房就找你了），如果没有优惠就自己直接去项目案场了，少一个参与者少一点麻烦

2、如果中介宣称有优惠，那么让自己和家人分别跟随中介和自行前往项目案场，确认优惠。注意一开始都不要留最终购房者的真实姓名和联系方式，否则可能就直接锁定为第一次登记时的来源了。

3、确定中介仅仅是一个带客的角色，后续的服务还是由现场销售来做，合同也是直接和开发商签署，不带中介。避免后续出现纠纷被开发商甩锅。

最后推一下个人专栏，有买房需求的各位欢迎关注~

谢邀。
刚好从事房地产行业，坐标南京，就说一下南京的情况。
大致可以分为如下几类：
（一）核心地段、热门楼盘
比如河西、城南中心、燕子矶、鼓楼等优质地段的超热楼盘，报名人数多，中签率低，抢破头都不一定能买得到的楼盘，这样的楼盘是没有优惠的，毕竟开发商不会有钱不挣。这样的楼盘再牛X的中介带你过去也拿不了折扣的。
当然并不是所有摇号的楼盘都没有优惠，拿最近的例子，江北研创园的月明府，去年首开在摇号售罄的情况下首开优惠 最低仍然优惠 10万+，二次加推同样优惠力度不小。到2021年3月的第三次开盘就取消掉了所有优惠。几个月，涨十余万，前两批次上车的人捂着嘴笑······

（二）次优质地段次热门楼盘
这样的楼盘，开发商为了提高销售量的去划、加快资金的回笼，往往会采取与专业的房地产代理服务公司合作的办法，比如贝壳、易居、365等等以拓宽渠道，增加上客量。同时也会制定相应的优惠策略，也就是价格体系，比如活动期内认购打99折，团购优惠再 99折，按时签约再99折等等。你要说这种情况下自己过去和中介带你过去，你买到的价格是一样吗？答案是不一定。有的楼盘最终会按照到底的优惠折扣给你，而有的楼盘或许你买的价格或许就会比你的邻居高。（见下面的晒图）

对于普通购房者最大的问题在于不知道折扣优惠到底有几层，能到底部的折扣优惠到对是有多少？最清楚的就是置业顾问和经纪人了。这个时候带一位经纪人过去陪你砍价搞优惠是最合算的，毕竟作为居间人角色的经纪人，他们会为了更好地促进成交、会尽量帮客户争取到更直接的优惠折扣。有些比较犹豫、难说话的客户，经纪人甚至会向售楼处再争取 一些礼品、物业等等，这种情况下何乐而不为？作为客户，这是再借力使力。
（三）都市圈的楼盘
因为国家宏观调控再加上各地区地方调控，曾经热门的都市圈也潮水退去，譬如环南京的宝华、和县等房价不涨反跌，哭了当初一大批购房人，“多年买一套，一套套多年”，这些楼盘价格就更好谈了，大差不差，谈得拢就可买，一成首付、首付分期都能做！
另外说几点：
（1）就如同曾经的“保险”一样，“中介”二字因从业门槛低，人员专业素质参差不齐，导致有一定的贬义色彩，故在看楼盘之前，自己需要对楼盘、对规划有一定的认知基础，那样不容易被一些不良中介带进坑，而更多的你和经纪人是一种协同合作，去择楼盘，搞定开发商价格。
（2）其次，每个楼盘营销费用控制占比，一般项目占销售收入的2.5%+_0.5%，（市市场形势，项目所在地地区差和地段差而定），别墅类豪宅占销售收入的5+_0.5%（由于地段偏远、体量少、溢价高），代理公司以及中介的报酬就来源于营销费之中，不会来自客户的房价。

END

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以下是不动产以及这个行业的自我认为的内幕——个人的观察到的以及所思所想

我还算新人吗？2019年毕业，2020年4月从事房地产这份工作——也是我的第一份工作——到现在

因为做这个就是笨这了解这个行业，学习来的。不知道听谁说的做销售难，锻炼人。就想着房子交易额达，且与我们息息相关，就来试试。心态一直很佛系，妈妈养着，我对不起妈妈。

坐标成都——高新区

我的工作——经历告诉我，我们这是代理——其实也就是做新盘业务的中介

新盘的不动产————住宅、公寓、别墅、商铺、写字楼、独栋商业体。（这个排序一般也是佣金大小的排序）

见过佣金二百多万的商业体——也见过我自己佣金8000的公寓，自己提成（幸好当时无底薪）能拿到佣金百分九十中的百分之五十，3000多。回佣时间还很漫长。还没收入。

入行后我的

第一个不解：开发商给中介发工资——我不信和售楼部买一样价格？

1.不动产类型多样化需求不同——除了刚需住宅，一些特别神的别墅——还要是神盘摇号的那种——其他的，都是求着未来业主快去买他们的小房房。

公寓谁来买？商铺谁来买？写字楼？还有那种随便就几千万的独栋商业体——谁来买呢？

2.房产广告渠道受限——一个城市有那么那么多楼盘——成都公寓目前在售的就有一百好多个——我们平常在哪看到广告呢？

网络（贝壳安居客58）——说到这另外一个小知识——这些网站分为二手房新房好几个板块。开发商的广告在新房独一无二。其他的都是中介发的（发在二手房领域）——如果大家搜索不选择新房——直接搜索什么信息都有。——中介发这些要给平台交钱——当然这不是最重要的——而是目的——它背后的目的是加微信好友啦——所以为什么存在虚假房源呢——得吸引你嘛。

在网络上直接联系开发商——我有这样干过——大多数情况也是一样的——置业顾问说加你微信——不断地告诉你来售楼部看嘛。（其实很多中介也这样，我可能是愣头青把，我会做比售楼不还要详细的笔记资料给客户，毕竟看房好累的，懒，得之我幸失之我命吧）

楼盘周围——楼盘自己就会在最显眼的地方写号码——担忧区域局限性。除了附近的人，怎样被大多数看到呢？——高架路上？电视。挺少的且效率一般

传单等等——一般干这些的又是中介...

开发商本来就有宣传广告成本——那个商品不是呢？

所以我们新房领域延伸出来——就是做渠道——就是拓展客户。

3.房产销售周期+贷款

一个楼盘销售完的周期——一般两年？

有的楼盘-就一栋，有的楼盘-好激动，有的楼盘好几期——卖好几年的都有。

开发商都是分批次卖——摇号的神盘也这样——总有不好的楼层，不好的朝向，不好的户型——分批次买有利于做好调控，以及价格调控——好把房子快快卖出去。

按层数卖的——按单元卖——按楼栋卖的----------这牵扯另外一个问题，我们以为一个户型卖完了，售楼部的置业顾问也告诉你，这是最后的啦不买这个小面积就没了——可能是事实——但他也没告诉你还有一栋没有卖。（知乎加了娇娇，坐标北京，另一个中介售楼部置业顾问都会这样做，告诉它心仪的端户快卖完了，娇娇害怕着急和我说了想飞过来，那我就去问了，还有一栋没开呢。置业顾问知道娇娇的情况，也告诉我不要说。我话太多忍不住就说了。异地买房真的很辛苦的。房子是大事呀）

而开发商贷款建造房子呀。

那种说交给中介的是不好的楼盘——唬人的。

中介代理的楼盘有——特别贵的，特别不好的，和普普通的。（就算是神盘，成都特别神的那个摇号住宅盘，都有某些黑心房源需要中介帮忙找客户，呵呵哒，哎，就是这样）

不好的盘——不用解释 。贵的盘——不用解释。普通的盘——对于贷款的开发商能快点卖完是最好的。摇号盘——大多数摇号盘最后面叫做顺销，就是不需要摇号了。恒大天府半岛未来城这摇号盘，要开盘了建群发给我们中介，我们疯狂给客户打电话告诉他们这个盘要开了要不要去看看交个资料。

前期无中介后期有——有的最开始很有信心不需要别人结果不理想+有的可能资金有问题需要快销一些+甚至不可抗力因素

前期有中介后期无——中介好像不喜欢某保某利——告诉代理们，有好多房源就是给你们来销售的，大家疯狂宣传——然后看着效果差不多了——你们能代理的房源只剩八个了停止合作，退群。

4.开发商看重中介的某作用

中介最重要的事——拓客——手上掌握各种意向的客户

打电话——每个中介打一堆电话——至于这些号码——都是买过房，去售楼部过房留下的电话号码——别问我怎么来的——反正这些名单可以反复卖给无数人——还是很暴利的。——所以我呢一般都问我的客户也只要前三后四，我也不想知道他们的号码，只要不买俺会嘱咐别留全号。

我们想开发商报备——一般都是前三后四——但有一些如某湖——它让你私信全号——不懂事要了——后面知道——他会疯狂给你客户打电话——然后洗你客户0.0

打街霸——网络客户端

中介每天做的就是这个——手上有大量意向的潜在客户——符合客户意向的楼盘——第一时间推荐给客户——是个力量很强大——就算一些优质的摇号住宅盘也会找中介——这波宣传有效不亏。

其中贝壳——和开发商签协议收费比其他渠道高的（贝壳是渠道之一）——很多开发商不喜欢贝壳——但人家牛——依托链家——自身的数据库——那个意向客户信息无与伦比——卖房的能力也很强。

之前看到青白江的住宅盘，肯定有优点——第一天贝壳给卖出了好几十，反正好多。——手上有计划在青白江卖房的潜在客户呀。

综上——这是我认为中介存在的大致原因

第二个问题：中介有什么优点，能做什么呢？

1.匹配房子——全成都那么多看着头晕——给客户找到最符合他要求的。（每个人情况都不一样，自住、投资、自住过渡、交房时间，LOFT、精装、做民宿、做长租）

2.及时获知消息——有优惠活动特价房——开发商都会及时发消息——让我们通知自己的客户

3.你的中介（怎么说呢善良还是品质）——可以告诉你消息规避风险。

4.异地客户——这种异地买房(投资自住各种）——需要详细的资料——我喜欢这种客户。——主要我喜欢做资料，做完有成就感。

5.投资客户——有些初次投资的——我个人认为中介真的该积累知识为客户做好推荐。房子又不是衣服。

总的来说，中介和开发商是一家人（继兄无血缘关系），彼此合作，套路满满。

我的小发现——没有便宜的价格，只有便宜的房源

当然不能针对所有类型楼盘——独栋商业体，商铺，写字楼，很贵的大盘别墅豪宅——他们谈价格空间挺大的——看诸位实力了

对于住宅公寓这些——普遍使用上面的发现。——住宅这种房管局备案了呀，当然也有溢价的。

我们知道一房一价——不同建面，楼层，朝向各种不啦啦，价格都不一样。参数差的——价格一定要便宜。

去买小房房的流程——被中介开发商报了一个盘的价格——去售楼部看，置业顾问告诉我们今天有这么优惠有按时签约的优惠点总之各种，给你算了一个价格——等到你确定要买了——对方和你说看这么有诚意卖，我手上有个点可放可不放我放给你，经理有个点放给你。——开心开心的买房了，感觉好实惠呀，获得了好多优惠，原本要多少卖最后多少卖。——同时呢置业顾问姐姐有时候回来一句我把该放的点都放完了、

我三脸懵逼——就是报价和最后的成交价嘛——我们中介一般也是不知道最后的成交价，但大家彼此都知道给的是报价——出了一些什么清盘一口价房源，这个就是直接把成交价展示出来直接买。

我不理解过——前辈们说——我们中国人就是这样——讨价还价多有意思——要是直接成交价说给我们，我们大多数人人还可以讲价，总之没有享受到买卖双方博弈的快乐就对了。

在节假日——我们经常会看到各种优惠活动图片——这个国庆举例子——看了好多个——真正存在实际优惠的就三个（分母太少了只看了我感兴趣的）——上面写的特惠一口价房源——可能就是把成交价直接摆出来——好一些的抹掉零头。——而我说的非实际存在的优惠是——还有更便宜的房源没和你说，可能有些房源还没开出来。要这批次卖完下一批次才出来。

比如东站的泊里中心（这个楼盘挺不错的稀有买的特别好）——之前小面积清盘——就是一口价——剩下2楼和28楼——大家都知道这两个楼层一定最便宜——可这个楼层是所有小面积房源最后开出来的呀（要么买要么没有）——毕竟公寓投资，大家也关注成本呀是不。

当然也有真的特价房源——比如滨江——就一套，他自己广告都会说就这么一套。

什么时候我们能捡漏呢——靠机缘（消息）

我知乎家的另一个客户——我们在泊里诚意金交的特别痛苦最后没买上

还是泊里中心——它清退了一个房源（这是我专门给置业顾问姐姐发红包请奶茶说这是我朋友，就要最便宜的当然别是2楼）——泊里他的套内面积差不多——单价一口价一样——通过建筑面积调控价格。——小户型的面积在四十多平——这个清退出来的30多平（套内面积差不多一样，一个户型）——68W——当时二楼最便宜的全款也要72W，置业顾问小姐姐知道消息立马和我说——我立马跑过去交诚意金，当时这个房源还没走程序——管他先定了——最后对方又不退又退的——就把我们诚意金退回来——然后又退的时候——原业主突然去，置业顾问小姐姐立马告诉我消息，立马出门——三分钟——被现场客户定了0.0.0.0.0天哪

捡漏这个建筑面积小的原因是——开发商总建筑面积宝报备完了，楼都修得差不多了——又修了一个物业中心——但总建筑面积无法增加已经确定——就把三楼的一些房源的建筑面积给减掉了——算给物业楼——变相的公摊低了——泊里是单价一样*不一样的建筑面积=来调控总价。

这个就是真正的特惠房源——这是他特惠的原因。特惠的最大功能——吸引客户

我给客户做的微信笔记是这样——投资自住需求不同都会有改变

这个租售人群没有好好分析——一般就是看周围的学校医院办公人群等等——哎呀矫情了

写这篇回答——是因为今天知乎推了一个回答给我，回答问题的是一位置业顾问小姐姐，通篇就是——中介不是什么好人——中介带来的肯定贵——中介的工资要算在你的房款里。不知道的我一位售楼部的小姐姐是天使呢——中介也会被骗（我一个客户她信任我可能我太直太莽了，告诉我我获得的消息也可能有假的）——我们也会被置业顾问小姐姐忽悠呀。他们也想卖更贵的房源给我的客户呀。

总之那篇回答以偏概全——写的我们好像十恶不赦——有人就在回答中指出房管局备案价，指出有些楼盘就把每个房子的价格做成牌子放在哪——有的人说是一样的价格。

说他们置业顾问卖一套几千——我们一套几万.....——不是随便一套房就几万的好嘛——开发商给的佣金点都不一样好嘛。佣金是公司的我们拿提成。——当然更重要的是一个地产项目，一个中介能卖出去一套就很不错。售楼部几个置业顾问呢，那么多房子可全是你们卖.........一套是几千，可一个楼盘有几百一千套的几千的也有。售楼部有几个置业顾问？？？？？？？

然后那个小姐姐回答说：我说的中介是指那些黑中介，不是那些做渠道的在售楼部有驻场的中介。

我0.0呵呵哒。那就一开始指出来呀，数清楚呀，说一堆大理论各种论证，说的头头是道。

紧接着说中介根本不知道楼盘的具体信息什么梯户比不拉不拉的——我都想说普通人在贝壳这些网站一查就有——我做的笔记也是在开发商发给我的笔记基础上做的——开放商给我们的资料呀.....

并且没有渠道没有驻场——那中介怎么带客户过来——怎么确认客户

呃呃(⊙o⊙)…也可能是城市不规范，成都大城市吧相对规范？？？？？？随意揣测别人真是抱歉了。

开发商不结佣跑路的有——拖欠佣金的又——以各种方式查你客户，人脸识别也用到——还想洗你客户——当然还是比较少的，大家是合作关系能快点卖出去才是王道。

本来结佣金就要好几个月穷shi了。

顺便说说这个——全款的客户——一般先付个定金，一两月内（分期的就更惨了）——开发商才开始结佣金——结佣金至少一个月到账公司——公司到了之后进入公司财务不拉不拉的——再过一个月发提成。

——按揭的——就是办完按揭后——开始走程序结佣金剩下都一样。遇到那些抵押产权的，解压又要一到两到三个月的，才能办理贷款............

我的3000多的提成，什么时候才到手呀——这是我的第二单（实际上的第一单）吐血，土挺好吃的像巧克力0.0

从业经验五年，给大家揭秘一下，句句都是内幕，句句都是干货

其实买新房啊找中介和找售楼部差不多但也差的多

市区流量大盘不愁卖，找中介买房的价格和自己去售楼部的价格一样，郊区的盘找中介买房的价格一定比售楼部的价格低，因为没有中介房子基本卖不出去。

作为和中介一起看房的好处呢，就是可以让中介车接车送，如果选择户型不太会选择呢那就是让中介帮忙选择，话又说回来了，如果自己不懂没有买过房子，一定要找中介，而且是靠谱的中介，你会省下好多事情。

如果自己是第一次买房也建议不要自己去售楼部直接找售楼部，因为那些不好卖的房子，大部分都是卖给第一次买房的这些小白。

靠谱的中介会帮你避雷，比如我～

前几天有个客户问我：买新房不通过你们中介渠道，直接找到售楼处开发商买是不是更优惠？

我给他举了一个简单的例子，我前几天去电影院看《哪吒》，电影院买票，票价是59元，而我在美团上买，就只要39元。关键两个哪吒都是一样的，但你看价格就差很多。同样的，你去售楼处找开发商买房子就相当于直接去电影院买票，没有优惠，而你找中介买，就相当于美团，能够享受到实实在在的优惠。

买新房去售楼部，除非你遇上的是该楼盘开盘，否则你能拿到的优惠是非常有限的，经常是磨破嘴皮子都砍不动总房款1%的优惠。而通过房产经纪人，你却有可能拿到2%-4%的折扣，一般他们能拿到的都是最低折扣了。但是，很多购房者都不相信。

有这样一位买房客户，听说找中介买新房更便宜，并且从开发商处拿佣金、不收购房者钱的时候是完全不相信的。内心想，中介不赚我钱，干嘛为我服务呢？于是，就先让朋友去了售楼部，打探好想要买的楼层能拿到的最低价。下午的时候，又通过中介经纪人去咨询了看上的楼层，结果发现售楼部的整整贵了2.8万。当时，客户甚至觉得给2000中介费都是值的，虽说羊毛出在羊身上，但是如果不是中介经纪人带过去，可能丢的不仅是羊毛，羊角搞不好都没了。

那么为什么买新房通过房产中介比售楼部还要便宜呢？

一直以来，在大众的观念里买新房都应该是去售楼部，一定能拿到更低的折扣。通过中介不仅价格方面拿不到优惠，还会给上万的中介费。然而实际上，通过房产经纪人买新房，不仅不需要付中介费，还能拿到比自己去售楼部更低的折扣。

很多开发商为了快速售出房子回笼资金，都会将楼盘代理给一些中介机构，按一定的比例支付佣金。所以，房产中介代理一手房，不是为了从购房者那里赚佣金，而拿的开发商的服务佣金。

从房产中介处买过新房的人都知道，通过中介能以比开发商更便宜的价格买到新房。

对于一些比较大型的中介机构，或者是给开发商保证金的中介机构，开发商还会相对应的给出低价折扣。

我是滑铁卢之光，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。

有什么问题和建议可以在下方留言区给我，我会一一回复的，微信公众号「洛阳微找房」，创作不易，小伙伴们觉得不错，请给个赞。如果有需要在洛阳置业，可以帮粉丝参谋买房攻略

我来爆料吧

其实价格是不会改变的，无论是你直接去售楼部还是找中介带，价格一样的

所有的优惠一早就定好了的，通常什么99折98折，是开发商定的。你说要什么额外的优惠都是屁话，要改价格的话房地产公司职位权限最低起码要去到区域总才能改，你说一个中介哪里拿的优惠价

开发商和中介一起买房叫做一二手联动，开发商看中中介手上客户多，中介看中开发商佣金高

行内中介带客户到售楼部成交大概是3%，总房价的3%，不好卖的楼盘更高

你说开发商已经给了这么多的佣金中介，还哪来更划算的价格？

所以，实际上，价格一早定好了，自己直接看或者中介带看，没有区别

不过中介带指向性更高，非常容易影响判断

有回答说找中介分佣金，这个是一个好方向，所以大家去买房找中介的时候第一句可以直接说，“我知道你们做一二手联动，佣金能不能分？”（中介朋友不要打我）

不过佣金是直接给代理公司的，比如链家的中介带看成交开发商佣金是直接给到链家，链家再分给成交的中介，具体代理公司和中介分佣金各个公司不一样

重复的问题，就引用之前的回答了:

买新房，反而通过中介/代理比直接去售楼处更容易拿到更多优惠（有政府、开发商关系的另说）。

你要是直接去售楼处，属于自来访，开发商还是卖销控表上的那个固定的价格，即使省了给中介代理的佣金，也不会返给客户的。

如果开发商给自来访的客户报价或折扣，比给中介带的客户的报价低或折扣大，那客户自然都放弃中介代理了，会打击中介代理这类外部渠道的带客信心，没有中介代理再敢跟此开发商合作的。

没关系的普通购房人，倒是可以利用现有的中介/代理佣金的游戏规则：

1.要返佣：必须在去售楼处看盘报备前，就跟对接你的中介或代理约定好返佣，不然威胁就找别家代理去买。一看你是懂行的人，赚点就行，一般销售经纪人个人会乐意给你大半的返佣的（非大热的楼盘）。现在开发商给代理中介这类外部渠道的佣金，最低也得有2-3个点，4-6个点的也很普遍，去年北京亦庄甚至已经出现10个点佣金的项目了。所以管中介代理要返佣，比直接跟开发商砍价靠谱的多。

2.要折扣：一般开发商会给大的一级代理/中介一定比例的折扣名额；例如98折、96折客户几个名额。我们可以威逼利诱，让中介、代理跟其领导申请折扣的名额。你个人直接向开发商的销售申请是很难拿到真正的折扣，反而代理中介更熟悉开发商的底牌，更易申请。

补充个之前我类似的回答：

想要拿到最大的优惠，就要清楚新房开发商卖房分佣的游戏规则。

对于没关系可走的普通大众来说，非火爆行情的情况下，你可以管具体对接你的一级或者二级代理销售人员(中介在开发商那边也属于代理而已)要分佣：

一般新房的销售开发商都会找代理中介这类外部分销渠道，成交一套分给一级代理几个点作为代理费。而一级代理商也可以再找些二级分销，把自己佣金的7-8成收入分给二级分销。最后往往给咱们打推销电话的多是一级代理或者二级分销的人。所以，最简单的办法就是，在到现场登记报备之前（这个是必须的），就跟对接你的代理销售人员说好，返我多少佣金才走你家报备。一般你说破这个事，大家也就明白是懂行的人，返你几万也还ok。只适用正常或者较冷的行情时，行情火热的时候，不加价卖房号就不错了。

有关系的那就另说了，内部员工和政府的关系户能拿到你想不到的折扣。

作为一个在广州地产界底层挣扎了十余年的老雷，

很负责任地告诉你，比案场要低的内部价是有的！

但一般是限量的，

例如首开前给城市公司副总级以上的老大，每人一套作为奖励或者年终奖什么的（每年一次）

或者给工作一定年限的老员工作为年资奖（例如在职5年享受额外5%，使用后重新累计）

如果真有大佬或者老员工肯把自己的奖励让给你，那就是你生命中的贵人呀。

我相信贵人肯定是有的

但问题是你听说的来源是哪里？

是亲戚朋友说、邻居说、中介说、还是地铁里偶遇的有缘人？

亲戚朋友比较靠谱，通常有名额自己又不想用的贵人第一时间肯定是问亲戚朋友；

亲戚朋友没需求的才会拜托案场销售团队寻找有缘人；

如果内场销售团队都没办法，要找中介消化的，这个楼盘你得谨慎考虑了。

当然还有另外一种情况就是什么工程抵债房，简称工抵房，

这个风险就大了，特别是在这个房企放烟花的时候

如果两者都不是，只是说某个中介老板能搭上房企大佬的线，

经过这个中介公司成交能额外减20万，

不管你信不信，反正我不信。

但如果你觉得这个就是真的，不试下不死心。

你可以不退原单位的情况下再买一套；

让中介帮你给定金，拿到折扣再把定金给回中介。

了不起再给他10%的利息好了；

如果是真的话中介除了赚到佣金还赚到你的利息，为啥不愿意？

至于原单位的定金，

既然中介有本事帮你拿到额外折扣，再帮你退个款不就是谈笑间吗？

您好，本人身份中介。

首先大家一般都会觉得售楼部是开发商的销售人员对吧，但有没有想过其实售楼部都是给中介包下来了的呢？

楼盘的房子一般有二种销售方式，一是自销，二是外包。

自销：正常的销售模式，佛系一点的只有一支销售团队，一般有二支，我见过最多的是万科四支。自家的销售团队很少有的，大部分都是聘请第三方，比如：世联行，易居，中原，合富等。为什么说这个呢？因为如果有几支销售团队同事代理这个楼盘，他们会有业绩竞争，这时候您想要优惠的话他们也会特别卖力。

外包：比如中介以7千一方的价格把项目接下来，卖高价格的部分就是自己的佣金。这时候卖房子的人都是您所说的中介。

回到主题，如果说您对区域不熟悉，到处看房可能会浪费您时间与精力，而且看一个楼盘留一次电话，也烦。如果是找对中介的话，他可以快速和您匹配到合适的房源，并且清楚告诉您楼盘的利弊。房子没有十全十美的，具体看您怎么权衡，如果不知道的话不防听听专业人士的见解。

如果说您对区域熟悉，并且锁定了合适的小区，您有中介朋友的话可以带上他，送他一份佣金，他有心的话会返部分给您，有钱一起赚嘛，反正是开发商的钱，不拿白不拿。如果没有的话，自己去，销售最后也会给底价您的，网签底价早已定好，折扣的作用只是让客户买得开心。

不过遇到上面说的多支销售团队营销的情况，磨多一会儿可能有遇外收获（谈判方向：折扣，减去零头，送多几件大家电，物业管理费，车位等），能省就省嘛。当然，也很多爽快的客户看中就买的，100来万都给了，这点也不在乎啦。

至于说到怎么判断销售人员是哪方的情况，五证二书公告栏那边会有代理团队的信息，包括他们的工作牌也会有显示。如果遇到外包盘，建议您找中介谈会有优势。

本人做中介5年了，遇到的客户也多，删了我的也大把，但做到问心无愧就好了。该推荐什么楼盘给您，这楼盘有什么好与不好，您清楚了再来决定。所以我这人挺佛系的，很多时候是客户主动约我看房。

————————————————————看到别的地方有朋友问，你们渠道团购折扣是怎么样的？

首先您要了解折扣就要了解销售给您原价是怎么来的，有没有备案，是不是根据网签价来定的，还是他想写多少就是多少，这个原价有没有根据。

老实说，大部分售楼部的原价都是没有根据的，特别是恒大，动不动就8折那种。

之前我朋友过杏坛恒大看房，1.9万多的原价，折下来1.5万多，朋友就说是不是当他傻的，顺德1.9万多北滘都能买了，这种地方也要这么高吗？（杏坛新盘1.3万左右）

说白了，所谓的折扣都是包装出来的，您们可以看看楼盘信息公告栏，上面有楼盘的备案价，一看就知道了。

好像说得有点多了，觉得有点帮助的话点点赞哈，有问题也欢迎留言。

买新房，反而通过中介/代理比直接去售楼处更容易拿到更多优惠（有政府、开发商关系的另说）。

why？

你要是直接去售楼处，属于自来访的直客，开发商还是得按销控表上的 价格和公开的折扣优惠销售，即使省了给中介代理的佣金，也不会、更不能让利给客户。

因为，

如果自行直接去售楼部的价格更低，那中介代理公司不干，根本不会跟开发商合作！

如果通过中介去买的价格更低，开发商的自来访客户不干，也会砸场子；

所以，开发商的 定价折扣体系，对于内部自销和外部分销渠道来的客户都是一样的。不允许乱价。

同理，那些中介、大V、看房团所谓的渠道特价、团购价也都TMD是忽悠人的。

没关系的普通购房人，倒是可以利用现有的中介/代理佣金的游戏规则：

1.要折扣：买的没有卖的精，你个人直接向开发商的销售申请折扣是很难拿到真正的底价，反而代理中介清楚开发商的底价，通过他们更易申请。

也有的开发商会给大的一级代理/中介一定比例的折扣名额；例如98折、96折客户几个名额。我们可以威逼利诱，让中介、代理跟其领导申请折扣的名额。

2.要 返佣：必须在去售楼处看盘报备前，就跟对接你的中介或代理约定好返佣，不然威胁就找别家代理去买。

一看你是懂行的人，赚点就行，一般销售经纪人个人会乐意给你部分返佣的（非大热的楼盘）。

现在开发商给代理中介这类外部渠道的佣金，一般也得有2-3个点，4-6个点的也不少见，去年 北京亦庄甚至已经出现10个点佣金的项目了。

所以管中介代理要返佣，再省个几万十几万也不少钱了。

有需要的同学，可关注【小窝新房】公众号联系小窝，获取北京各楼盘返现金额，申请加入全城特价房群。

补充个之前我类似的回答：

想要拿到最大的优惠，就要清楚新房开发商卖房 分佣的游戏规则。

对于没关系可走的普通大众来说，非火爆行情的情况下，你可以管具体对接你的一级或者二级代理销售人员(中介在开发商那边也属于 分销代理而已)要返佣：

一般新房的销售开发商都会找代理中介这类外部分销渠道，成交一套分给一级代理几个点作为代理费。而 一级代理商也可以再找些二级分销，把自己佣金的7-8成收入分给 二级分销。

最后往往给咱们打推销电话的多是一级代理或者二级分销的人。

所以，最简单的办法就是，在到现场登记报备之前（这个是必须的，现在很多项目有 人脸识别，去过就无法换渠道了），就跟对接你的代理销售人员说好，返我多少佣金才走你家报备。

一般你说破这个事，大家也就明白是懂行的人，返你几万也还ok。只适用正常或者较冷的行情时，行情火热的时候，不加价卖房号就不错了。

有关系的那就另说了，内部员工和政府的关系户能拿到你想不到的折扣。