顺驰苏州丽水长滩营销推广总案ppt

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1、苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 1丽水长滩营销推广总案 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 2第 一 部 分理 解 项 目 定 位 及 规 划 战 略 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 3项 目 定 位苏 州 首 个 “ 5+2” 概 念 水 景 度 假 住宅与 城 市 保 持 适 度 距 离 ， 依 托 良 好 的 景 观 资 源 ， 为 希 望 暂 离 城 市 喧 嚣 、 缓 解 生活 和 工 作 压 力 的 中 产 阶 级 打 造 第 二 居 所 ， 用 诗 意 的 环 境 、 适 度 的 空 间 和 创 新的 建 筑 提 供 客 户 周 末 心 灵 归 宿 。 苏 州

2、 顺 驰 地 产 有 限 公 司 4如 何 在 一 个 弱 势 板 块 里 创 造 一 个 强 势的 项 目 品 牌 ？ （ 苏 州 各 大 板 块 中 ， 相 城 区 明 显 为“ 短 板 ” ！ ）如 何 在 资 源 不 充 分 的 前 提 下 打 造 一 个高 端 度 假 型 别 墅 ？ （ 对 比 太 湖 、 阳 澄 湖 及 受 关 注 度 ， 本 案 度 假 资 源 优 势 较 为 逊 色 ！ ）突 围 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 5p市 场 上 目 前 尚 未 出 现 独 树 一 帜 的 领 袖 别 墅 项 目p苏 州 别 墅 级 消 费 群 体 已 大 量 诞 生p别

3、 墅 高 端 市 场 的 消 化 力 尚 未 真 正 释 放 出 来突 围 的 机 会 点 与 可 行 性 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 6通 过 独 特 概 念 推 广 +产 品 附 加 值 营 造 +二 者 之 上 的 出 位占 领 苏 州 新 财 富 人 群 居 住 升 级 市 场改 写 苏 州 渡 假 别 墅 概 念突 围 核 心 战 略 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 7项 目 定 位苏 州 首 个 “ 5+2”概 念水 景 度 假 豪 宅 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 8项 目 形 象 定 位 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 9核 心 ： 新 苏

4、 州 精 神 的 回 归新 苏 州 精 神 ： 现 代 与 历 史 的 交 融传 统 东 方 建 筑 思 想 与 西 方 现 代 居 住 文 明 的 融 合通 过 建 筑 与 环 境 的 融 合 将 人 性 化 最 大 体 现传 统 东 方 建 筑 文 明以 师 法 自 然 著 称讲 究 人 与 自 然 的 融 合讲 究 最 小 程 度 破 坏 自 然 现 代 西 方 建 筑 一 直 以 理 性 为 上讲 究 秩 序讲 究 通 过 对 自 然 的 改 造实 现 与 自 然 的 交 汇 和 互 动特 征融 合 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 10新 苏 州 别 墅 三 大 创 意第 一

5、大 创 意 新 国 际 观 ： 在 建 筑 风 格 的 设 计 上 讲 究 东 西 合 壁 ，外 观 上 简 约 大 气 ， 沉 稳 又 不 失 灵 动 ， 时 尚 又 兼 具 传 统 韵 味 （ 针对 国 际 性 客 户 来 源 ）第 二 大 创 意 新 人 性 观 ： 改 写 传 统 空 间 布 局 与 层 次 设 计 ， 建筑 风 格 外 围 内 合 ， 超 越 一 般 空 间 概 念 ， 有 效 提 高 了 空 间 的 利 用率 和 纯 粹 性 。 （ 针 对 当 下 人 文 人 本 精 神 和 意 识 的 回 归 ）第 三 大 创 意 新 气 质 观 ： 融 合 中 国 传 统 的

6、审 美 观 与 全 球 化 进 程 渗 透 的 新 元 素 ， 讲 究 360度 景 观 效 果 。 （ 针 对 新 苏 州 建 筑 精 神的 融 合 ） 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 11p 生 活 功 能 空 间 重 组 整 合 与 提 升p 科 学 化 居 住 空 间 体 系 创 新p 全 方 位 居 住 系 统 细 节 设 计p 更 多 元 个 性 化 的 建 筑 形 态p 资 源 唯 一 性 和 几 何 式 增 值 性度 假 型 别 墅 六 大 竞 争 新 特 征 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 12资 源 唯 一 性 和 增 值 性 苏 州 顺 驰 地 产 有 限

7、 公 司 13第 二 部 分营 销 战 略 设 计 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 14营 销 核 心 概 念 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 15营 销 三 大 战 略 凝 聚 气 场 系 列 活 动 围 绕 “ 度 假 物 业 ” 、 “ 国 际 化 ” ， 抢 占 渡 假 市 场制 高 点 不 断 制 造 各 类 一 致 性 主 题 活 动 ， 引 起 财 富 阶 层 的 关注 、 传 播 、 参 与 。 连 续 样 板 实 景 品 质 逐 级 显 现 , 推 广 滚 动 展 开 ,不 断 兑 现 的 视 觉 冲 击 制造 高 潮 ， 连 续 样 板 工 程 （ 私 人

8、俱 乐 部 、 样 板 别 墅 、 庭 院 生活 展 ） 按 计 划 推 出 ， 项 目 形 象 阶 梯 状 迈 向 顶 峰 。 多 边 营 销 以 财 富 俱 乐 部 为 基 础 建 立 网 络 同 盟 ， 采 取 网 际 营 销 、 会 员 制 销 售 等 多 重 手 段 ， 营 造 渡 假 文 化 。 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 16核 心 竞 争 力 的 打 造 1： 以 隐 显 贵以 隐 显 贵 取 胜 的 关 键 ： 制 造 稀 缺 的 神 秘 感形 成 神 秘 感 的 要 素 ：针 对 性 传 播形 成 稀 缺 性 的 要 点 ：唯 一 性 、 猎 奇 性 、 功 利

9、 性事 件 营 销 ： 意 见 领 袖 的 非 正 式 亮 相针 对 性 的 小 众 媒 体 推 广 ： 财 富 网 络 等 在 传 播 半 径 一 定 的 前 提 下 ， 营 造 属 于 实 力 客 群 才 能 到达 与 享 有 的 渡 假 氛 围 ， 创 造 他 们 感 兴 趣 的 话 题 和 事 件 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 17核 心 竞 争 力 的 打 造 2： 气 场 营 销气 场 营 销 取 胜 的 关 键 ： 创 造 度 假 别 墅 生 活 之 外 与 更 高 阶 层 聚 合 的 机 会苏 州 首 家 财 富 精 英 俱 乐 部 将 社 交 享 受 结 合 ， 创

10、 造 一 种 实 力 派 中 产 的 相 对 独 立 的 富 商 气场 ， 为 其 提 供 具 有 成 长 性 的 事 业 和 享 受 空 间常 态 性 聚 会 的 创 造 ：通 过 财 富 论 坛 、 苏 商 名人 堂 等 形 式 ， 为 富 商 们提 供 一 个 与 上 层 建 筑 和更 高 阶 层 交 流 的 机 会 ，在 一 定 范 围 内 制 造 人 气 定 向 俱 乐 部 的 创 造 ：打 造 苏 州 甚 至 全 国 顶 级 的 私 家 俱乐 部 ， 提 供 与 引 导 适 度 超 前 的 俱乐 部 娱 乐 与 休 闲 生 活 ， 对 加 入 者设 立 身 份 限 制 ， 以 区

11、隔 目 标 消 费者 ， 保 持 客 户 层 次 单 纯 齐 一联 动 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 18第 三 部 分营 销 阶 段 及 策 略 执 行 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 19 营 销 阶 段 安 排 酝 酿 引 导 期 （ 2005/05/15-2005/07/14） 内 部 认 购 期 （ 2005/07/15-2005/08/24） 公 开 认 购 期 （ 2005/08/25-2005/09/25） 开 盘 热 销 期 （ 2005/09/26-2006/01/31） 深 耕 经 营 期 （ 2006/02/01-2006/04/30） 苏 州 顺 驰

12、 地 产 有 限 公 司 20主 题 ： 区 隔 市 场 、 塑 造 产 品 竞 争 力 。 塑 造 400亩 片 区 的 国 际 形 象 及 项 目 一 期 亮 相 。 引 起 媒 体 舆 论 和 目 标 客 源 的 关 注 。目 的 ： 擦 亮 顺 驰 品 牌 价 值 。 打 造 400亩 项 目 -苏 州 层 峰 人 士 心 目 中 “ 最 美 丽 的 渡 假 圣 地 ” 。 酝 酿 引 导 期（ 2005/05/15-2005/07/14 ） 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 21策 略 方 向 ： 几 个 主 要 营 销 动 作1.丽水长滩新 闻 发 布 会2. 深 耕 经 营

13、 顺 驰 原 有 客 户 ;新 客 户 的 开 发 积 累 。3. 外 地 客 户 的 经 营 。 4. 锁 定 目 标 客 源 ， DM实 名 邮 寄 （ 数 据 库 营 销 ）5. 全 国 大 型 论 坛 活 动 。6. 苏 州 媒 介 封 锁 。7. 专 书 出 版 计 划 。8. 外 卖 场 。9. 现 场 基 地 展 示 。 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 2204年 全 国 大 型 “ 度 假 型 物 业 高 峰 论 坛 ” 活 动 计 划1. 谁 能 推 动 和 组 织 一 个 专 属 于 中 国 地 产 业 的 国 际 交 流 活 动 ？2. 提 出 怎 样 一 个 比

14、 较 大 的 问 题 ， 采 访 政 府 官 员 、 业 界 人 士 ？3. 什 么 样 的 企 业 /品 牌 有 资 格 组 织 一 个 地 产 业 界 及 跨 行 业 的 交 流 ？ 4. 这 种 交 流 不 仅 仅 是 大 家 所 一 贯 认 为 的 大 主 题 讯 息 的 研 讨 ， 更 准 确 而 言 它是 一 种 顺 驰 所 建 立 的 高 尚 生 活 空 间 的 交 流 平 台 。 酝 酿 引 导 期（ 2005/05/15-2005/07/14 ） 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 23 酝 酿 引 导 期（ 2005/05/15-2005/07/14 ）主 题 ： 苏

15、州 XXXX地 产 论 坛邀 请 对 象 ： 苏 州 市 政 府 相 关 领 导 房 地 产 界 权 威 人 士 、 行 业 媒 体目 的 ： 激 起 苏 州 项 目 的 话 题 ， 讨 论 氛 围 的 形 成 和 媒 体 关注 的 传 播 期 。 制 造 耳 语 ， 引 起 目 标 客 源 注 意 。 协 办 单 位 ： 新 地 产 或 移 居 上 海 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 24 通 过 顺 驰 的 产 的 影 响 和 高 层 人 脉 的 关 系 邀 请 和 吸 引 苏 州 市 政 府 相 关 领 导 的参 与 。 利 用 新 地 产 和 公 关 公 司 的 优 势 邀 请

16、 房 地 产 界 权 威 人 士 、 意 见 领 袖 的 积极 参 与 。 邀 请 大 众 NP媒 体 、 门 户 网 站 、 地 产 行 业 网 站 等 媒 体 对 “ 苏 州XXXX地 产 论 坛 ” 发 布 报 道 。 引 起 关 注 ， 形 成 媒 体 跟 风 态 势 。 通 过 论 坛 本 身 的 举 行 和 媒 体 对 论 坛 的 报 道 ， 将 “ ” 的 话 题 推 向 高 潮 。 在 论 坛 结 束 后 ， 组 织 媒 体 开 始 深 层 次 的 挖 掘 、 分 析 ， 做 延 伸 的 深 度 主 题 报道 。 酝 酿 引 导 期（ 2005/05/15-2005/07/14

17、 ） 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 25 DM与 专 书 计 划 （ 心 灵 与 文 化 经 营 计 划 ） 持 续 进 行 。 针 对 积 累 客 源 做 深 耕 动 作 ， 引 发 持 续 关 注 ， 并 促 成 预 约 。 区 外 房 交 会 参 展 ， 北 京 、 上 海 、 深 圳 等 全 国 大 城 市 亮 相 。 2005年 7月 X日 ， 售 楼 处 、 样 板 间 开 放 。 当 地 知 名 大 企 业 互 动 ， 潘 阳 工 业 园 区 企 业 联 谊 。 蠡 口 家 具 城 等 人 流 枢 纽 处 据 点 传 播 。 新 客 户 的 持 续 开 发 积 累 ；

18、及 引 起 目 标 客 源 和 媒 体 舆 论 的 持 续 关 注 ！ 内 部 认 购 期（ 2005/07/15-2005/08/24） 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 26 内 部 认 购 期（ 2005/07/15-2005/08/24）全 国 大 城 市 参 展 计 划 以 中 央 湖 区 公 园 大 片 区 身 份 参 加 北 京 、 上 海 、 深 圳 、 温 州 等 地 秋 季 房 展 会 ， 为“ ” 在 全 国 迈 出 实 质 性 的 一 步 。 配 合 当 地 媒 体 进 行 相 关 宣 传 ， 并 通 过 展 会 现 场 活 动 制 造 新 闻 关 注 事 件 ，

19、 引 起 当 地 媒体 主 动 关 注 。 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 27 公 开 认 购 开 盘 期（ 2005/08/25-2005/09/24）示 范 区 开 放 、 聚 集 人 气 、 盛 大 公 开 ， 一 期 项 目 进 入 强 销 阶 段 ！ 让 糖 的 甜 度 变 的 更 香 、 更 甜 更 具 吸 引 力 。 2005年 9月 25日 ， 400亩 一 期 开 盘 ， 可 在 售 楼 现 场 举 行 系 列 公 关 活 动 配合 项 目 销 售 策 略 。 “ DM精 准 锁 定 ” 和 “ 媒 体 广 泛 覆 盖 ” 同 时 部 署 执 行 ！ 景 观 示 范

20、 区 开 放 ， 国 际 媒 介 验 证 、 权 威 证 言 苏 州 ！ 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 28 邀 请 曾 经 来 过 现 场 ； 参 加 过 项 目 座 谈 会 、 专 家 座 谈 会 的 客 户 和 意 见领 袖 参 观 400亩 项 目 一 期 的 样 板 房 。 具 体 将 前 阶 段 隐 性 行 销 转 化 为 口 碑 行 销 ， 造 成 ： 1.客 户 与 客 户 间 的 口 耳 相 传 ； 2.意 见 领 袖 的 关 心 ； 3.业 界 讨 论 ； 4.传 媒 报 导 。公 开 认 购 开 盘 期（ 2005/08/25-2005/09/24 ） 苏 州

21、顺 驰 地 产 有 限 公 司 29策 略 重 点 项 目 开 盘 盛 典 邀 请 正 在 跟 踪 的 客 户 ， 曾 经 来 过 现 场 有 购 买 潜 力 的 客 户 参 加 开 盘 盛 典 。 寻 找 意 见 领 袖 相 关 公 关 活 动 知 名 人 士 的 证 言 活 动 公 开 认 购 开 盘 期（ 2005/08/25-2005/09/24 ） 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 30公 开 认 购 开 盘 期（ 2005/08/25-2005/09/24 ） 神 秘 效 益 扩 散 活 动 开 展 后 的 造 势 后 续 影 响 活 动 开 展 后 ， 通 过 记 者 的

22、口 吻 对 现 场 进 行 深 入 报 道 ， 形 成 活 动 的 后 续 影响 与 口 碑 的 持 续 传 诵 。 并 把 这 些 报 道 的 内 容 铺 陈 到 下 一 期 的 DM和 杂 志 上 。 让 蚂 蚁 自 动 爬 过 来 由 于 在 前 一 阶 段 已 经 有 了 足 够 的 铺 陈 ， 并 且 引 起 了 意 见 领 袖 和 客 户 的 好奇 心 和 等 待 ， 样 板 间 为 他 们 提 供 了 直 接 体 验 的 时 机 。 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 31 定 期 在 销 售 现 场 为 各 个 沙 龙 俱 乐 部 举 行 夜 宴 活 动 ， 不 断 吸 收

23、 新 的 会 员 加 入 沙 龙 俱 乐部 ， 积 累 可 供 经 营 的 客 户 资 源 。公 开 认 购 开 盘 期（ 2005/08/25-2005/09/24 ） 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 32 开 盘 热 销 期（ 2005/10/25-2006/01/31）经 营 已 购 客 户 衍 生 未 购 客 户 开 发 新 客 户 金 九 银 十 再 度 强 攻 、 热 销 讯 息 扩 散 ， 扩 大 目 标 覆 盖 范 围 。 扩 大 媒 体 覆 盖 范 围 、 加 大 广 告 投 放 力 度 ， 密 集 式 的 全 面 轰 炸 。 “ DM精 准 锁 定 ” 和 “ 媒

24、体 广 泛 覆 盖 ” 同 时 部 署 执 行 ！ 当 地 知 名 大 企 业 互 动 ， 潘 阳 工 业 园 区 企 业 联 谊 。 蠡 口 家 具 城 等 人 流 枢 纽 处 据 点 传 播 。 为 已 购 客 户 举 办 生 日 聚 会 或 名 流 聚 会 等 系 列 活 动 。 在 深 耕 经 营 期 ， 以 公 关 活 动 为 主 经 营 已 购 客 户 ， 并 因 此 衍 生 出 新 的 客源 。 是 这 一 阶 段 的 重 要 工 作 ！口 碑 传 播 ， 朋 友 介 绍 ， 仍 然 是 豪 宅 销 售 的 重 要 手 段 ！ 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 33 开 盘

25、 热 销 期（ 2005/10/25-2006/01/31）策 略 重 点 针 对 精 准 的 目 标 客 户 做 进 一 步 交 流 从 前 一 阶 段 正 在 进 行 经 营 的 客 户 中 分 析 出 较 为 精 准 的 客 户 ， 执 行 深 耕 。 邀 请 这 些 客 户 来 现 场 参 加 已 购 客 户 的 生 日 聚 会 或 其 它 名 流 聚 会 活 动（ 已 购 、 欲 购 客 户 ） 。 这 一 阶 段 ， 在 前 面 积 累 的 客 户 资 源 中 进 行 深 耕 ， 并 有 针 对 性 进 行 广 告 宣 传 与 活 动 促 销 。 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公

26、 司 34 深 耕 经 营 期（ 2006/02/01-2006/04/30）冬 季 不 寂 寞 ， 深 耕 经 营 已 经 积 累 客 源 ！ 销 售 人 员 邀 约 名 单 贵 宾 ， 进 行 一 对 一 DS拜 访 结 交 、 专 书 赠 送 ； 并 藉 由 此 邀 请 名单 贵 宾 参 加 公 关 活 动 ， 产 生 客 户 直 接 回 馈 。 情 景 营 销 。 把 筛 选 出 可 再 经 营 的 客 户 邀 请 到 项 目 现 场 ， 邀 请 客 户 的 答 谢 回 馈活 动 。 默 默 接 近 完 美 ， 文 化 跟 建 筑 包 装 销 售 ， 产 生 与 客 户 之 间 的 互

27、 动 ， 让 销 售 更 自 然 ，销 售 人 员 可 以 更 亲 近 客 户 。 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 35相 关 活 动 内 容 介 绍 深 耕 经 营 期（ 2006/02/01-2006/04/30） 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 36接 上 一 页 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 37 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 38 轩 尼 诗 品 酒 会 ， 品 酒 已 被 越 来 越 多 的 高 收 入 人 群 誉 为 高 雅 的 活 动 。 高 尔 夫 球 . 无 疑 ， 高 尔 夫 是 公 认 的 最 流 行 最 有 效 的 户 外 商 务 运 动 。 风 水 与 易 经 ， 富 贵 人 的 必 备 惜 福 仪 式 。 名 车 鉴 赏 ， 做 为 象 征 身 份 的 硬 件 ， 有 不 可 或 缺 的 重 要 地 位 苏 州 顺 驰 地 产 有 限 公 司 39谢 谢 ！