2021年惠州最新的房产政策（限购限售限贷）是怎样？

自从今年惠州楼市突然爆火，有不少朋友都在问关于惠州的购房政策，今天我特地整理了一份有关惠州的购房政策。

限购政策：不限购

2019年5月30日市房产管理局表示：目前，惠州全市范围并没有出台限购政策，除了部分炒房和境外人士有所限制。

2018年5月29日，大亚湾区关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法违规行为发表声明，对一次性购买3套以上(含3套)的购房行为采取暂缓网签。

国家规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，境外个人购房必须提供在内地就业或学习的证明材料才能购买一套商品房。

限售政策：3年

限售政策的推出减少了市场里二手房的流通量，降低了购房者的选择空间，出发点是延长持有年限、增加持有成本，从而起到“打击”市场炒房行为的发生，对于楼市相对过热的城市出台限售政策很有必要。

在惠州2017年4月9日零时后购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年方可转让。

限贷政策

限贷政策是指差别化住房信贷政策，对于够买二套房的家庭，首付比例提高且相应的贷款利率提升，以引导合理住房需求。

从现有的执行政策来看，在惠州如果名下有两套在贷款的话，第三套需要全款。

房贷利率

自2019年10月8日利率市场正式执行LPR定价以来，经过多次下调，目前五年期以上的住房贷款LPR值为4.65%，央行规定个人首套房贷利率不得低于同期限LPR值，二套房则不得低于同期限LPR加60个基点。

粤港澳大湾区由9+2城市组成，即香港、澳门，以及9个珠三角城市：

广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆。

那么，大湾区9成的房价分别如何？各城的限购、限贷政策又是怎样的？哪里更容易买、哪个城市价值更高？马上为您一次说清。

先来看2022年湾区9城的新房均价，一线城市深圳、广州依然领衔，其中深圳以5万+遥遥领先。

佛山均价18178元/㎡，排在湾区第5；与其他城市相比，佛山房价还是挺“亲民”的。

湾区9市具体的购房政策如何呢？我们都整理好了，赶快转发、收藏吧。

一、佛山

2021年，佛山楼市整体处于供求平衡的状态，基本面健康，需求旺盛。

多宗高价地的入市，让佛山房价上抬。处于第一梯队的顶级豪宅，单价摸高5万+的项目有4个，总价超千万的项目共2个。

2021年12月起，佛山实施二手住宅转让个税下调至1%，意味着买房又可以节省一笔钱了。

目前佛山分为限购区和不限购区，限购区主要是临广板块，包括：南海的桂城、大沥、里水，顺德的大良、北滘、陈村、乐从，以及禅城全区。

根据贝壳统计数据，截至2022年2月9日，佛山各大主流银行对首套/二套房贷利率如下：

二、广州

据统计，2021年广州一手住宅成交量超11万套，同比增长4%，创近5年新高。

2022年2月全市均价约3.3万/㎡，政策更多是“以稳为主”，在信贷环境相对宽松的环境下，广州楼市有望继续回暖。

来源：安居客

广州的购房政策稍微复杂，若是非本地户籍的已婚家庭，在广州限购1套；无房无贷款的情况下，首付仍为3成。

​总结：

1、广州限购政策

注：住房含新建商品住房和二手住房。

01、限购数量

1、广州市户籍居民限购2套；

2、广州市户籍成年单身(含离异)人士限购1套；

3、非广州市户籍连续缴满5年个税或社保(购房之日前起计算，补缴不算)，限购1套；

4、非广州市户籍居民家庭在从化、增城区内限购(含受赠)1套住房；

5、境外机构和个人购房按照现行有关政策执行。

02、转让/赠与

1、居民2017年3月30日起新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；

2、企事业单位、社会组织等法人单位2017年3月30日起新购买住房须取得不动产证满3年后方可转让；

3、住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；

4、接受住房赠与的，须符合广州市的现行限购政策。

03、公寓

2018年12月20日起，居民个人可购买2017年3月30日之前土地出让成交的公寓，取得不动产证满2年后方可再次转让；

2017年3月30日后土地出让成交的商服类房地产项目，仍按原政策执行(即330新政)。

2、广州限贷政策

01、首付

1、广州市无房无贷(过)者：首付最低3成；

2、广州市无房有贷款记录者：商品房首付最低4成，公寓首付最低7成；

3、广州市有房无贷款记录者/首套房贷还清者：商品房首付最低5成；

4、广州市有房首套未还清者：商品房首付最低7成；

5、广州市有房：公寓首付最低7成。

02、差别化住房信贷政策

1、对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在广州市拥有1套住房的信贷政策执行；

2、对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构按照居民家庭在广州市拥有1套住房的信贷政策执行；

3、广州市户籍职工连续足额缴存1年以上，非广州市户籍职工连续足额缴存2年以上，方可申请住房公积金贷款。

03、首付不能贷款

商业银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信托投资公司等各类金融业务经营者，不得对购房首付款发放贷款或变相发放贷款。

3、商服类房地产项目

1、商服类项目未经批准不得改变为居住用途。

2、商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平方米。

3、一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。

三、深圳

2021年深圳一手住宅网签成交量52417套，环比上涨15.5%；成交均价约6.4万/㎡，上涨15.7%；双双创近5年新高。

其中，深圳的福田区、南山区房价已突破10万/㎡！

来源：乐有家数据研究中心

在购房政策上，深圳户籍的家庭，需落户满3年且连续缴纳3年社保或个税，可购买2套。

四、东莞

据乐有家研究中心统计，2021年东莞一手住宅网签42764套，同比下跌34.2%，是近5年的新低。全年一手住宅均价达2.76万元/㎡，同比上涨14%。

随着房价上涨，2021年东莞一手住宅套均成交总价上升至323万元，相比2020年增加了46万元，意味着买房的首付又增加了约14万！

来源：乐有家数据研究中心

限购政策上，东莞全市限购。名下无房、无贷款的，购买首套普通住宅首付3成。

五、珠海

2021年珠海住宅成交36228套，同比微降1.78%；成交均价约25475元/㎡，同比2020年上浮6.99%。

来源：珠海中原研究中心

珠海的限购政策对香港、澳门户籍的购房者有特殊要求。此外，珠海对法拍房、及别墅是不限购的。

六、惠州

惠州全市不限购，但对新购买的商品房，须取得不动产权证满3年方可转让。

七、中山

中山的本地户籍可买3套新房；外地户籍可买2套，首套需要有工作证明和参保证明。

八、肇庆

2021年，肇庆全年商品房成交走势表现为先低后高，整体较为理性平稳。一手住宅成交面积540.6万㎡，同比增长9.2%；成交金额达347.8亿。

其中，肇庆新区、端州、四会3个板块的新房网签全部突破5000套，网签金额排名全市前三。

来源：安居客

肇庆的限购政策也比较宽松，本地、非本地户籍购房新房或二手房，均不限购。

九、江门

江门有分限购区和不限购区，但不限售。本地户籍可购买3套一手房。

4月底惠州取消了限购政策，5月新房成交量出现了明显上涨，成交价格也出现小幅度的上扬。政策刺激下，6月楼市预期向好。

新增供应5月惠州楼市新增供应套数大幅度下跌，或因开发商在4月已经提前推售了一大波。乐有家研究中心数据显示，2022年5月，全市新房住宅供应3383套，环比4月下跌67%。

其中主力供应区域为惠城区，供应套数1428套，环比下跌42%；其次为大亚湾897套，环比下跌63%；而惠阳与龙门5月无新增住宅供应。

一手住宅在解除限购令的刺激下，惠州楼市迎来深圳客关注，新房住宅网签量出现四连涨，一举回到年前5000套的水平。乐有家研究中心数据显示，5月惠州一手住宅网签5009套，环比上涨27%。全市一手住宅网签均价11904元/㎡，环比上涨5%。

网签量第一为博罗县，成交1192套，环比上涨39%，也是唯一突破四位数的区域；惠城与惠东网签均再900+套，前者环比下跌11%，后者环比上涨105%。

二手住宅新房火热，二手房市场表现一般。惠州乐有家门店数据显示，5月二手带看量环比下跌6%。当前乐有家网挂牌房源显示，5月惠州二手住宅挂牌均价为13282元/㎡，环比持平。惠城、大亚湾和博罗二手挂牌价环比也呈现持平状态，惠阳、仲恺和惠东则出现1%的下跌。龙门因二手市场挂牌房源较少，结构性因素影响下出现上涨2%。

昨天（2月16日），惠州楼市传来一则消息，群里议论纷纷。

定睛一看：惠州全市新建商品住房和二手住房，限售年限调整为“取得不动产证满1年方可转让”。

这意味着，惠州所有的商品房，只要房产证满1年即可上市交易，此前的3年限售将成为过去式。

限售政策由3年调整为1年，这怎么听都像是利好，可以释放二手房的流通性。但放在当下的惠州楼市，恐怕未能如愿以偿，反而是个隐性利空。

尤其对于在高位蜂拥而至的惠州投资客而言，想要趁机解套，说多了都是泪。

01

互联网是有记忆的。

2017年-2019年，惠州凭借临深概念和传说中的14号延长线，一度成为大湾区当红炸子鸡。

短短三年，惠州一共卖掉了45.7万套新房，相当于平均每年卖掉15.2万套，平均每个月卖掉1.3万套，平均每天卖掉440套。

当时惠州楼市火热朝天，外地客集体跑步进场，“上海炒房客一次性购12套房”，“香港买家现场刷卡买走15套房”的新闻报道，至今都还历历在目。

在惠州的所有板块中，卖得最好就是大亚湾。

然而房是人非，惠州始终没有等来14号线延长线，随着深圳楼市近两年的持续降温，临深概念也炒不动了。

去年的惠州新房市场，尽管开发商内卷到哭，遍地都是打骨折、0首付，依然没能力挽狂澜，全年成交5.9万套，相较2021年的9.9万套大幅下滑，较高光时刻的15.2万套简直是断崖式下跌。

二手房方面，更是无人问津，现在卖房难已经成为了每个惠州业主的魔咒，甩不开，逃不掉，叫天天不应叫地地不灵。

曾看到一位惠州业主，他在2021年就开始挂牌，价格下调了好几次，期间看房的人寥寥无几，最后还是亏本40多万，去年底才成功卖掉。这样的惨痛案例，不在少数。

所以，惠州楼市这次的限售3年改为1年，与其说投资客即将迎来解套机会，不如说会导致二手房挂牌量大增，房子更难卖出去。

02

为什么我一直不看好惠州楼市？

无他。库存量太大，产业很鸡肋，人口也跟不上。

1、库存量太大。

惠州每一年的供应量都在1500万㎡左右，今年1月惠州网签住宅3633套，网签面积约38.5万㎡，环比下跌34%，同比下跌21%。

按照这个成交数据，惠州的房子供大于求是必然。

目前，惠州全市住宅去化周期高达36个月。就是说，在停止供应的基本上，需要3年才能卖完所有房子。

2、产业很鸡肋。

深圳是科技之都，有腾讯、华为、迈瑞、比亚迪和大疆等高端企业加持，广州是省会中心，有唯品会、微信、网易，东莞是制造业重镇，有华为、OPPO、vivo。这些都是惠州所不能比拟的。

3、人口跟不上。

论土地面积，惠州市的面积为11347平方公里，而深圳市的面积只有1997.47平方公里，惠州的面积是深圳的五六倍。

但论人口，惠州和深圳显然不在一个级别。

据统计，2021年惠州市常住人口为606.6万人，比上一年的605.7万人，新增还不到1万人。而深圳市常住人口为1768万人，每年净流入人口都位居全国前5榜单。

以惠州目前的产业和人口，是不足以支撑楼市持续向上的，这也是为什么过去7年，惠州房价涨幅不大，而且基本都在这几年跌回去了。

说到底，买房的本质，买的就是一座城市土地上的人口、产业和未来。

03

综上，做个小总结。

1、如果不是本地刚需，不要买惠州，除非你钱多，可以随便任性。

2、惠州临深板块，就是一个天坑，而且专坑深圳人。要尽早出坑，因为人很容易有沉没成本，待在坑里久了，你就熟悉了坑里的感觉。

3、此时此刻握有惠州房产的投资客，抓紧时间卖掉，哪怕割点肉。

4、卖掉惠州房子后，尽快置换到深圳，东莞的核心板块。虽然深圳、东莞的房子比惠州贵，但贵有贵的价值。

5、不少深圳人当初买惠州，被迫选择两城生活，累得苦不堪言，但其实能买惠州的人，也能买深圳，这是很多人没有意识到的，特别是在当下。

本文完。

无论是刚需还是投资买房，如有具体需求，关注后可以私信我，解锁更多关于深圳、东莞和广州的买房黑科技。