通州区区域配套及新房市场成交分析－5月更新

图：通州区热门中学分布图

2、商业

通州区近几年发展势头迅猛，形成了较多知名新兴商业，目前八通线部分沿线地区（如通州北苑、九棵树等区域）商业已发展得相对成熟，亦庄地区通州部分、通州北关运河新区在未来几年商业规模将得到大幅度提升。

图：通州区商圈分布图

3、医疗

北京胸科医院、解放军263医院、通州区潞河医院、协和国际医学中心、北大国际肿瘤医院、首尔大学妇产医院等均已落户通州，形成通州新型医疗综合园区，通州居民可就近享受市三级医院的医疗服务，却只用支付二级医院的“优惠”价格。

2016年，通州区已与安贞医院达成意向，该院将有可能落户行政办公区，建立行政办公区微型医疗体系。另外，通州区正在洽谈引入首都儿研所、市疾病预防中心。未来五年，通州预计将形成包括安贞医院在内的6家以上三级医院。

图：通州区大型医院分布图

4、交通

通州属于北京近郊区县中首先大力发展公共交通的区域，总体而言，在北京所有近郊板块中，公共交通最为便利，公交、轨道、路面、其他便民出行措施最为立体复杂，未来应是北京主城最大的卫星城区。

广渠路二期2016年国庆节前正式通车，为免费快速路，不设红绿灯，通州市民驾车15分钟可进四环。

但通州由于其发展时间较早，且发展初期缺乏规划，导致路面交通网混乱、道路不规整，尤其是新城核心区的部分，如北苑、双桥等繁华地段，交通常年堵塞，交通环境极差。

由于八通线和六号线两条地铁线路平行穿过通州核心区域，通州的轨道交通目前十分便捷。同时，还有多条规划待建线路，连接市区与宋庄、环球国际影城、次渠等板块。

5、生态

通州境内分布着北运河、潮白河、温榆河等13条河流，千年京杭大运河穿城而过。依托温榆河、运河城市段建成的大运河森林公园。截至2013年年底，森林覆盖率为27.26%，城市绿化覆盖面积4343.6公顷，城市绿化覆盖率50.45%。

但通州因处于北京市下风处，空气质量较差。通州北部的空气质量略优于南部，但整体看来，污染情况比较严重。

图：2015年北京市PM2.5分布图

6、综合评分

图：通州区配套评分图

注:图中红色为北京市平均值。房价评分为价格高-分数高,价格低-分数低。其余各项均为分数越高质量越高。

三、通州区房地产成交热门板块

自2003年八通线开通后，通州房地产建设正式起步，而随着“十二五规划”中通州新城规划的确定，以及后来CBD东扩、北京城市副中心概念的提出，通州区房地产开发迅速炒热，尤其八通线沿线地区。

通州区刚需楼盘众多，主要集中在通州新城——八通线沿线、通州北关板块、亦庄新城通州部分三个区域，近几年台湖板板块土地市场也比较火热，但因周边未规划地铁，各类配套不成熟，住宅开发速度还较为缓慢。

图：通州区热门板块图

1、通州新城核心区板块

八通线沿线是通州住宅开发较早的区域，也是目前配套发展比较成熟的区域，而随着通州新城核心区的开发，以及6号线二期开通，八通线往北沿大运河区域开发也越来越火热。

该区域交通较为便利，商业配套比较成熟，大型商业配套如通州万达广场、通州罗斯福广场、国泰百货等，通州区的优质教育、医疗资源也多集中于此，如首都医科大学附属胸科医院、解放军263医院、潞河医院等。但新城核心区也存在着路面道路规划混乱，住宅区周边小环境差，市政绿化覆盖率低等不良影响。

近年来，通州新城核心区开发楼盘较多，并且多少属于大开发商的热销楼盘，升值速度迅猛。

2、亦庄次渠板块

亦庄高新技术开发区是国家重点发展的新城之一，规划比较详尽完善。其规划中的马驹桥居住组团、次渠居住组团坐落于通州辖区内。该区域目前商业配套发展已经起步，区内目前有亦庄线穿过，另外还规划有17号线，未来交通也比较便利。

该区域单从路面交通的规划来看，好于通州新城，但轨道交通目前还处于起步阶段。但亦庄近几年来规划和陆续开业的商业规模大，其中包括新城商厦购物中心，百尚购物广场等；学校、医疗等资源相对较少。该区域内的市政公园的数量相对较多，绿化覆盖好于主城区，存在小型垃圾处理厂等不利因素。

近年来，亦庄新城通州部分开发楼盘也相对较多，多数以刚需低总价楼盘为主，未来升值预期看好。

3、台湖板块

得益于近几年亦庄京津冀一体化的发展，政府规划力度大，台湖新城近几年持续受到各大地产商和购房者的关注，未来发展潜力较大，另外区域规划有17号线，未来交通应比较便利。

但从当下现状分析，台湖板块几乎属于未开发地段，暂无轨道交通，荒地多，配套差，公共设施水平有待提升；学校、医疗、市政绿化资源等资源匮乏。

近年来开发商在台湖拿地热情高涨，甚至出现了拿地价格虚高、不合理的情况，台湖板块销售接连遇冷，板块的缺点也被慢慢放大；目前整个板块的新盘数量还相对较少。

4、通北板块

相比于通州其他板块，通北板块发展速度相对较慢，与其地块自身的发展定位相关——生态宜居板块。各方面配套设施还处于不齐全的状态，楼盘数量也相对较少。

四、通州区新房市场成交分析

1、总体

4月，迫于通州商住项目即将限购的压力，开发商急于出货，导致写字楼成交量暴增至5701套，主要包含东亚、绿地、首开等企业的产品。

4月通州商品住宅（不含保障房）成交数量平稳增长。

16年4月，通州商品住宅（不含保障房）成交价格大幅上涨，成交均价为31922元/㎡。

写字楼的成交均价较上月有小幅上涨，为24290元/㎡，相较于去年仍处于较低水平，主要还是由于台湖板块几个低价楼盘的热销拉低了商住成交价格。

二手房数据虽未刷新，预计在4月也会呈上涨的状态。

进入16年以来，通州住宅的价格与写字楼和二手房的差距已经越来越大，最主要原因还是通州住宅的供不应求导致的。

2、商品住宅

进入16年4月，通州商品住宅（不含保障房）市场也进一步升温，出现量价齐增的情况。通州商品住宅（不含保障房）的成交均价大幅增长，达到31922元/㎡，环比增长12.41%，同比增长39.39%。

从15年4月到16年4月，通州商品住宅（不含保障房）共批准上市6429套，在此期间共成交12129套。销供比为1.89，供不应求的状态仍十分明显。近期通州商品住宅热销项目包括新地国际家园、玉兰湾、首开万科城市之光（公园里）等项目，帅府园由于集中签约，成交量排名第一。

4月，通州刚需、改善、高端产品的成交占比分别为45.98%、47.19%、6.83%。

从各层级产品的成交占比来看，到16年3月，通州商品住宅（不含保障房）各层级产品占比有剧烈变动，刚需产品的占比剧烈下跌，改善产品则上涨到47%左右。而到了4月份，尽管改善产品的占比变化不大，但是高端产品占比增加一倍，接近7%，而刚需导致通州区商品住宅（不含保障房）中的改善产品占比首次超过刚需产品。自利好政策出台以来通州房产已迅速向改善迈进。

4月通州商品住宅成交套数排行榜

4月通州商品住宅成交金额排行榜

3.商住写字楼

通州写字楼在经历了3月的1147套后，再次展示了它的疯狂：4月，通州写字楼成交5701套，环比增长397.04%。写字楼成交额为72.38亿元，环比增长366.04%。

4月份通州写字楼成交量出现极不正常的暴增，主要是东亚尚品台湖在该月大幅成交3359套，而其他几个项目如东亚印象台湖、通州绿地中央广场、首开万科公园里等销量也有大幅增长。整体暴增的背后，主要原因是开发商在听闻通州商住限购政策的风声后强力加大了推盘力度，而东亚尚品台湖据称更是将整栋楼卖给了企业，因此成交量大幅增加。

4月，通州写字楼成交均价达到24290元/㎡，环比上升4.12%，同比下降10.19%。

从15年4月至16年4月，通州写字楼新增供应6634套，成交12092套，销供比为1.82。尤其是16年4月，写字楼销量的增长突破常理，已不能单纯从市场的角度分析，只能从通州房产市场受国家政策强力影响的角度考虑。由此也说明，事实上通州商住在过去几年是有比较多的库存剩余的。

4月通州写字楼成交套数排行榜

4月通州写字楼成交金额排行榜

五、写在最后

通州区是首都的东大门，北京城市的副中心，通州区近3年的房地产开发十分火热，目前在八通线沿线、马驹桥地区已经发展出了大型居住区，以刚需项目为主，当前多数一手房价格在2万-5万之间。近几年新城核心区、八通线沿线地区、亦庄-次渠发展比较迅速，各类配套与资源相对比较丰富，相应住宅市场也较火热。尤其新城核心区，6号线二期的开通和城市副中心的确定继续推动了该区域的加速发展。

如果考虑在通州区购房，可以先关注小区域，再进行进一步选择。