在济南贷款买房，房价到底涨幅多少才能获利？
国庆八天乐终于结束了，恢复更新。
很多朋友的提问很有意思，大概的口径是这样：首付XX万，从济南买XX盘，能增值吗？
这个问题延伸出两个问题：
- 贷款买房到底涨幅多少才能获利？
- 买房贷款到底哪种方式最合适？
今天索性用现实的例子算算账，用数字说话。
先科普一下基础知识，房屋贷款的还款方式有两种，一种叫做等额本息，通俗的来说是先还利息，后还本金，另外一种叫做等额本金，也就是先还本金，后还利息。
这两种方式各有优劣，等额本息总利息高，但是每月的还款金额低，等额本金总利息低，但是每月的还款金额比本息要高且每月还款呈现越来越少的状态。
在济南各大售楼处、置业顾问以及银行工作人员的引导中，大力推荐利息高的等额本息还款方式，理由嘛无外乎以下几种：30年房贷是国家给每个人的福利，未来通货膨胀钱不值钱了，这样的还款方式压力小，更容易享受美好的生活……甚至许多公众号自媒体也是这么说的……
举一个现实的例子，结合2016-2020年的济南地产周期，来算算你运气爆炸的在16年抢到房源的前提下，这两种方式持有房产的成本究竟有多高。
拿唐冶的鲁能泰山7号举例，16年一期开盘的均价不到8000元/平，最高峰精装修售价15500元/平，现在受到大环境的影响，近期的成交价大约12000元/平（各位不要抬杠，我知道绿地城买的时候5000多现在11000，但是能踏准风口买房的人还是少数，举例我们要举有代表性的案例）
我们按照单价8000元/平，100平小三室，首付24万，贷款56万，这是大多数济南朋友上车的现状，利率我们按照5.39计（基准上浮10%），按照5年以及10年出售计算，中间的过程我省略掉。大概是下面这样：
16年以8000块入手，2020年后出手的成本将暴增到9400元上下，换句话说，有1400块的涨幅被银行拿走了……2025年的持有成本接近10800元/平，其实上面的持有成本还不是全部成本。
背后还有个成本叫做机会成本，假设不买房，我的钱可以银行做理财，余额宝吃利息，炒股赚钱，我们按照大额存单5%计算，以24万首付+9万（5年内应付的本金）=33万本金大概16500的收益，合每平米150块上下。
当然里面还有租金收益，但是当房东的都明白，前5年的租金收益基本与装修投入持平，隔几年还要翻新否则租不出去，这一点我们暂且忽略不计。
当年8000块买的房子，贷款投资，低于9500块出手，基本就是赔钱，按照百分比计，中间有18.75%的钱被银行没收了。
所以，最终你的实际的收益远远小于账面收益，看起来好像富盈40万，如果再算上空置成本，割肉成本，物业费管理费等杂七杂八的费用。实际上收益25万不到。况且12000这个市场环境也未必就容易出手……
这么算下来就比较明晰了，哪怕你2016年排队买上了心仪的房源，在2020年的现在你的实际收益也远远小于你脑中所想像的收益。
所以，贷款的朋友咱们就安安稳稳的房住不炒吧，不要过多的考虑增值，算上贷款成本再加上房住不炒的大背景，不赔就算赚；毕竟贷款购入10000元一平的住宅，5年后需要涨到12000元每平你才不赔本。这5年内即便赶上一个周期，大概率也会像上面举的例子一样，富盈很多但是算账很少。
如果没赶上大地产周期，单纯计算通胀，恕洋楼直言，你还得给银行多打几年工，这几年的CPI指数（通货膨胀）只有3-4%上下，甚至还有降低的迹象，一时半会比不上贷款利率……
贷款投资性买房暂时讲到这，那么，刚需购房究竟选哪种还款方式更合适呢？
很多自媒体号推荐的等额本息，这一点洋楼有不同看法。
诚然，等额本息可以使压力最小，甚至在利率下行的未来跑赢通胀，但是这种方式更加适合北上广深，在一线城市购房，由于单价太贵，大部分社畜基本无力进行二次改善，所以在保证基础的生活质量不被房贷压垮的前提下，多数采取这种方式，用时间换空间，毕竟一线城市置业的压力大家耳熟能详。
但是，济南不同，济南的换房周期大概是5-10年，即26岁在父母的支撑下购买婚房，多数人会在31岁-36岁之间，小换大，旧换新，进行二次改善，这也是为什么上文以5年与10年为节点的原因。
在这种情况下，等额本金更加划算，利息更少，本金还更多，在换房的时候会少补本金赎楼，5年多还5万本金，10年多还近10万（图表在前面可以自行对比），对于那些行有余力甚至可以提前还清房贷的朋友，等额本金更加划算。
所以，在不影响生活质量的前提下，我建议的还款方式是选择等额本金，一个月多一千多块钱，少一点无效社交就省回来了……
话说回来，为啥银行总想让你等额本息，老百姓算账算得过银行吗？毕竟银行才是弱势群体（手动滑稽）。
想计算的朋友用下面的计算器，百度搜索的不太准确。
如果点击进不去，可以复制下面的网址到浏览器
http://www.cmbchina.com/CmbWebPubInfo/Cal_Loan_Per.aspx?chnl=dkjsq
（全文完，算的头昏脑涨，想获得最新的推送请点击在看，毕竟不转发良心会痛）
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