老破小区的名校学区房，能买么？
知识星球里有这样一个问题：
我觉得这个问题可以专门通过一篇文章展开说一下。
正文
▷壹◁
现在越来越多的购房者意识到学区的重要性，很多购房者买房的目的就是给孩子买一个好的学区。划入到好学校的学区房，尤其是紧邻好学校的学区房，成为紧俏的香饽饽。
没小区，无所谓
没电梯，无所谓
没市政供暖，无所谓
房龄老，无所谓
房价高，无所谓
为了鸡娃的教育，为了鸡娃的未来，为了全村的希望，砸锅卖铁，家徒四壁都可以。
为了前面提到的问题，我专门实踩了一下大雁塔小学、85中周边的学区房。
大雁塔小学与85中分立在翠华路两边。这两所学校在西安公办学校中都是排名靠前的学校，学校门口都挂满了各种荣誉。学校创办时间早，办学经验足。生源大部分由周边单位、高校以及省军区子女组成。
二六二所家属院东院，两梯八户。带大雁塔小学+85中学区
电信四所家属院南院。带大雁塔小学+85中学区
电信十所家属院。带大雁塔小学学区
老破小区出入口大堂
与大雁塔小学、85中情况相同，城墙内的后宰门小学、西安小学、育英小学周边的学区房也多为破旧，且价格却远远高于其周边非学区的房源。
通过实踩及对比了其他名校学区房后能深刻的体会到这样一句话：买的不是房子，买的是期望。
▷贰◁
西安的城区面积不断扩张，人口加速向高新、曲江、浐灞等新区迁移，老城区在迅速没落；从教育层面说，新区学校的硬件建设、师资力量的投入、生源的素质比老城区更有优势。
在以上两个背景下，老城区的大部分学校在衰落，老城区的老旧房屋需求者寥寥。
那为何会有后宰门小学、大雁塔小学这样依然不错的学校呢？
后宰门小学主要的服务对象是谁？是省zf及下属单位的子女；
大雁塔小学服务的对象是谁？是省junqu的子女；
翠华路小学服务的对象是谁？是省wei的子女；
...
这些学校师资力量不用担心、硬件投入及改造费用不用担心、生源也不用担心。在市场上流通二手房，真就如同飞入寻常百姓家的王谢堂前燕。
从价格上说，这些房源单价虽高，但面积都不大，因而总价较低。一般都不到200万元，与高新、曲江好的学区房比起来有价格上的优势。
能用较少的资金锁定名校名额，这是很多家长选择这类老旧学区房的根本原因。
▷叁◁
那到底老破小区的名校学区房能不能买呢？
我们对学区房的学区价值和房子价值两方面来分析。
学区价值：
2019年，西安开始实施三年教育提升计划，经过一年多的时间，西安新建的学校遍地开花，教育资源紧缺的问题得到了极大的改善。由于新学校成立到形成口碑还有一个过程，因而更多的家长还是愿意选择传统的名校，但是从趋势上讲，新区新学校的口碑会逐渐提升的。小学经过6年，初中经过3年就可以得到检验。到那时候，百姓口中的名校也会发生一些变化。
北京、上海等一些城市试点的多校划分政策，也在削弱学区房的价值。把买了学区房就能上名校的确定性变为不确定性。西安是列入24个试点城市之一。
由于这些学区要首先保证重点单位的生源名额，如果当年名额超额的话，学校就会从落户时间、实际居住时间等条件来限制生源。
如果省wei、省zf等单位搬迁，生源、硬件投入都会发生较大变化，学校就会从名校掉落到普通学校。
房子价值：
老破学区房的房龄长，没有小区环境，没有物业，折旧在加速，房子的价值跑不过通胀。
基于以上分析，我个人认为老旧学区房的学区价值存在较大的不确定性，房子价值跑不过通胀，所以购入的风险较大。尤其是还没有小孩或者小孩入学还有4-5年以上的情况，还是建议不要考虑。
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