如何看待苏州商转公新政，允许转成混合贷，从而存量商业贷款利率也能降到4.1？
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说说苏州商转公这件事，和我的一些思考。
今天和昆山招行的朋友聊天，问他们最近到底有多少存量房做了商转公，
他们给出的回复没几个。
我就在想，苏州商转公是蛮好的一件事，
至少对于现在很多已购房的人，尤其之前5.6甚至6.5利率的人来说，
是个利好呀。真实的减轻的人家负担，为什么没几个人来办理呢？
这个兄弟给我分析了几个点，总结了最终的一个点是：
商转公后，贷款总利息的确减少了，但是每个月月的月供并没有减少，当前的压力并没有减少。
我来说说，为什么没几个人去正儿八经的做商转公。
第一个点，咱们提前还款给原商业贷款银行，决定权在原商业银行。
上面截图，第5个点【（5）已征得原商业贷款银行同意可将原商业贷款提前结清；】，咱们现在去提前还款，那些银行像是要了他们的命一样，我之前写帖子说，我在三四月份做低息转贷的时候，在手机 APP上面，就可操作还款，现在必须要去线下，还得审核，审核还不一样通过。总结，会想法设法的不让你提前还款。
这条规则说的很清楚，决定权在原商业贷款银行，这是最没用诚意的一条。他们原来贷款100万，能赚100万，现在只能赚50万了，他能轻易同意你提前还款吗？所以现在，很多人办理商转公的时候，卡在这里。
如果真的想给咱们老百姓降利息，就得强制，原商业贷款银行必须无条件，且限时同意，能提前还款。
第二个点，咱们要把原商业贷款结清，这对于很多人来数也是个门槛。
现在要把原商业贷款结清，一般我们现在房贷贷款，都是100万起步，等于说，
咱们要先攒100万，或者借100万，像我们平头老百姓，买房子就基本挖空了自己钱包，
身上根本没钱了，哪里来借100万，所以这个基本上，对于目前需要商转公的80%的人来说，
都是门槛。有人可能说，可以去找第三方借，过个桥。
ok，暂定可行，成本至少1万起步，如果中介流程不顺利，卡壳了，
这个成本就是无底洞，当时我做转贷低息贷款的时候，我都不敢，也是活生生找亲戚朋友凑得100w。
所以，这个点，也清退了不少人。
第三个点，贷款年限和贷款额度也是个大门槛，也是最核心的一个点。
咱们看现在苏州实施的公积金贷款政策。
（1）贷款年限：
新房30年，二手房20年，我们这种都是20年的。
男的可以贷款到55岁，女的可以贷款到50岁。
（2）贷款金额。
公积金余额的15倍，未婚单身最高贷款60万，已婚夫妻最高能贷款90万，
如果是有二胎及以上，在原来基础上，再加30%，也就是说，苏州公积金最高能贷款到90+90*30%=117万。我接触的能公积金贷款到117万的基本上是凤毛麟角了。
这些数据给出来后，为什么说这些也是个大门槛。我举个例子，
假设某个哥们已婚，已经还了2年商贷，目前商业贷款是120万，5.6的利率（还没按照最高来算），现在要来做商转公，目前他的贷款情况是：
月供是：6800，
利息总额：128万，
截止现在已经给了银行利息：14万。
现在转公积金，且这个哥们满足3个条件：
条件1，这哥们已婚，
条件2：两口子有足够的公积金余额（至少大于6万）
条件3：这两口没超过30岁，要不然没办法贷款到20年。
按照这种建设，这个哥们要公积金贷款90万，商贷30万。算下来是：
月供：6870元
利息总额：45万
（1）你已婚，
（2）你不超过30岁，
（3）你足够的公积金余额，
（4）你有足够的钱去还上家贷款，
（5）你原来贷款的商业银行同意你提前还款后，
在你满足以上种种条件后，你终于顺利的完成了商转公，咱们看前后的差距：
其实月供没差距，最大的差距，也就是少还款10年，少了83万的利息。咋一看是不是蛮不错的。
但是这里面除了满足上面这些条件外，还有个隐形条件，
你得实打实的还完这20年贷款，才能正儿八经的8下来83万的利息，如果你5年，10年后，把这个房子卖了，那你还是亏得。因为：
目前你持有这个房子的时候，你还是每个月实打实的还6800多块钱的月供，这个没变的。如果你的家庭收入出现了问题，这个每个月的月供压力还是存在的。
6800的月供，只是从原来28年商贷（因为原来商贷已经还了2年），换成了现在商转公的20年，少还了8年，但是鬼知道，20年后，是什么样子。
而且，你之前商业贷款的那两年，是浪费掉的，包括之前那两年还进去的商贷利息14万，也是亏得。
其次，你在办理商转公的过程中，你的过桥费用，中途跑腿杂七杂八的， 少说也得一两万起步，出现磕磕绊绊了还不止这个花费。
最后，算下来，这些条件提前的一批人，再仔细算这个账，正儿八经办理的人也就没几个了，办理成功的就更少了。
所以说，这个商转公没诚意，形式主义大于实际意义，还不如我之前办理的低息消费贷，努力攒攒钱，攒多少还多少，尽快最近几年把所有的房贷还清，这样才是最划算的。
噱头 到现在文件都没有