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第一章 行业概况
建筑行业就是一个围绕建筑的设计、施工、装修、管理而展开的行业，包括建筑业本身及与之相关的装潢、装修等等。其产品是各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。建筑业的产品转给使用者之后，就形成了各种生产性和非生产性的固定资产。它是国民经济各物质生产部门和交通运输部门进行生产的手段，是人民生活的重要物质基础。
图 建筑行业流程图
图 建筑产业链资源要素要素
表 建筑行业分类
资料来源： 资产信息网 千际投行
2019全年，我国建筑业总产值248446亿元，完成房屋施工面积144.16亿平方米，完成房屋竣工面积40.24亿平方米，实现利润8381亿元，签订合同总额545038.89亿元。截至2019年底，全国有施工活动的建筑业企业103814个，从业人数5427.37万人，从业人员持续增加，成为吸纳就业的重要领域。按建筑业总产值计算的劳动生产率为399656元/人。
第二章 商业模式和技术发展
2.1 产业链价值链商业模式
建筑业产业链上游包括钢铁、水泥、玻璃等相对较大的行业，建筑所需设备又涉及到工程机械行业，建筑业的运行需要金融机构的支持，其下游为房地产企业、政府及其他产业的专业工程建设。由此可见，建筑行业产业链上下游所涉及产业众多，产业链较为复杂。产业链各环节均为我国重点行业，其产业链的运行情况对国民经济影响较大。
图 建筑业生产价值链
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2.1.1 建筑业细分产业链
建筑业关联产业链细分为建筑、基建、房屋工程、装饰装修、建筑材料等。
图 建筑行业产业链
图 基建产业链
图 房屋工程产业链
图 装饰装修产业链
图 建筑材料产业链
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2.1.2 商业模式
建筑行业细分子行业众多，每个细分子行业的商业模式也不尽相同。从建设方、组织方和最终付费方的角度，总体可以分为三种模式。
▷ 房屋建筑建设业：购房消费者是主要付费方。
▷ 基础设施建设业：中央及各级地方政府是主要购买方。
▷ 工业建筑及其他建筑业，各行业产品消费者为购买方。
2.2 技术发展
新材料技术、信息化、大数据和人工智能等深刻影响建筑业未来变革。其中BIM和装配式技术发展迅速。
BIM技术即建筑信息模型建造技术，其需要综合各类建筑工程项目信息来建立三维建筑模型。应用BIM技术除能够建立建筑模型以外，更主要的是其应用会贯穿于建筑工程项目的整个生命周期，并进行了信息集合，BIM技术拥有传统工作模式以及协同管理模式不具备的优势特点，其改变了传统粗放型施工的弊端，而实现了向先进集约型施工方式的转变。其在施工控制和可视化模拟方面进行了创新，能够实现可视化效果设计，检验模型效果图，实现4D效果模型设计以及监控等功能。BIM技术的出现掀起了建筑行业的一场信息技术变革，从此建筑行业变得更加精细化、高效化和统一化。因此，BIM技术其被誉继CAD技术以后的最为重大的技术革新。
装配式成信息化助推器，装配式+信息化快速发展推动行业大发展。政策支持叠加自身优势，装配式在“十四五”期间增长空间巨大。而作为建筑信息化的天然应用场景，装配式的发展使建筑信息化迎来巨大发展契 机。
图 装配式建筑行业上下游产业链
资料来源： 资产信息网 千际投行
图 全国装配式建筑新开工建筑面积（万平米）
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2.3 政策监管
建筑业主要受中国住房和城乡建设部以及自然资源部监管，其中勘察、设计及施工所属行业的主要监管部门为住房和城乡建设部。其主要职责包括：组织制定工程建设实施阶段的国家标准，制定和发布工程建设全国统一定额和行业标准；组织实施房屋和市政工程项目招投标活动的监督执法；拟订勘察设计、施工、建设监理的法规、规章并监督和指导实施；拟订工程建设、建筑业、勘察设计的行业发展战略、中长期规划、改革方案、产业政策、规章制度并监督执行；拟订建筑工程质量、建筑安全生产和竣工验收备案的政策、规章制度并监督执行；拟订建筑业、工程勘察设计咨询业的技术规范并指导实施等。
测绘业务所属行业的主要监管部门为自然资源部。其主要职责包括：拟订全国基础测绘规划，拟订测绘行业管理政策、技术标准并监督实施；测绘资质资格管理工作，监督管理测绘成果质量和地理信息获取与应用等测绘活动；组织协调地理信息安全监管工作；指导测绘基础研究、重大测绘科技攻关以及科技推广等。
中国建筑业协会（CHINA CONSTRUCTION INDUSTRY ASSOCIATION，缩写为CCIA）是行业自律组织，中国建筑业协会是全国各地区、部门从事房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰装修和其他建筑业的企事业单位、社会团体，以及有关专业人士自愿结成的全国性、行业性、非营利性社会组织。。
主要监管法律法规要包括：《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国测绘法》《中华人民共和国招标投标法》《建设工程质量管理条例》《建设项目环境保护管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《建设工程勘察设计管理条例》《建设工程勘察质量管理办法》《测绘成果管理条例》《测绘市场管理暂行办法》等。
我国政府颁布了一系列针对建筑建设开发利用的规范性、鼓励性政策文件，为建筑行业的发展营造了良好的监管环境。也间接和高速发展的经济一起推动中国成为世界最大的建筑业大国和强国。
《绿色建筑创建行动方案》提出“到 2022 年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到 70%”，且《中共 中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》专门指出要“发展绿色建筑”。 在未来的建筑业发展“十四五”规划中，绿色建筑料将成为重中之重。
《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》提出，到 2025 年，“智能建造与建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系基本建立”。这意味着建筑业企业或将加大研发投入，建筑业的工业属性将有所提升，以装配式为代表的新型建筑工业化将迎来更好发展机遇。
《住房和城乡建设部关于印发建设工程企业资质管理制度改革方案的通知》明确改革后的施工资质分为综合资质、施工总承包资质、专业承包资质、专业作业资质等四个序列。拥有原总承包特级资质的建筑业头部企业料将扩大市场份额，建筑业总产值或将继续向头部企业集中。
第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业
3.1 行业综合财务分析和估值方法
图 综合财务分析
资料来源： 资产信息网 千际投行
图 行业估值及历史比较
资料来源： 资产信息网 千际投行
建筑行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。
3.2 发展和价格驱动机制
建筑业增加值稳步增长，对国民经济的贡献率不断提高。70年来，伴随着建筑业的迅速发展，建筑业在国民经济中的比重不断提高，支柱产业地位逐步确定，支柱产业支撑作用愈发明显，对整个国民经济发展的推动作用越来越突出。2018年，建筑业增加值达到6.2万亿元，是1978年的445倍，年均增长16.5%；占GDP的比重为6.9%，比1978年提高3.1个百分点；建筑业增加值对GDP的贡献率为8.2%，比1979年提高6.8个百分点。
建设成就惠及社会，为保障和改善人民生活发挥了重要作用。随着国家建设的步伐，建筑业圆满完成了一系列关系国计民生的重大基础建设工程，极大地改善了人民住房、出行、通信、教育、医疗条件。2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。2018年，我国铁路营业里程达到13.1万公里，是1978年的2.5倍，其中高速铁路运营里程达2.9万公里以上。全国光缆线路总长度达4358万公里，移动通信基站648万个。全国建成普通高等学校2663所，是1978年的4.5倍。医疗卫生机构99.7万个，是1978年的5.9倍。
建筑业企业创税能力显着增强，对财政的贡献更加突出。20世纪90年代“分税制”改革之后，建筑业企业上缴税金呈快速增长态势，税金总额和人均税额大幅提高。2018年上缴税收7624亿元，比1991年的43亿元增长了178倍，年均增速为21.2%；年人均上缴税收从403元增加到13703元，增长了33倍，年均增速为14%。2018年，建筑业企业缴纳税金占全国税收收入（扣除出口退税）的比重为5.5%，比1991年上升4.1个百分点。
建设项目亮点纷呈，为“中国建造”品牌增添活力。70年来，随着我国建筑技术的不断成熟和装备水平的不断提高，三峡大坝、青藏铁路、港珠澳大桥、水立方、上海中心大厦、华龙一号等一系列世界顶尖水准建设项目相继建成，成为“中国建造”的醒目标志。与此同时，建筑业积极拓展海外业务，深度参与“一带一路”沿线国家和地区重大项目的规划和建设，着力推动陆上、海上、天上、网上四位一体设施的互联互通，陆续建成了中缅原油管道、摩洛哥穆罕默德六世大桥、蒙内铁路等设施，赢得了广泛赞誉，使“中国建造”品牌在国际上进一步打响。自“一带一路”倡议提出以来，我国在“一带一路”沿线国家新签对外承包工程合同额超过6000亿美元，其中，2018年对外承包工程项目合同7721份，新签合同额1257.8亿美元，占同期我国对外承包工程新签合同额的52%；完成营业额893.3亿美元，占同期总额的52.8%。
建筑业企业综合实力也得到明显提升：
一是装备水平更加先进。2018年，建筑业企业自有施工机械设备总台数1104.5万台，是1982年的54.2倍，年均增长11.7%；年末自有机械设备总功率突破2.6亿千瓦，是1982年的8.7倍，年均增长6.2%；年末自有机械设备净值6246亿元，是1982年的50.2倍，年均增长11.5%。
二是承揽工程能力明显增强。从签订合同额看，2018年，全国建筑业企业签订工程承包合同额达到49.4万亿元，是2002年的18.5倍，年均增长20%，年均增量达2.9万亿元。
三是施工能力大大提高。2018年，全国建筑业企业房屋施工面积140.9亿平方米，是1980年的62.8倍，年均增长11.5%，年均增量达3.6亿平方米。
四是企业家底更加殷实。2018年，全国建筑业企业实收资本达到3.9万亿元，是1993年的48.2倍，年均增长16.8%；资产总计23.4万亿元，是1993年的62.9倍，年均增长18.0%；营业收入21.2万亿元，是1993年的66.6倍，年均增长18.3%；利润总额0.8万亿元，是1993年的124.5倍，年均增长21.3%。
五是企业资质显着提升。2018年，全国二级及以上资质的总专包建筑业企业4.4万个，是2002年的3倍，占全部资质以上建筑业企业个数的比重为46.0%，比2002年提高12.5个百分点。
六是国际竞争力不断提高。根据2018年美国《工程新闻纪录》（ENR）发布的国际承包商250强榜单，有69家中国内地企业上榜，数量已连续4年居各国首位。上榜中国企业的国际营业额占比继续保持全球第一位，达到了23.7%，比第二名占比高9.8个百分点，比2017年提高2.6个百分点。上榜企业中，有3家企业进入10强，比2017年增加1家。此外，9大重点领域的10强榜单中，中国企业在8个领域榜上有名，并位居交通运输、电力等行业榜首。
建筑行业类别众多，各个领域都有细分龙头企业。
图 建筑行业分类
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建筑业发展驱动和宏观财政货币政策、人口、经济发展状况、消费者习惯等影响较大。房地产行业持续增长 房地产是中国经济的支柱行业之一，房地产投资的增长对建筑、建材、基础设施建设等 上游行业，以及装修、家电、租赁、商业服务等下游行业具有明显的带动作用。
创新技术、领先模式的运用 装配式建筑、BIM 技术、绿色建筑、建筑智能化等创新技术，以及工程总承包、全过程 工程咨询等先进业务模式的逐步铺开对中国建筑设计行业发展具有明显推动作用。
图 建筑业发展驱动因子图
图 房屋竣工面积分类
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2019年江苏建筑业总产值达到3.3万亿领跑全国，浙江排名第二位2万亿。
固定资产投资继续驱动建筑业总产值增长。作为固定资产投资的三大领域，制造业投资、基础设施投资、房地 产开发投资分别涉及专业工程领域、基建领域、房屋建筑（以及建筑幕墙工程、装修装饰工程等）领域。
图 建筑业增加值（建筑业 GDP）累计同比和国内生产总值（GDP）累计同比（单位：%）
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图 我国基础设施建设投资增速
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图 2019年中国建筑毛利润分布
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3.3 竞争分析
总体竞争格局
建筑业具有比较明显的区域性产业特征，建筑产品的固定性使得企业之间的竞争主要局限于本地区市场。近年来建筑业集中度加速提升，在整体宏观经济环境下行压力加大的背景下，拥有融资和技术优势的大型国有企业及细分领域的龙头民企有望维持市场占有率的持续扩张。
图 中美日韩基建投资同比增速
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波特五力
▷ 供应商(供应商的议价能力)：基建及房建企业主要上游供应商为工程设备和原材料制造厂商，虽然与供应商之前有长期买卖关系，但通常不签长期合同，而是根据项目进展即时采购，价格随行就市，不过因长期合作关系和规模化采购价格有一定优惠。
▷ 消费者(消费者议价能力)：建筑产品主要消费者为基建和房地产领域的业主或开发商，其中基建项目均公开招标，标书的价格和质量以及政府关系是中标的关键，买方议价能力强大，且常常被要求垫资施工。
▷ 行业现有竞争者(行业竞争态势)：基建及房建产品的同质化和国内建筑市场的低集中度导致建筑企业面临众多的竞争对手和完全竞争的市场环境，不过在高端基建领域如铁路、高难度桥梁和隧道等则竞争者较少，竞争压力较小。
▷ 替代品(替代品的威胁)：建筑业作为一个行业不可能被替代(无论是社会变革和技术更新等)
▷ 潜在进入者(潜在进入者的威胁)：铁路、高难度桥梁和隧道以及其他高端建筑领域，由于对技术和设备的要求高，项目复杂，新进入者较难对占据市场主导地位的已有企业构成威胁；其他低端(如一般公路、房建等)领域目前的进入门槛不高。
3.4 中国企业排名
图 2019中国建筑企业百强排行榜
资料来源： 资产信息网 千际投行
表 2019年度ENR全球最大国际承包商中国内地企业TOP20
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图 A股及港股上市公司
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▷ 中国建筑：公司是我国专业化发展久、市场化经营早、一体化程度高、全球规模大的投资建设集团，也是我国建筑领域一家由中央直接管理的国有重要骨干企业。公司业务布局涵盖投资开发(地产开发、建造融资、持有运营)、工程建设(房屋建筑、基础设施建设)、勘察设计、新业务(绿色建造、节能环保、电子商务)等板块。
▷ 中国中铁：公司是集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源矿产、金融投资和其他业务于一体的特大型企业集团，总部设在中国北京。作为全球大型建筑工程承包商之一，司具有中国国家住房与城乡建设部批准的铁路工程施工总承包特级资质、公路工程施工总承包一级资质、市政公用工程施工总承包一级资质以及桥梁工程、隧道工程、公路路基、路面工程专业承包一级资质，城市轨道交通工程专业承包资质，拥有中华人民共和国对外经济合作经营资格证书和进出口企业资格证书。
▷ 中国交建：公司是全球领先的特大型基础设施综合服务商，是中国领先的交通基建企业，核心业务领域分别为基建建设、基建设计和疏浚业务，主要从事交通基础设施的投资建设运营、装备制造、房地产及城市综合开发等，为客户提供投资融资、咨询规划、设计建造、管理运营一揽子解决方案和一体化服务。
3.5 全球重要竞争者
福布斯杂志的全球上市公司2000强排行榜（2020版），该排名是根据企业的营业额、利润、资产和市值的加权平均计算出来的,由于有广阔市场和优秀基建技术，中国有6家公司在全球建筑行业上市公司10强内，并且营业额遥遥领先其他国家建筑公司。
图 全球建筑业收入排名和品牌价值排行
资料来源：资产信息网 千际投行
图 全球上市企业
资料来源： 资产信息网 千际投行
▷ 万喜集团（Vinci Group）[DG.PA]：是一家位于法国的公司，涉及建筑和工程、公司设计、建造、财务和管理运输系统、公共和私人建筑、城市发展、水、能源和通信网络等设施。
旗下业务主要包括两部分：特许经营和工程承包业务，特许经营涉及高速公路、机场、其他基础设施三大细分板块，承包业务主要包含了能源、路桥、建筑三大细分板块。
图 万喜集团业务分解
资料来源：资产信息网 千际投行
▷ 鹿岛建设[1812.T]：该公司主要从事建筑(土木工程，建筑施工)、房地产开发、建筑设计、土木工程设计和工程等。公司分部为土木工程、建筑施工、房地产等。公司提供各种技术和服务，如鹿岛削减法、KAJIMA设计、Kajima先进的结构控制和基础隔离技术、以及工程服务。
▷ 布伊格[EN.PA]：是一家法国的集团，分布在电信和媒体以及建筑两个部门。建筑部门包括三个核心子公司：Bouygues Construction，专门从事建筑和公共工程活动，特别是在电气工程和设施维护领域；Bouygues Immobilier是一家房地产开发公司，其业务包括开发住宅、公司和商业物业，以及执行城市发展计划，及从事建筑和维护运输、城市发展和休闲基础设施的建设。
第四章 未来展望
建筑业是国计民生的核心行业之一，全球建筑业都在持续快速发展，规模不断扩大，结构日趋优化，技术显着提高，实力明显提升，对经济社会发展作出了较为突出的贡献，主要未来趋势如下：
▷ 全球化和地域化全球化趋势一方面使我们了解和学到发达国家先进的新技术、新材料、新工艺，从而提高我们建筑设计、施工和管理水平
▷ 大型化和多元化。随着人地矛盾加剧、土地资源稀缺；社会生产、生活对大型建筑的需求；加之建筑科技的进步，人们建造出一幢幢体量巨大、结构复杂、功能多样、设备齐全的建筑来。
▷ 工业化和自动化。我国当前建筑业的总的技术状况，是处在工业化过程中。与此同时，前工业社会的手工作业、粗放经营与信息社会的少数高新技术应用同时并存。
▷ 高强化和优质化。材料是建设的基础。发展的趋势将是结构材料高强化，功能材料优质化，新材料的广泛使用。
▷ 生态化和节能化。随着传统工农业的发展，人口的增加，资源的消耗，城市的扩展，人类赖以生存的环境恶化、生态失衡。建筑行业将持续往生态化发展。
▷ 智能化。由于计算机技术、通信技术、微电子技术、多媒体技术、交互式网络技术、自动化技术、新材料技术等向建筑领域迅速渗透和扩散。建筑行业也势必更加智能化。
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