灯塔分析第十期—ESR
作者： 宋老韭
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2019年10月28日星期一
公司简介
业务概况
物色亚太区全新（绿地）及重新开发（棕地）机会，设计及建造现代物流物业，满足租户需求，并将其租予电子商务公司、第三方物流供应商、实体零售商、生产商、冷链物流供应商及其他租户等。亦管理诸多基金及投资公司并投资处于不同阶段的物流物业。公司亦会在适当时机出售物业予基金或投资公司，从而收取管理费用并释放资金用于潜在收购。
按产品及服务组织业务部门，有以下三个分部。发展。通过发展、建设及销售计入自有资产负债表的已竣工物业赚取发展利润。基金管理。通过所管理的基金及投资公司，代表资本合伙人管理相关资产，从而赚取手续费收入。投资。分为三大主要类别：(i)从计入资产负债表的已竣工物业中赚取租金收入及升值收入；(ii)从所管理基金及投资公司以及公募不动产投资信托基金的共同投资份额赚取股息收入、分成盈利及╱或分成升值收入；及(iii)其他投资。截至2019年6月30日，资产管理规模约为202亿美元，物业建筑面积合共超过15.3百万平方米。主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近。
竞争优势：专注亚太区的最大物流地产平台、强大的物色及执行项目的能力，辅以有效的资本策略、基金管理平台提供高利润率及稳定的收入、稳健及长期关系的租户和资本合伙人网络支持、优秀管理团队领导及有声誉的股东支持。
行业概况
亚太区的六个经济体 — 中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度 — 占亚太区名义GDP接近90%。亚太区的经济快速扩张是该区物流地产市场增长的关键推动力。其他关键因素包括人口持续增长、不断扩大的中产阶层推动更高的支出及消费增长、移动技术及消费的快速增长和电子商务增长。特别是电子商务，预计有助推动亚太区物流业的未来扩张。
亚太区物流地产市场之间的规模及成熟度差异可能很大。美国及日本等成熟市场的人均供应面积四平方米。相比之下，澳大利亚及新加坡的人均供应面积仅一至两平方米，而韩国、中国及印度的人均供应面积不到一平方米。现代物流地产空间的特色包括大幅楼面板、挑高的天花板、宽阔的柱距、现代化装卸码头、完善的安全系统及其他增值功能。亚太区的现代物流空间占总物流空间的比例与美国相比较低。中国及日本的现代仓库设施比例相当低，是由于两国的大部分仓库均为业主自有。据估计，中国及日本的总物流设施仅5%包括可供租赁的现代设施。随着亚太区市场成熟，物流空间水平可能会上升，预计未来几年将建设更多高规格的现代物流设施，中国、日本、韩国及印度的物流空间会迅速增长。
在中国市场，2019年第二季度，大北京、大上海及大广州地区的物流地产平均租用率为95%，主要物流公司中， ESR拥有2.3百万平米在管面积，排名第2，仅次于 普洛斯，其拥有6.2百万平米在管面积。在日本市场，2019年第二季度，东京圈的物流地产平均租用率为97%，主要物流公司中，ESR拥有1.1百万平米在管面积，排名第4，较排名第1的普洛斯少0.55百万平米，而按供应储备项目排名（平方米），2019年第三季度至2020年，ESR以1.51百万平米显著领先排名第2的大和房屋工业的0.59百万平米。
发行资料（按2018年底财务数据计）
募集资金用途
假设发售价为每股16.80港元（即发售价指定范围每股16.20至17.40港元的中间价），扣除包销佣金及其他估计开支后，所得款项净额估计约为4,418.8百万港元（约563.3百万美元）。所得款拟用于以下用途。
约71.7%（即3,168.2百万港元（约403.9百万美元）），用于偿还2016年11月发行的韩亚票据及赎回2016年12月发行而未兑换为普通股的C类优先股。其中2,353.2百万港元（约300.0百万美元）将用于偿还韩亚票据，而815.0百万港元（约103.9百万美元）用于赎回C类优先股；
约28.3%（即1,250.6百万港元（约159.4百万美元）），用于开发资产负债表内的物流物业及对所管理基金及投资公司共同投资。
保荐人承销往绩
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“ ESR的前身是易商红木。2016年1月，易商红木由易商集团与红木集团合并成立。合并至今仅三年多时间，但得益于其由两大明星企业--"易商"与"红木"合并的身份，一路发展迅猛，资产管理规模从2016年74亿美元增长62.2%至2017年的120亿美元，随后截至2018年12月31日，拥有约160亿美元。......自成立以来，ESR融资共八轮轮，累计金额近13亿美元，折合约90亿人民币。除华平投资外，曾获得包括 高盛、荷兰汇盈(APG)、通用电气养老基金信托和 京东物流在内的全球资本投资。......促发了资本对现代物流地产商的再次审视与投资觉醒。然而，至今为止，在大中华区市场就一直缺乏着增长迅猛、全球排名靠前、综合实力强且跨区域布局的优质投资标的，直到如今，ESR正式申请赴港上市，打破了这个局面，给香港市场乃至大中华投资市场带来稀缺的上市投资标的。”
格隆汇，2019年5月31日
“距离易商红木( ESR Cayman)在港上市计划搁置后3个月后，这家物流地产平台再次重启其在香港的IPO计划。自公司2011年创立以来一路融资，华平为目前ESR最大股东，除此之外，韩国第三大财阀SK持股11.51%， 京东(JD.US)旗下 京东物流则持股8.23%。公司其他收入及收益主要由已竣工投资物业公允价值收益、在建投资物业公允价值收益变动所影响，其中，在建投资物业公允价值收益所产生影响重大，属于一次性收益。受其他收入及收益影响，公司净利率于2016、2017年达到100%以上。然而，随着公司拓展步伐的放缓，在建投资物业公允价值抬高公司利润的现象则会逐渐减弱。......相比地产开发，物流地产往往租期较长，回报稳定，约在5-10年左右。此外，物流地产土地价格也往往较低，也受到较多政策支持，因此也成为了众多房企存量转型争相布局的战场之一。截至2018年，全国物流总额达到283.1万亿元，同比增长12.0%。”
智通财经，2019年9月17日
资料来源：阿斯达克财经，新闻， ESR招股书
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