2015年中国各级城市房地产库存大盘点

短期库存去化：2014年末，合肥、南昌、南京等城市出清周期在15个月以下，住宅库存去化速度较快，短期库存去化压力不大；福州、温州等城市出清周期在15-20个月之间，虽在二线城市中处于较高水平，但有旺盛的需求作为支撑，短期库存去化周期较为合理；呼和浩特、大连等城市住宅存量持续高位运行，而需求乏力，去化周期较长，短期库存压力大。

中长期库存去化：二线城市住宅用地消化时间平均在3.3年，其中青岛、郑州、长春超过5年，呼和浩特、大连等城市超过4年，土地过剩问题同样突出，由于部分城市大量土地开发仍处于停滞状态，造成土地存量高企，住宅用地消化时间较长，未来市场去库存压力攀升。

2未来风险：呼和浩特、大连等地长短期库存压力显著；天津、北海等地短期库存压力亦较大

(1)短期风险：天津、北海等城市短期库存去化时间较长，其中天津中长期库存压力尚可

合肥、南京等城市库存压力不大。合肥、南京等城市土地消化时间均在3年及以下水平，中长期库存压力不大，且短期来看，库存去化较快，其中，合肥截至2014年底出清周期不足6个月，南昌、南京等城市均在15个月以内。

天津、北海等城市出清周期较长，短期库存压力大。天津土地消化时间为2.5年，中长期库存压力不大，但短期住宅库存去化周期在二线城市中处于较高水平。截至2014年12月，天津商品住宅可售面积达到2346万平米，较2013年底增长19.5%，出清周期超过30个月；北海可售面积持续攀升至520万平米，较2013年底增长12%，出清周期达到26个月。

天津库存压力攀升主要受2014年供应量增长、销量下降影响。2014年天津商品住宅销量同比下降19.1%，而同期供应量呈现同比增长，全年累计销供比仅为0.67，呈现供过于求态势。北海前期开工量较大，且人口规模较小。2000-2012年北海累计销售开工比为0.40，近两年随着开工规模的减少，销售开工比提高至0.66。同时北海人口规模较小，2010年常住人口规模仅154万，2011年以来市场开工规模较大，人均居住水平大幅提升，需警惕供应过剩风险。

(2)中长期风险：呼和浩特、大连等地短期及中长期库存压力均较为严峻

重庆、宁波等城市短期去化较快，但中长期土地存量较高，消化时间较长。截至2014年底，重庆主城区住宅库存出清周期为10个月，宁波为13个月，短期库存去化压力不大。长期来看，重庆、宁波土地消化时间均超过4年，中长期库存压力相对较大。其中重庆2013年土地成交规划建筑面积同比增幅超过八成，远超同期住宅销售面积；宁波2011-2013年土地成交规模均超过同期住宅销量。

重庆经济、人口规模较大，但人口流出现象严重。2013年重庆GDP达到1.26万亿元，增速为12.3%，经济增长较快；常住人口近3000万人，常住人口/户籍人口比值为0.88，呈现人口流出现象。宁波城镇居民人均收入水平较高，常住人口增长较快。2013年宁波市区居民可支配收入达到4.2万元/人，高于同省杭州市城镇居民人均3.9万元/人以及温州城镇居民人均3.8万元/人的收入水平，居民购买力强；常住人口规模近八百万人，2000-2010年间年均增长2.5%，2012年常住人口/户籍人口比值为1.3，人口大量流入及较强的购买力支撑未来房地产市场发展。

呼和浩特、大连等城市新增供应持续放量，潜在供应远超当地人口承载力，短期及中长期库存压力均较为显著。短期来看，截至2014年12月，呼和浩特可售面积达1582万平米，为2011年8月以来最高水平；大连商品住宅出清周期同样位居高位，短期去化压力大。长期来看，呼和浩特、大连土地消化时间均超过4年，土地库存压力较大。

因前期土地市场过热，呼和浩特、大连土地待开发面积较大，且市场需求乏力，库存压力持续攀升。呼和浩特、大连前期土地市场过热，土地成交规模均较大，尽管近几年土地成交量有所回落，但累计待开发面积仍处较高水平。且呼和浩特2013年常住人口约300万人，人口规模相对较小，近四年商品住宅人均新开工面积高达13.1平米/人，而人均销售面积仅4.8平米/人，开工规模大而需求不足。2013年呼和浩特销售投资比仅为0.4，2014年1-11月继续下降至0.3，大连同样持续回落至0.5的较低水平，较低的销售投资比意味着企业的投资回报速度放慢，未来风险较大。

3结语：企业应理性把握城市地产趋势，针对不同城市谨慎制定拿地及推盘策略

针对不同城市，房企应谨慎制定进入或拿地推盘策略。对合肥、南昌、厦门等短期及中长期库存压力不大，土地存量消化较快的城市，未来预期乐观，但部分热点城市“面粉”贵过“面包”或将为企业带来较大经营风险。天津、福州等短期库存压力大，中长期压力较小的城市，房企应调节施工进度，适当调整营销策略加快去库存。对中长期存在显著库存压力，且短期库存去化压力同样较大的城市，企业应减少拿地，或将拿地目标向热点区域聚集，随时关注市场形势，适时调整拿地策略；对中长期存在库存压力，但去化良好的城市，适当控制拿地节奏，减少企业长期库存压力。

多数三四线城市库存高企，预售制差异加速风险分化

1库存现状：多数三四线城市供过于求特征显著，存库风险较为突出

供求状况：三四线城市住宅库存压力尤为严重，平均土地消化时间超5年

在市场总体下行的背景下，不同城市间的市场分化现象愈发显著，三四线城市去化压力显著大于一二线城市。

城市分化：不同城市库存压力明显分化，但多数三四线城市过剩风险突出

本文将住宅市场的出清周期作为判定城市短期住宅库存压力的指标，将土地消化时间作为判定城市中长期住宅库存压力的指标，据此将三四线城市分为以下4类：

2三四线城市库存风险影响因素：预售制度、土地供应、产业结构及人口加速城市分化

(1)江阴、焦作、滁州、东营、大同、连云港：短期和中长期库存风险均较高

供应：部分城市受预售制度影响，短期库存调节水平受限，多数城市土地供应过剩，存在中长期去化风险。从预售制度看，滁州、江阴和连云港的预售制度较为严格，企业根据市场需求及时调整供给的水平受限。

从短期供应看，此类城市出清周期较高，住宅市场总体供大于求情况严重，未来至少两年内，这些城市供过于求矛盾难以显著改善。从中长期供应看，多数城市土地消化时间在5年以上，潜在供应量居高，市场中长期去化前景不容乐观。

需求：多数城市短期需求接近饱和，人口流出严重使中长期需求潜力堪忧。从短期需求看，多数城市人均住房面积高于三四线城市平均水平，短期内市场需求难以有释放空间。从中长期需求看，仅江阴具备一定人口吸纳能力，其余城市人口吸纳水平普遍较低，滁州、连云港人口流出严重，房地产市场中长期去化前景不被看好。

(2)九江、徐州：土地存量问题严重，政府供地节奏应放缓

供应：土地存量居高，中长期潜在上市量较大。从短期供应看，九江、徐州住宅市场短期出清周期约为12个月和19个月，短期去化压力不大。但从中长期供应看，九江、徐州土地存量居高，土地消化时间均超5年，潜在上市量较大，中长期去化相对堪忧。

需求：人均住房面积偏高，短期需求或接近饱和，九江人口具有一定增长潜力，中长期或具备一定去化能力。从短期需求看，九江和徐州2013年人均住房面积分别为33.2和 35.8平米/人，高于32平米/人的三四线城市均值，短期市场需求或已接近饱和。从中长期需求看，九江常住人口年均增长率为0.72%，具有一定增长潜力，中长期或具备一定去化能力。

(3)保定、南平、无锡、湛江：长期风险较低，库存压力主要来源于短期供求

供应：短期存在去化压力，无锡短期供应受预售政策限制影响大。从预售政策看，无锡市商品房预售制度最为严格，其对新建商品房项目申请预售时的限制远高于其他城市，致使当地开发企业短期内无法根据市场变化及时调整库存水平，在一定程度上导致了无锡目前库存水平居高。

从短期供应看，南平、湛江、保定住宅市场出清周期均超过25个月，存在短期库存风险。但从中长期供应看，此类城市土地存量相对适中，土地消化时间在2-4年之间，较为合理，中长期去化风险可控。

需求：无锡、南平短期需求饱和度高，湛江短期需求或有释放空间。无锡、湛江具备人口吸纳能力，中长期需求潜力相对较大。从短期需求看，无锡、南平人均居住面积远高于三四线城市平均水平，短期市场需求已接近饱和。湛江人均居住面积较低，短期需求或仍有释放空间。从中长期需求看，无锡、湛江具备人口吸纳能力，保定本地人口具备一定增长潜力，这些房地产市场中长期增长空间相对被看好。

(4)惠州、蚌埠、莆田、舟山、三明：供求结构相对稳定，短期和中长期去化风险可控

供应：多数城市库存合理且预售政策相对宽松，短期去化压力不大，土地存量合理，中长期去化风险可控。从预售政策看，除惠州外，多数城市商品房预售政策相对宽松，开发企业能够通过预售及时了解当地房地产市场需求水平，并及时调整施工进度和市场供给节奏，控制库存的能力较强。

从短期供应看，此类城市短期库存压力较小，惠州住宅市场出清周期约为12个月，其余城市出清周期也较为合理，短期库存压力可控。从中长期供应看，此类城市土地存量较为合理，中长期去化风险可以缓解。

需求：莆田人均居住面积高，惠州短期需求尚有释放空间，惠州、舟山人口吸纳力相对较高，中长期需求潜力被看好。从短期需求看，莆田人均居住面积达48.6平米/人，远高于三四线城市平均水平，虽当前出清周期合理，但需警惕过剩风险，惠州人均居住面积较低，短期需求尚有释放空间。从中长期需求看，惠州、舟山人口吸纳能力相对较高，未来人口增长潜力较大，房地产市场发展前景看好。芜湖本地人口具备一定增长潜力，未来房地产市场发展或将倚重本地。

3策略建议：政府调节供地节奏、改善预售管控、着力加快产业结构升级；企业谨慎布局，根据城市库存特征采取差异化开发策略

政府：对土地存量较高的城市政府应放缓供地节奏，对于预售管制严格的城市应适当放松，并加快产业结构升级、吸聚人口

九江、徐州等市场短期供求均衡，但土地供应宽松、存量过高，中长期库存压力较大，地方政府应放缓供地节奏，缓解未来潜在供求矛盾。政策层面，对于九江、无锡等预售制度较为严格的城市，地方政府应放宽预售政策，特别是申请预售时对工程进度的限制，使开发企业能够及时对市场变化做出反应。宏观经济层面，地方政府应加快调整产业结构，增强对外来人口的吸纳能力，推动由土地城市化到人口城市化的城市发展方式转变，减小经济增长与土地财政之间的“路径依赖”。

企业：对于具备去化潜力的城市因势制宜、控制开发节奏；对于未来去化压力明显的城市，谨慎观望或逐步退出

对于短期和中长期去化风险均较高的城市，如焦作、滁州、东营、连云港等城市市场供应端明显过剩，但需求增长因素有限，仅个别城市如江阴具有一定人口吸纳能力。对于此类城市，开发企业应收缩市场战线，逐步退出、规避风险。

对于中长期去化风险较高的城市，如九江、徐州，此类城市土地存量过高，长期去化压力明显，开发企业应谨慎拿地，适当放缓推盘节奏，消化存量。

对于短期去化风险较高的城市，如无锡、湛江具备一定外来人口吸纳能力，保定本地人口基数较高且具有一定的增长潜力，这些城市未来去化压力有望缓解。对于这些城市，开发企业应适当减少新开工面积，放缓推盘节奏，同时适当增加优质地块的储备，待现有存量得到一定消化后，再寻找开发和推盘时机。

（报告来源：中国指数研究院，本文摘编自“房地产决策参考”，以上摘编不代表新华社瞭望智库观点）