LPR和固定利率如何选，一篇文章讲清楚

结论：1、预测利率时考虑到利率波动对房地产市场的影响，利率下降的阻力更大，尤其对于深圳来说。为了稳定房地产市场，这个全国示范区不至于被房价打脸，更大的概率还是会维稳。

2、根据自己的房贷利率来看，如果房贷利率在5%以下的，其实是比较低的。要知道公积金贷款的利率是3.25%，LPR不会比公积金贷款利率更低，否则公积金岂不是形同虚设？

3、考虑自己的风险偏好。利率上调1%，每100万贷款一年需要多还1万。下调1%，那么每100万贷款一年少还1万。当初在买房时已经认可当前的利率水平是能负担的，因此LPR在利率下降虽然会让人觉得“没占着便宜”，但是如果利率上涨则因为“损失厌恶”的心理会感到更焦虑。

一、选择LPR浮动利率还是固定利率？众说纷纭

看了一些关于LPR和固定利率选择的文章后，我进行了如下的归纳总结：

针对以上的观点，分析如下：

2、所谓的对冲到底是选择LPR还是选择固定利率？

仔细分析下来，我发现上面的对冲机制都不靠谱：

1）在LPR的对冲机制中，经济增长和经济下行传导到个人的收入水平是会延迟很长时间的，所以也没有那么重要，但是利率的损失是实实在在的，你每个月都要交一次房租。

2）在固定利率的对冲机制中，房价只在你卖掉房子的那一刻起作用，房价上涨了如果你没有卖掉房子那也作用不大。

3、主要矛盾在于对利率的预测

正反方对于利率的预测，用同样的证据却得到不一样的结论。问题在于：

1）用过去的数据是否能预测未来的数据？过去的数据可能是一种趋势，但也可能是转折；

2）用国外的数据是否能预测中国的数据？

要想拿国外的数据来预测中国的数据，关键是选择用什么阶段的数据来预测。很多自媒体表示国外进入负利率时代，中国也不远了，这就是拿中国的发展阶段跟发达国家的成熟阶段对比，合适吗？这个观点在“LPR合适还是固定利率合适。? - 钟天的回答 - 知乎”的回答中阐述的比较深入。 LPR合适还是固定利率合适。?

这些问题其实都不一定有正确的答案。

但唯一肯定的是，利率趋势谁也无法预测，时间跨度越长越难预测。

引用首都经贸大学教授赵秀池的文章给想自己进行利率预测的小伙伴提供下思路。

1、资金的供求关系。资金面宽松，则利率下降；资金面吃紧，则利率上涨。
2、产业资本的利润率。银行的利率不能高于产业资本的利润率。利润率下降，则利率下降；利润率上升，则利率上升。
3、宏观经济形势与宏观调控政策。经济低迷，则利率下行；经济高涨，则利率上升。
4、物价水平。物价水平越高，利率越高。
5、国际市场利率水平。资金是流动的，从长期来看，国内外资本市场利率会保持一致。

二、利率水平的变化跟我们的房贷选择固定利率还是LPR有什么关系呢？

要知道，利率上调1%，每100万贷款一年需要多还1万。

我列举出我们现在使用的浮动利率算法和固定利率算法以及LPR利率算法进行对比：

其中固定加点值的基准利率是2019年12月的LPR：4.8%，此时的固定加点值=实际利率-4.8%

现在LPR已经下调，不同银行可能采用的加点基准日不一样，如果采用的是2020-04-20的利率4.65%（房贷采用的是5年期LPR利率），那么所有图表中的固定加点值都增加0.15%。

当加点基准利率是4.8%的时候，在面临选择LPR浮动利率还是固定利率的时候，最主要的是需要未来LPR利率跟4.8%相比是变高还是变低？如果LPR利率维持4.8%，那么无论选择LPR浮动利率还是固定利率都是是一样的，如果LPR利率高于4.8%，那么LPR浮动利率会高于固定利率，如果低于4.8%，那么LPR浮动利率会低于固定利率。

要知道，利率每上调1%，每100万贷款一年需要多还1万。利率每下调1%，每100万贷款一年需要少还1万。

那么利率是从4.8%上调到5.8%容易还是下降到3.8%容易？知乎用户笔墨纸砚的评论中提到，目前公积金利率是3.25%，LPR再低也低不过3.25%，否则公积金贷款不就没有存在的意义了。

并且，随着近期LPR利率近期走低，越晚决定选择LPR利率而不是固定利率，那么你的加点值越高，越不划算。举例说明下，你这个时候再选择LPR浮动利率，如果银行采用的是近期的加点基准日利率如4月20日，那么加点基准利率就是4.65%。如果你现在的房贷利率是4.9%，那么你的加点值是4.9%-4.65%=0.25%。这意味着每次都会在LPR利率的基准上增加0.25%，如果LPR利率高于4.65%，那么LPR浮动利率高于固定利率，你的选择不划算。如果LPR利率低于4.65%，那么LPR浮动利率低于固定利率，这个时候你的选择才是划算的。而4.65%下降到3.65%容易还是上调到5.65%容易？

三、我要怎么选择？

具体问题具体分析，需要根据自己的情况判断。

1、利率的变化范围以及影响：

1）4.8%到底是一个怎样的利率水平？如果是一个低点，那么这个低点的时间段是指的10年、20年还是30年？

2）基于4.8%的这个水平下降最多能下多少，上调能上调多少？上调的空间和下降的空间哪个更大？

引用尤魅的这篇文章： https://www. zhihu.com/question/375790493/answer/1055970439 来给这两个问题提供一些思路。

今天2020年3月4日，市场上5年期限LPR对赌5年的报价：5.00/4.48，也就是说，市场认为5年期限内LPR的平均价格在4.48-5.00这个范围，由于这个交易目前不是很活跃，买卖价差比较宽，大家可以关注这个产品近期的成交。我们简单取多空双方报价的算数平均值，(4.48+5.00)/2=4.74%，也就是说我们将5年内的LPR浮动利率换算成固定利率了，就是4.74%（注意这个是考虑了每年LPR重置因素在内的定价）。

所以，选择LPR还是固定利率，考虑的是当前贷款利率水平以及房子的持有时间。如果本身利率水平比较低的，比如在5%以下的，这个利率已经比较低了，并且下调的空间也比较小。并且下调的阻力也比较大，毕竟房住不炒。尤其对于深圳来说，为了稳定房地产市场，这个全国示范区不至于被房价打脸，更大的概率还是会维稳。

2、考虑自己的风险偏好类型。LPR浮动利率相对于固定利率有收益也有风险，因此追求稳定的我也更考虑固定利率。利率下降虽然会让我觉得“没占着便宜”，但是我更厌恶损失，我对于利率上涨的风险更焦虑。

另外，如果能找个有房的男朋友，或者买二套房的，可以考虑一个固定利率一个LPR，这样就不纠结了……

我是一个经济方面的小白，所以没有能产生有价值的信息，只能对大佬们提供的观点和信息进行加工，不构成建议。很多地方或许有纰漏，欢迎大家指正，我也很想像文中提到的作者们这么厉害～

编辑于 2020-05-12 15:24

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