房贷,选固定利率or浮动利率?若刚签合同就降息了,怎么办?
遇到这样的问题其实不用想太多,不必过于纠结,因为没有太大的影响。很多人在今年恐怕都会遇到这样的问题。
1、在固定房贷利率和浮动房贷利率下的区别
如果买房的时候,挑选的是固定房贷利率,那么签完房贷后,央行降息对你来说,也就是是“账面”的损失,因为你无法享受国家的降息红利。
而这个问题,在选择固定房贷利率时,就应该有这个思想准备了。
很多人选择固定房贷利率时,都会有两个心理隐含条件的,第一是未来的基准利率会涨,第二是喜欢固定的利率。
要是你选择的是浮动房贷利率,那就没什么大影响了,因为浮动利率一年一调,一年后自然我们也可以按照最新的LPR来重新计算房贷执行利率的。
如果那时候房贷利率依然是降低的,那我们也就可以享受降息的红利了。
2、相比短期的利率变化,我们更应该注重的是长期的利率趋势
怎么说呢,每个人买房时,到办理房贷都会面临是选择固定利率还是选择浮动利率。
短期的利率变化是不太好把握的,这个就好比是短期的股票价格走势,由于过于灵敏,往往是难以琢磨,短期内受到大量因素的影响,表现出来的并非是真实,中长期的走势才是该把握的。
不过我们可以了解到以前,房贷利率的计算法一直是基准利率上浮或下浮某个百分比。
假如你原来的房贷是1.1倍的,就是4.9%×(1+10%)=5.39%。5.39比4.8要高,5.39-4.8=0.59,这个0.59,就是你今后的房贷的固定加点数,永远伴随着你。
到明年1月1日开始,你的房贷利率计算标准就会变了。会根据今年12月的LPR报价,来调整你的贷款利率。
比如2021年调整成了LPR4.5%,那么你的利率就是4.5+0.59=5.09 比现在的利率更低。
假如你原来的房贷是打9折的,就是4.41%,4.41比4.8要低,4.41-4.8=-0.39,这个-0.39,就是你今后的房贷的固定减点数。比如2021年调整成了LPR4.5%,那么你的利率就是4.5-0.39=4.11
也就是说,过去利率上浮的,改革后,利率还是偏高;过去利率打折的,改革后,利率还是偏低,打折依然有效。
其实,明白了LPR浮动利率和固定利率的定义,那么选择起来就没那么难了!
基础利率的变化,与经济增速基本呈现正相关,也就是说,经济增长快则利率高,经济增长变慢则利率下行。
在经济向好的时候,各国央行会提高基准利率,在一定程度上防止经济过热;而在经济发展预期悲观的时候,央行则会降低基准利率,放出资金、降低融资难度。
而经济形势向好的时候,通常大部分行业的从业者,收入状况也会比较理想;反之,如果经济情况不太理想,对大部分行业的从业者来说,其收入也不可避免地会受到一定的影响。
因此,选择LPR浮动利率,可以在一定程度上对冲经济下行周期时收入降低的影响。
这意味着,当经济发展势头良好的时候,你需要掏更多的钱还贷;但相应的,当经济发展不如预期时,你的收入虽然下降,相应的还贷数额也会降低。
而如果选择固定利率,你将固定你的还贷数额,如果经济形势向好,你仍然只需要还这么多钱,在你预期收入增长的情况下,负担会减轻;
反之,你将在经济不景气、自身面临失业风险的情况下,仍然负担相对高额的房贷。
所以,本质上来说,选择LPR浮动还是固定利率,其根本是你对中国未来经济发展趋势的预期。
如果经济能够维持高速增长,选择固定利率的人受益;反之,选择LPR浮动的人,将会从中受益。