门头沟区区域配套及新房市场成交分析－5月更新

二、门头沟区配套分析

1、教育

门头沟人口密度相对较小，教育配套总量也较小，且存在一定的空间发展不均衡问题，各类学校主要集中在中心城区。

在门头沟区，打造“京西教育高地”将成为教育的整体布局。未来，门头沟将加快推进景山学校新建、大峪二小改造等工程，完成北京八中京西校区建设。

截至2013年年底，全区共有：1、幼儿园23所，其中市级示范幼儿园兼一级一类幼儿园1所；2、小学31所，主要集中在老城区；3、中学16所，其中高中3所，主要也分布在中心城区内。

图：门头沟区热门小学分布

图：门头沟区热门中学分布图

2、商业

门头沟商业发展较晚，人口密度小，商业发展水平较低，商业配套相对比较缺乏。

门头沟老城区内人口集中，配套成熟度相对较高，商业业态主要以临街商铺为主，消费水平较低，且缺乏大型百货和购物中心。

3、医疗

门头沟区的大型医院相对较少，且主要集中在东部核心城区，其中京煤集团总医院为本区唯一的三甲医院，门头沟区医院、门头沟区中医院、门头沟妇幼保健院为本区的二甲医院。

图：门头沟区大型医院分布图

4、交通

相较北京其他近郊区，门头沟的公共交通资源较少，目前区域内部暂无轨道交通，而进入门头沟的通道也仅有阜石路、莲石路两条主干道。目前区域内仍以山区、景区为主，出行主要依靠地面交通。目前门头沟在建的S1磁悬浮线将于2017年全线通车试运营，自石门营站至苹果园站，与1号线、6号线相连，将门头沟区与北京城区连接起来。

5、生态

门头沟辖区内山地面积占98.5%，是北京市唯一的纯山区，整体生态环境较好；大部分区域空气质量良好，东部由于人口集中，加之以新首钢为首的产业区影响，空气质量略差于西部。

图：2015年北京市PM2.5分布图

6、综合评分

图：门头沟区配套评分图

注:图中红色为北京市平均值。房价评分为价格高-分数高,价格低-分数低。其余各项均为分数越高质量越高。

三、门头沟区房地产成交热门板块

由于地理、政治上的特殊原因，京西地区大宗住宅用地较少，历年推出的新建住宅不多，加之周边山水环绕的优良环境，开发商往往选择在京西开发中高端住宅，形成了著名的西山别墅区，后向西外扩，延续到门头沟境内。

门头沟因平原面积小，可开发土地总量少，近几年推出的新盘较少，且以中高端改善型产品为主。目前在售的楼盘除别墅外，以不限购商住项目为主，且多为新盘；少量普通住宅，价格基本都在3万/㎡以上。

门头沟北部老城区各类配套相对完善，生活氛围较好，南部新城配套有待完善，发展潜力较大，目前区内楼盘主要集中在东部核心城区。

图：门头沟区热门板块图

四、门头沟区新房市场成交分析

1、总体

4月，门头沟房产市场总体成交量较上月大幅回落，但仍然处于平均水平。商品住宅（不含保障房）成交257套，写字楼成交278套。写字楼成交占比大幅增加。

4月，门头沟房产成交均价一齐上涨，且涨幅较大。商品住宅（不含保障房）成交价格大幅上涨到33084元/㎡，已经接近历史最高成交价格，写字楼的成交价格也增长到31054元/㎡。二手房的成交价格预计也会出现上涨。

近年来，随着门头沟WSD概念的提出和地铁S1号线的规划并全面动工，加上门头沟上风上水的区位优势，门头沟已迅速成长为北京新城中的价格高点，其普通住宅及写字楼的价格都要高于其他几个新城区域，其成交规模也在以较快的速度逐年增长。

2、商品住宅

16年4月，门头沟商品住宅（不含保障房）的成交均价较上月有大幅上涨，为33084元/㎡，环比增长18.11%，同比降低17.82%。成交价格在15年7月、11月、12月及16年1月的走低主要是受自住型商品房项目的影响。

16年4月，门头沟商品住宅（不含保障性住房）成交257套，环比降低63.34%，同比巨幅增长149.51%。

住宅的成交价格为434万元/套。

门头沟商品住宅（不含保障房）4月的成交回落属于被压抑的市场需求得到释放后回归正常的正常反应，同时由于3月份有自住型商品房项目成交，也属于特例。

从15年4月到16年4月各层级产品的成交占比来看，门头沟三类产品成交占比表现出与其他新城的明显不同：改善及高端产品的成交占比最高甚至有上升趋势，刚需产品的成交占比原本就小，还有进一步萎缩的趋势。

改善产品的占比大，更多是由于门头沟房价较高，使得一部分刚需需求变为改善。而各类产品的占比波动剧烈，同门头沟房产市场较小、容易受个别项目影响有密切关系。

4月，门头沟刚需、改善、高端产品的成交占比分别为9.94%%、82.87%、7.18%。

4月门头沟商品住宅成交套数排行榜

4月门头沟商品住宅成交金额排行榜

3.商住写字楼

4月，门头沟写字楼成交均价为31054元/㎡，环比上涨7.86%，同比上涨7.98%。

从全年走势来看，过去一年门头沟写字楼成交均价维持在较高水平的同时没有太大增长，甚至有所降低。15年5月门头沟写字楼成交价格极低，主要受中昂时代广场、鸿坤西山云景两个低价项目的影响，加上当月门头沟写字楼成交较少，造成当月写字楼成交价格仅为25144元/㎡。

16年4月，门头沟写字楼成交278套，环比下降17.51%，同比增长561.9%。写字楼的套均价格为162万元/套。

4月门头沟写字楼成交套数排行榜

4月门头沟写字楼成交金额排行榜

五、写在最后

门头沟是北京近郊区县中唯一的生态涵养发展区，但因平原面积过小，住宅开发受限，在售的新盘并不多，且以中高端产品为主。随着新城加快建设、石景山与海淀南部等其他京西地区开发日近饱和，门头沟住宅开发正在升温：15年区域内住宅项目成交均价与成交量一路飘红，可见未来门头沟住宅的高端化、热门化趋势将更加明显。

门头沟在售中小户型住宅项目较少，如果您选择在门头沟置业，也可适当考虑Loft等商住项目。