买房真的能保值，并抵御通货膨胀吗？
最近经常在B站看半佛仙人的视屏，尤其是最近一期《年轻人该不该尽早买房》，建议年轻人在购买首套房的时候，不要太在意房价涨跌，因为拥有一套房后，对自己的心态，人生都有很大的帮助，甚至在相亲结婚上都有很大的优势，至少，这也可以作为自己的退路。
但是，在搜索半佛仙人时，排名在前的确实两个跟半佛仙人买房话题相关的另外两个up主的视屏，勾起了厂长写房产话题的兴趣。
一个是，名为《怼，硬核的半佛仙人关于年轻人是否应该尽早买房的伪命题！》的up主，不到十分钟的视屏，主要讲了两个老生常谈的观点：
1.GDP国民生产总值增速在下降，未来会降到6%以下；.M2印钱速度也在下降；所以未来房价基本不会涨了。
2.年轻人没有钱，根本没有资本谈买房。
分开看很有道理，合在一起就不知道是什么意思。GDP增速降低，印钱速度当然也要降低，多印的钱一部分是给每年增加的GDP做等值货币的，另一部分是维持一定的通胀，刺激消费和增加货币的流动性。但是印钱速度快慢，并不代表就会发生通货膨胀，或者通货紧缩。这跟年轻人买不买房八竿子打不着。
年轻人的钱从那里来，刚开始自己攒钱，接着父母给钱，然后六个钱包，前后找亲戚朋友同学同事借钱，相当于无息贷款，这没有什么道德不道德，毕竟不道德的人，都已经上了好几辆车，道德的人还在车后吸尾气。
最后up主大谈上证指数投资理财，基本是蹭热度无疑了。
另外一个是《3个后悔没有早知道的赚钱顿悟 | 从半佛仙人的买房视频说起》，up主举了一个自己身边的例子，V女士曾是up主手下的一名女销售，每月收入2万多，通过投资一二线优质地段的房产，走上人生巅峰的故事。
最后总结了三个赚钱的顿悟：
一. 想赚钱，投资优质城市优质地段的房产;
二. 学好数学，对赚钱很重要；
三. 找个好对象,两个人可以分担经济压力，买房更轻松。
为大家指了一条messy的赚钱之路，做销售/中介/保姆等服务业工作，赚取相对高的工资。
从up主不讲数据，不讲逻辑，只通过磁性的嗓音，身边的成功故事来循循善诱，基本上可断定up主是做销售，绝对是王牌销售员。手下的女销售每月收入能达到20000元，如果不是销售保险，那就是销售房地产无疑了。也就是说，up主很大概率是房产销售中介的佼佼者，甚至自己是某个房产中介公司的老板。
三个顿悟：
一. 投资优质城市优质地段，所列举的十个城市都是一线城市和新一线城市，房价已经很高，再加上变态的限购政策，如厂长所在的上海，外地人需交满5年社保，必须已婚才能在上海买房。首套首付35%，二套首付70%. 上海位置好一点的50平老破小，均价都在300万以上，如果各位没有想买500万以上的房子的资金实力，厂长在此劝退大家。
当然，还有一种投资途径，就是法拍房，不限购。因为不限购，所以竞争很激烈，一套价值300万左右的老破小，基本都会拍到350万以上成交。这种房子，建议自住，或者出租。想出售，基本很困难，如果不低于市价，很难找个符合购买资格的接盘侠。如果通过法院拍卖，一系列交易费用，税费等，也是不小的支出。这种房子升值空间很小，并且超过20年的房子，房龄每增加一年，银行就减少一年贷款期限。
第二：学好数学，此处的数学就是计算利率，然后diss投资理财都是赌博游戏。因为赌博的期望为负数，长期看都是亏钱的。而通过一轮炫技似的的计算后，得出房贷利率最低。断定今后通货一定膨胀，每个人的收入会越来越高，以后的钱越来越不值钱，所以买房产绝对是稳赚不赔的投资。
目前房贷利率在5%左右，到底是不是最低？从过去发展的20年经验来看，房贷利率确实是最低的，从刚开始的公积金贷款2个多点，到现在的商业房贷5个点，还要上浮10%-20%。也可以发现，房贷利率一直是在上升的。并且首付比例也在上升。而信用消费贷款，从刚开始的十几个点，到目前最低只有4个点，一度低于房贷。未来是不是还会下降？下篇文章专门分析。
可见房贷利率低，在过去站得住脚，在未来不一定站的住脚。其实现在就站不住脚了。
下图是2019年上海市的房贷和消费贷利率
明显政策限制你买房，鼓励你消费，甚至鼓励你用公积金消费。
第三，找个对象分摊房贷。理想很美满，现实很骨感。男性来讲，先不说有没有对象。
在你找对象的时候，
没房？pass；有房，有贷款？pass；有房，没贷款，三四五六线小城的房产？pass。处对象以后，作为男生来讲，生活成本支出会直线上升，保守估计增加3倍-5倍。
你还拿什么还房贷？结婚时，各种开销指出，大概算30万好了，买房后，你去哪找30万呢？不同的人有不同的情况，在找对象与你分担房产投资负担这一点上，一定要慎重。咱就不讨论离婚率了。
以上说的是大多数小城市普通青年的情况，家里有钱的自动忽略，颜值高的自动忽略，找到一个贤妻良母，在BAT，华为招聘私人助理高薪白领请自动忽略。
另外最后指出低学历人的赚钱之路，就是做销售/中介/保姆等服务行业的工作，获得较高的收入，攒钱买房进行投资。
这也是在混淆概念。做保姆确实是服务业，但是不稳定，收入的空间是很有限的。而销售和中介不一样，都是拿佣金，拿提成的。佣金和提成是按销售额，标的的总价，按比例抽取的。比如上海一套500万的房产，销售中介抽取3%的佣金，那就是15万。
因此，提醒大家，如果想挣大钱，就找这种抽提成，拿佣金，并且销售价格高的商品。比如豪宅，中高端房产，别墅，豪车，人寿保险，基金等等。这是金融行业，不是服务行业，保姆这种出卖时间和体力的工作，是赚不了那么多的。
当然了屁股决定脑袋，第一个up主做理财咨询，劝年轻人别拿父母的钱买房，用自己的工资来投资理财。第二个up主，在一线做房产销售，劝大家别理财，拿钱来购买房产投资，最好找个对象，一起来投资一线优质城市，优质地段。
现在的年轻人到底得罪谁了？一个个拿着镰刀，道貌岸然，义正言辞的要对年轻人进行收割。
对于房产中介来讲，没有什么好说的，真的如up主所讲一样，那就是纯粹的无感情钞票收割机。
比如厂长在上海一个朋友A，这个朋友可能是同学，同事，亲戚，或者厂长本人，大家意会就好。买房时，手里资金有限，由于限购买不起上海的房子，只能考虑上海周边，比如嘉善，和昆山。昆山的产业和地理位置，是完全优于嘉善的，当时昆山房价15000左右，嘉善房价只有8000。在这位朋友A准备买房时，昆山宣布限购，必须交满一年社保才能购买。
此时嘉善不限购，在房产中介和地产商的炒作下，又是承接上海产业外迁，又是高铁项目，又是汽车产业园等，房价应声大涨，一天时间涨到13000，朋友A在如火如荼的抢筹中，终于抢到了一套环绕农田的毛坯房子，当场交了定金。世界上是没有后悔药的，就是有钞票收割机也不会给你吃。当然退定金就很难了，只能将房子买下。
两年后，房子涨到了15000，四年后精装修均价在17000，听说还有2020年，还有其他业主是以19000入手的其他期该项目的房子。
当然该城市现在产业也没发展起来，上海的外溢的产业也没承接到。
再看昆山的房价也在17000左右。而此时朋友A想把嘉善的房子卖掉，买昆山。当时130万买的房子，各种税费5万。贷款100万，实际付了35万。贷款利率5%。假设每年支出5万利息，四年后利息20万，房价必须涨到155万，才能拿回当时支付的35万。
如果房价不涨，4年就白白亏送出去25万，相当于给银行，中介，国税做贡献了。
有人说，现在房价不是170万吗？还是涨了，可以赚15万啊。
首先那是精装修，其次，这是凭销售中介三寸不烂之舌，全方位忽悠才能达到的效果。如果业主急卖，首先需要到房产中介挂牌，出一笔费用，过户费用，佣金，税费等，实际上接盘者购买你的房子的人，需要额外支出约15万。还不如直接买17000 的新房呢？
或者你降价到140万出售。
以上说明什么？
房子就是涨了，每年的累计涨幅不能超过利息支出，你还是亏掉的。嘉善该项目的房子，四年时间13000入手，涨到17000，表面上涨幅31%，但是实际变现的时候，基本上是亏损的。
这就是为什么很多人买房后会感觉房价在涨，首先房价在各种因素下，不仅仅是通货膨胀，中国每年通货膨胀的均值不到3%。另外就是无感情钞票收割机房产中介和地产商的推波助澜。
更重要的是已经购房者的心态，当然希望房价涨，希望更多更傻更愿意出高价的接盘者来接盘。
比如那个愿意出19000买房的接盘大侠，朋友A是真心愿意17000把房子卖给他，并且告诉他，你赚大了，这个房子以后还会涨。我是因为要去火星定居，才决定忍痛割爱。
在这一点上，朋友A和无感情的钞票收割者房产中介的利益是一致的。
那么到底年轻人该不该尽早买房呢？
如果前提是，如果有房，你就能定居，结婚，加薪升职，孩子上学等等，跟涨跌无关的因素。，那么劝你尽早买。
如果特别关心房价涨跌，以后要置换，或者改善的话。
这无非就是一个房价还涨不涨，未来20年还会不会通货膨胀，人民币会不会贬值，未来收入还会不会增加，房贷利率还是不是最低的问题。
B站有完整视屏 包含 未来20年购房的10个建议。可以搜索“会开光的厂长大人”。
更多精彩原创内容请关注公众号：厂长大人。也可扫码加入，分享你的人生和职场经历。
编辑于刚刚
文章被以下专栏收录
