房贷利率提升,2021烟台房价要降?
请注意,本篇文章绝非广告,如有品牌名称出现,纯属巧合。
2021年首月,农历新年临近,各家房企几乎都开始了年终总结。
目前新项目的营销节奏明显减少,大家都准备开开年会,回家过年了。
但就在这两周,一向不“消停”的恒大,再次给行业来了一剂猛药。
近日恒大启动了全国楼盘78折特大优惠,并推出多重额外折扣,原价100万的房产只需60万左右就可以收入囊中。
不得不说,味道太重了,还是一如既往恒大的骚操作。
犹记得2020年初,疫情的影响还未消散,整个地产行业处于待复工状态时
恒大以5000元定房、最低价保证、无理由退房、低至66折优惠力度……等一波始料未及的操作,打乱了不少开发商的营销计划。
其效果十分明显,三天内客户认购房产总价值约580亿元,三天内恒房通增加新用户约300万人。
毫无疑问,恒大火了,在市场还处于懵懂时期,凭借自己的政策迅速收割了一波市场流量
之后再有别的房企要学他,有需求买打折房源的客户早已被恒大锁定。
其实翻开历年新闻,恒大每年几乎都会有一段时间在全国打折促销,哪年没有才是稀奇
而2020-2021这两年,正处于市场下行与房地产行业受监管加强,恒大的动作与近期部分政策叠加,让很多人对目前的楼市有所疑惑
今天我们来抽丝剥茧,给大家分析两件事:
1
三条红线推动房企转型之路
恒大的打折促销,表面看就是降价卖房
其实也是在响应房地产行业的主旋律:降负债。
去年8月份,央行、住建部召集多家房企进行谈话,首次提出了三道红线的概念。
监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”:
红线1:剔除预收款后的资产负债率>70%;
红线2:净负债率大于100%;
红线3:现金短债比小于1.0倍。
该政策目的就是从根本上管控房企的高速扩张,延长房地产行业周期,使房企关注于运营管理和产品服务本身,提升企业抗风险能力,促进其长期稳定的发展。
此后,降负债成为很多房企的目标。
而根据腾讯新闻等主流媒体报道,恒大通过几次全国性降价促销,去年9个月就实现有息负债大降1578亿,也为其今年初提前偿债183.5亿港元提供重要支撑。
根据计划,恒大有息负债2021年还要再降1500亿。
目前恒大每年都会有几次的全国性降价,已经成为常态。
除了要降低自己的负债,转型也是重要助推力。
恒大去年12月份与全国152家中介机构重组成立房车宝平台,此举可谓石破天惊
在这个平台,恒大整合了线下门店、全民经纪人、汽车服务等板块,构建了一个买房与卖房的闭环。
目前房车宝已经是会员超过千万的全民经纪平台,这才是恒大的终极大招。
可以看到恒大目前在转型,不只是卖房,而是搭建属于自己的房产交易闭环。
其他房企虽没有恒大如此兴师动众的转型,但近几年他们也在寻求丰富自己的产业体系
绿城乌镇雅园布局医疗+地产;华夏幸福投入产业园区+地产;华侨城、世茂、融创等发展文化旅游产业+地产……
从企业实力来看,能实现多领域涉猎,并且发展还不错的房企,在地产领域一般都有不错的建树。
其次,转型也意味着他们会更加爱惜自己的羽毛,因为新的产业往往要搭配房地产项目推进
尤其近几年烟台的重点板块内,在拿地期就附加了各类产业落地的要求
未来,在降负债以及转型的双策略下,房企们会拿出更多诚意打造项目
于城市发展,于购房者置业,都可以实现一个双赢的结果。
2
两道红线
房贷可能更加困难
买房的过程,离不开购房者、银行与房企
房企有三条红线,要降负债。
而对各大银行来说,房贷也成为监管目标。
2020年最后一天,央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
《通知》规定,对房地产贷款占比与个人住房贷款占比做出一定限制,其中中小银行受到影响较大。
很显然,央行的这条压哨“限贷令”,无论对房企还是购房者,影响都是巨大的。
一方面,避免过多资金流入房地产,防范金融风险。加上房企融资的“三道红线”,双管齐下,房企想从银行贷款更难了。
这对于很多玩“高杠杆”和“高周转”的房企来讲,无疑是一记重拳。
另一方面,对个人住房贷款占比进行限制,这意味着,房贷收紧,银行的放款速度放缓,甚至停贷。
买房人,将要付出更高的买房成本,因为额度受限之后,下一步就是房贷涨价。
近期有买房计划的人应该已经发现了,银行的放款速度非常慢。
比如招商银行在深圳和广州两大分行,前段时间就暂停了房贷的业务。
光大银行在广州、深圳也都暂停了房贷的业务。
同时除了珠三角地区外,长三角很多地区很多银行也都出现了暂停房贷业务,即使是四大行,目前的房贷放款周期都拉长到了一个月。
据21世纪经济报道记者发文,目前上海、广州、深圳三座城市的房贷,那叫一个难。
1月26日,住建部专门到上海和深圳进行调研,要求坚决落实城市主体责任,坚决遏制投机炒房
调研后,广州四大行房贷就突然涨价,上海部分大行直接停贷,效应明显。
而两座大城市被调研的原因很简单,近两个月深圳楼市逆大势上涨,上海房价也跟风上涨。
如果不限制的话,按照以往市场规律,这股房价上涨的风气会从上海、深圳影响到南方一线城市,再到北方大城市,最后推动一二线城市集体上涨。
这显然和房住不炒政策相违背,所以现在是谁露头就打谁。
在烟台,目前房贷也在收紧,部分银行目前审查比以前更加严格,慢的房贷可至3-4个月。
房贷难,贷款利率同样值得关注。
根据公众号乐居烟台此前发布信息,目前烟台共有两家房企停止按揭贷款,分别是建设银行与光大银行。
而华夏银行与光大银行则提高了首付的贷款利率,达到5.25%
同样按贷款100万,还贷期30年计算,意味着每月多还62元。钱不多,但蚊子腿再小也是肉啊。
(图片转自乐居烟台)
房贷利率计算是由LPR加点,各个银行可根据城市不同,调整贷款利率
目前1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。
这一数字已经9个月没有变化,据有关专家分析接下来LPR依旧会维持平稳,但不同城市之间各个银行会有不同加点政策
2021年1月(数据监测期为2020年12月20日-2021年1月18日),全国首套房贷款平均利率为5.22%,二套房贷款平均利率为5.53%。
烟台大部分银行利率是低于这个平均数的,对购房者而言可以减轻买房压力,但也意味着未来有上升空间
于购房者而言,以前房票重要,接下来“贷票”同样重要。
3
2021烟台买房需要注意的事
种种政策显示,今年烟台的房地产市场很可能延续去年的微涨趋势
其实这个市场走势对购房者以及各大房企来说,可以照顾到双方的利益。
房企们不需要顾虑其他高房价城市的各类政策限制,可以将重心放到项目上
同时借助烟台九大工程推进的东风,选择城市发展重点板块进行布局,在这方面万科、绿城等表现出极高的战略眼光。
而烟台购房者有了更多选择,尤其是品牌开发商的项目在增多
唯一需要考虑的就是房贷,这个是全国都在紧缩,如果是首套房,未来大概率不会有太大问题。
但二套三套甚至投资房地产,可能贷款就不是那么容易了,利率可能会有所上涨
总之,2021依旧是刚需、自我改善上车的好时机
今年,你会选择出手吗?