大家对于在广州增城买房是什么看法？

增城买房逻辑很简单，先搞清楚自身情况，

从首付、月供、通勤、家庭结构、家庭收入，

每个步骤都搞清楚，再找出你能承担的总价，

最后你只需要沿着地铁线找楼盘就行了。

增城挑房子有个规律，你同等的预算买房，

想地段好点房子就要小点，

想房子大点配套就要差点。 ​

增城买房也要瞪大眼睛

有人问我增城的房子能不能买？

建议是如果非要买，那就地铁口一公里范围之内。增城虽然比从化的配套强多了。毕竟它是两边辐射的。一边是东莞，一边是广州。但是不代表买增城就完全没有风险，增城的供应量同样比较庞大，我最担心就是你在卖房的时候，周边有太多可以替代你房产的同类产品。那么你的啦房子就很难转手和升值。

但是你如果买在地铁口一公里范围之内

起码你的房子不容易跌价

未来随广州东莞外溢可能给增城带来机会

增城的房产不是到处都有价值，很多楼盘围绕学校，ToD作为卖点，地铁红利被透支。如果非要买增城可以去新塘看看，位置紧唉黄埔天河

看法很多，增城买房可以不同姿势和角度看：

1.投资的角度：买增城在18年后还不如存银行，你去了解一下，18年高位入新塘房子的，何止跑不赢利息。连首付亏没了

（18年高峰卖到2.5-2.7，现在1.7-1.9，算上税费中介费 三年利息……）

增城春天还会不会来？

夫子的判断是：不会有独立行情，普涨也是跑输市区

2.居住的角度：增城买房有点像消费行为

你在增城上班工作，如果没有市区买房名额，或者首付不够又想三房两卫纯南向，增城（新塘地区）的确是不错的选择。

3.为什么涨不好？

众所周知（90%人不知道），广州20-21年行情是极为板块分化的，花都从化增城完全没涨，白云番禺也有80%的房子没涨，天河却普涨了40%有余

原因很多，主要是供求关系和购买力。

十四五 里增城住宅的天量供应，等于中心六区的总和：

这内容很多，也讲不完。

总之，买增城，就不要抱着投资暴富的心态，认真挑合适自己的，居住舒适的就行。

但市区上班增城住，往往也是一个美好的愿望，通勤时间与距离会把买房时美好的幻想破灭。

我接触到的几位客户，当时就是看着楼盘新房优惠力度，漂亮的花园，一时冲动下了手。

但交楼之后都没有去住过，要么租，要么干脆空着（租不起价 ），总之买17年后买增城的，就是下定的时候是开心的，之后都后悔当初脑子进的水……

考虑得慎重慎重慎重

增城买房，第一下应该考虑的是交通，而不是学位，很多人被带偏了，跑到郊区买所谓的学位房，看着很多楼盘打着“华师附”的名号，谁知道这些挂牌名校以后质量如何？大家可以试想一下，买增城的都是一些刚需，刚需最看重的是地铁！地铁！地铁！因为他要通勤到市区上班！

目前增城最有价值的一条地铁线就是13号线，从新塘一直贯通到第二CBD、珠江新城，广州东进，未来会有大量产业中心聚集在金融城一带，你想一下，从白江地铁站到金融城才半小时的通勤，单价2万出头的地铁次新房，已经算不错了！

增城最优的板块是新塘，但增城市政府发力点在荔城那边，新塘更多是接受黄埔一带的自然外溢，新塘跟荔城可以独立看，这是有历史缘由的。

如果市区有房票的话，尽量买市区，哪怕你有60万首付，做个gp也不至于买200万的房子，只要认知提上来，财富是顺其自然的。

问题补充

因为着急迁移户口到广州，去年买了增城朱村一新房；

楼价1.9万，算上税费差不多就2万了；

现在在科学城上班，原来想着通勤方便，

但听说朱村现在降到1.8万了。

现在很后悔想卖掉，但房子要后年才交楼，

怎么办？

现在后悔也没用

现在问题的根本在于房子无法交易，

不然你也不会向我提问了。

所以你现在的状态只能等了。

你看得到的是后年才交楼，但实际上不动产证还得等1年才拿得到；

最重要是从你取得不动产证后还有2年限售期。

换句话说前后四五年的时间内你的房子是交易不了的。

你现在去考虑五六年后的问题其实不太实际。

不过老雷觉得广州作为一线城市，房子长线贬值的机会不大。

当然你可以找个买家私下交易，约定6年后再过户，

前提是找得到这么信得过你的客户。

而且这六年内房子和房贷还是挂在你名下的，

新买家逾期还款银行找的是你。

另外房子过户前你都不能再享受首套的贷款和税费优惠，

你户口迁进广州之前连购房资格都没有，

所以老雷不建议你现在违规交易。

做好换房准备

其实你也没买错，科学城工作21号线通勤朱村是可行的，

当然再买台车防止晚上地铁停运后通勤问题也很必要。

我相信收楼后可以住进去，凭这一点就比大部分带投资性质的购房者要好了，

老雷认识很多小伙伴跟风买了热门片区，收楼后自己住不实际又租不出的。

但是朱村的房子住一辈子也不太合适，

所以我的建议是心态上当签了一个6年或者10年的长租约。

这几年继续储蓄为“租约满期”后换房作准备，

相信到时凭卖掉房子的楼款+这些年的储蓄你能换到一个更好的房子。

如何正确选房？？？

选区域：看经济、看人口、看规划！！！（决定性因素）

选板块：看产业、看配套、看交通！！！（重要因素）

选楼盘：品牌、性价比、定位、户型、周边等等（差异化因素）

不想看分析只想看结论的看这里：

弹药足够选新塘

新塘的备胎是永宁

在周边工作生活可选荔城

荔城的备胎是石滩

中新是黄埔知识城的小弟

朱村目前性价比垫底

正文：

一、新塘（烂尾的TOD，还能入场吗）2-4W

位于增城区西南部，与黄埔区接壤，板块内有广州东部CBD、广州东部枢纽等规划，是增城区价值最高的板块。板块北部是国家级经济技术开发区，承载区内两大千亿级产业集群。整个新塘板块以新塘南站TOD枢纽为核心，重要的基础设施配套也都集聚于此。话说最近新塘TOD的负面新闻也是频频见报，主要是关于TOD上盖商业烂尾、延期等等~对此，笔者认为目前疫情叠加经济增速放缓的大背景下，非顶级商圈的商业确实难做，但这不代表这个站点的规划就废了，发展是需要时间的，而恰恰目前很多开发商在银根收紧的情况下已经没有多少时间了~长期看，枢纽站点的人流带动作用必然存在，但是参考广州南站，再牛的城际枢纽对居住的价值提升还是有限的，最重要的还是周边的产业发展以及基础设施的完善。而在增城，产业和基础设施的重点可以说都在新塘了，那么不选它还能选谁呢？

代表楼盘：

太多了~提醒注意的是，板块南部沿江一带有一些化工厂（有搬迁计划），介意空气质量的最好考虑一下风向和距离因素~

二、永宁街（新塘外溢的居住板块，环境还行）1.5-2.5W

这里也是一个新盘扎堆的板块，比较知名的就是合景誉山国际（大盘，配套齐全）和金地荔湖城（品质不错）了，并且对于市中心通勤人士来说，这个板块很依赖即将开通的轻轨，所以建议尽可能的往站点周边去买。属于弹药不足以入手新塘，或者介意新塘空气质量的备选板块。

代表楼盘：

合景誉山国际

金地荔湖城

三、朱村（沿着21号线排队，目前不太推荐的板块）1.5-2.5W

位于增城区中部，整个板块几乎没有成规模的居住配套，主要依托21号线导入客户，没有利好规划（甚至周边板块也没什么牛X的规划）是制约这个板块发展的最大问题。等永宁板块通了轻轨以后，21号线的优势又会被抹平不少。

代表楼盘：

执信旁边可以看看，再不济也要选在地铁旁边~

四、荔城（原城市中心，更适合区内工作的人）2-3W

增城区府所在地，是增城区的老城区，中心区域生活配套齐全，有较丰富的教育资源。目前板块南北区分成荔城、荔湖两个街道，荔城相对成熟，发展空间有限。板块受交通条件制约，近年来发展速度缓慢，预期地铁16号线（自南向北贯穿荔城板块）落地后将带动板块价值上升。

代表楼盘：

合景臻尚溋府 去年一次卖了一大波~

五、中新（专业承接没有名额的知识城客户）2-3W

东侧与朱村板块相连，西侧紧邻黄埔知识城。板块内项目多为大型社区，自带一定体量居住配套，凭借非限购区优势承接黄埔区溢出客群。

代表楼盘：

奥园中新城市天地~

其他离地铁远的最好别买

六、石滩（上车板块）1-2W

板块配套及居住项目均集中在石滩镇中心，凭借价格优势，近5年持续保有一定市场份额。板块内中远期规划有16号线石滩站及广汕铁路增城南站。

代表楼盘：

敏捷绿湖首府~

增城篇到此结束~

下一期，饥饿营销的“老油条”：海珠区~敬请期待

增城也有好的位置呀，甚至有些盘价格也不便宜。若指标。加上现在地铁也通往了天河，有何不可？

为什么不三万左右去科学城淘二手房？

如果是现在，自己本身住那边买还好，投资去买。那就是眼看亏钱。但是年轻人的第一套刚需，可以选离天河近的。新塘。其他地方真是亏亏亏！！欲哭无泪的亏

疯了

增城买房，主要是一个便宜，然后就是方便上班或者是居住环境好的居多

如果是刚需，不论在哪都可以买。若不是刚需，则可以多方面分析一下未来趋势

毕竟是粤港澳大湾区内，看看自己的首付。趁现在先上车不会亏

各人各需求，各人各经济情况，根据自己的情况选择，总之要离工作的地方近，环境要好，生活方便就可以，有小孩的需要考虑学区上学的问题了

增城买房，刚需客可以考虑上车，投资的话看地段，新塘，朱村，石滩，自住投资都可以考虑1其他区域不建议