姜竺豆：房屋买卖避“坑”指南
受安土重迁传统思想的影响，房产的购置对于多数人来说都具有重要意义，且房屋买卖交易金额较大，普通购房者在购房市场中时常受困于专业知识了解不足、信息不对称等问题，为了更优质高效地促成交易，很多人会选择通过房产中介公司进行房屋买卖交易。
但在房屋买卖过程中，时常出现因房屋中介公司操作不规范引起的纠纷，给购房者造成巨大损失。本文通过一则经典案例，与大家探讨在通过中介公司进行房屋买卖交易时，如何有效防范房屋买卖交易陷阱，避开不规范房屋中介公司的“坑”，预防交易法律风险，保护自身的合法权益。
▐ 经典案例▐
案例：肖某与某房屋中介公司定金合同纠纷
案号：（2020）陕0116民初3018号
基本案情：近日，肖先生经由某房屋中介公司签订了一份《房屋买卖合同》，但这宗房屋买卖交易却不如想象中那么顺利。肖先生在与中介公司业务员小赵接洽的过程中，提出自己并无人才引进购房资格，但业务员小赵当即向肖先生保证，9000元便可以代办人才引进购房资格，并承诺如果办理不成功，愿意退还办理费用和定金，完全不会影响房屋的交易。
对此肖先生不疑有他，便经由中介公司与房主康女士签订了《房屋买卖合同》，约定购买康女士名下房屋，同时支付了定金3万元。肖先生本以为房屋买卖由此达成，却发现落入了中介公司业务员小赵的“套路”。
其后，中介公司无法按照最初承诺为肖先生办理人才引进购房资格，双方的买卖合同无法继续履行。因肖先生没有购房资格而导致无法办理房屋过户，房主主张没收定金，中介人员却声称自己并无责任，此时肖先生方觉踩入中介公司为了促单不负责任宣传与承诺的“坑”，支付给房主康女士的定金索要无门，可谓“赔了房子又折金”。
肖先生认为，中介公司存在虚假宣传，并未按照约定为其办理购房资格，导致了损失，请求中介公司退还定金和中介费用，但中介公司直接将责任推到了业务员小赵身上，声称该承诺为小赵的个人行为，拒绝承担赔偿责任。肖先生解决无果只得一纸诉状将中介公司诉至法院，要求判赔自己的定金损失。
法院观点：一审法院认为，原告肖先生与被告中介公司基于双方真实意思表示签订了《居间服务合同》，该合同合法有效，中介公司应该按照合同约定向肖先生提供居间服务。房屋中介业务员小赵向肖先生提供服务时承诺能够为原告办理购房资格，但其后并未办理成功，导致肖先生和房主签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，缴纳的3万元定金无法充作房款或返还，造成了肖先生的损失。
中介公司虽认为业务员小赵声称能够办理人才引进购房资格属于个人行为，与中介公司无关，但是该承诺和中介公司提供的服务行为密不可分，且中介公司在交涉的过程中提出承担退还定金损失3万元，即视为追认了业务员小赵的行为，故应当由中介公司承担实际的赔偿责任。
裁判结果：法院判决被告中介公司于判决生效后立即向肖先生赔偿定金损失3万元。
上述案例中，中介公司的服务人员居间服务不规范，向房屋买卖交易人进行虚假承诺，进行违规操作，导致房屋买卖交易受阻，购房人蒙受损失。
▐ 律师说法▐
从案例出发，结合笔者的专业经验，建议购房者在利用中介公司进行房屋交易时，应以谨慎为旨，通过注意以下几个方面，充分维护自身权益：
1、慎重选择正规的房产中介公司
购房者应谨慎选择交易的中介公司。房屋买卖市场中，房屋中介公司良莠不齐，为防范交易风险，交易主体应当选择经营规范、市场信誉度高的专业化、规模化房地产中介公司，谨防皮包公司、空壳公司欺诈行为。
在选择中介公司时，应对其营业执照经营范围、经营地点与相关备案情况进行查询与核实，核验公司备案证书上机构名称、法定代表人、经营场所地址等登记内容是否与营业执照上内容一致，不与未办理市场主体登记、经营异常的房地产中介公司进行服务交易。
2、谨慎查验房屋信息
购房人应对属意房屋的房屋来源与房屋基本信息进行谨慎查验，不能仅仅听凭房屋中介公司人员的口头表述进行交易。交易前对房屋所有权证明、房屋产权抵押查封情况等房屋信息进行查验，并对房屋来源进行核查，核对房屋所有权人身份证明和户口薄是否一致，避免购买无合法权属证明的房屋，无法办理房屋不动产登记，或房屋“货不对版”，造成不必要的麻烦。
此外，购房交易中有委托代理，需要提前查验委托代理协议书，如开发建设单位委托中介公司代售商品房时，要查看所代售商品房是否具有“商品房预售许可证”，是否签订有委托合同，如遇没有“商品房预售许可证”的商品房，即使价格优惠也要谨慎选择。
3、不过度依赖房产中介
在房屋买卖中，房产中介作为居间服务者可以弥补普通消费者在房屋买卖市场中的信息不对称，购房专业知识了解不足等短板，但在买卖双方进行交易的过程中，作为主要合同主体，应对自身购房资格、买卖房屋市场情况、类似房屋历史成交价格等相关信息进行预先了解，不能为求省时省事过分依赖房产中介公司人员。一方面，对具体情况与专业信息的了解可以避免交易过程中一些不必要的麻烦，另一方面也可以对中介人员不规范的中介行为予以识别，对欺瞒、诈骗等违法行为予以警惕。相关案例中经常出现偏听偏信中介人员不规范的促销和催单，如听信中介人员所称可有“内部途径”办理购房资格等明显违法违规的建议等。
4、谨慎签订合同，防止合同诈骗
合同是固定交易主体权利义务的重要载体，也是争议纠纷解决的基础，故在房屋买卖交易中应对合同内容加以重视。
第一，在签署居间合同与房屋买卖合同之前，交易主体应当认真阅读、充分理解合同条款，认为条款不完善时应当坚持对有关合同内容进行完善与补充，必要时询问律师进行专业审核。
如合同条款中“定金”与“订金”条款具有重要区别，根据《民法典》五百八十七条之规定， 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付“定金”的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。而“订金”仅为一种预付款，包含在合同价款之中，不具备担保债的履行的作用。故此，寻求专业律师对合同条款与细则进行审核是十分必要的。
第二，将房产中介在服务过程中所作出的口头约定与承诺落实为书面合同条款，确定买卖双方与中介公司所需要承担的责任与义务，对中介费用明细、定金数额、押金退还、违约条款等内容加以明晰，平衡多方权利义务，避免霸王条款。根据《民法典》第四百九十七条之规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制、排除对方主要权利的，该格式条款无效。购房者在接受中介机构的服务中，应积极维护自身合同利益，依法维权。
第三，对中介公司所提出的非正常低价促销加以提防。如中介人员以房主急售、促销大优惠、顶账房等各种理由推介不合理低价房屋的，购房者要格外提高警惕，审慎决定，对房屋的来源、中介资质、中介说辞的可信度进行求证落实，切勿因低价诱惑而轻信，如有必要可在合同中确认中介机构承担连带保证责任，避免中介公司推卸责任。
5、重视证据，积极维权
前述案例中，肖先生在与中介公司交涉过程中，提前固定聊天记录，将承诺落实在补充协议中等行为，都为后来的维权提供了依据。所以在通过房地产中介公司进行房屋买卖交易时，交易主体要对交易过程中中介的承诺与约定进行固定和记录，预先收集固定关键证据，如房屋买卖合同、转账记录、微信聊天记录、广告宣传等必要凭证，确保需要相关证据时能够信手拈来。
如果真的遇见“黑中介”或中介公司有违法经营、虚假宣传、故意隐瞒等损害自身的合法权益的行为，应积极主张权利与解决纠纷。积极对中介上级公司、总公司投诉的同时善用不同的市场监管部门进行投诉举报，如向当地工商管理部门、住建部门、消费者协会、房地产中介行业协会等监管机构予以投诉等。必要时通过诉讼等方式及时维护自身利益，不给不法中介公司以可乘之机。
综上所言，斥资购房对大多数人来说都是一件大事，建议大家尽量通过房地产中介机构去选房购房。当然，也不能认为交给中介机构就万事大吉了。购房者在房屋交易过程中，对中介机构的选择、对中介人员的说辞都要具备一定的判断力，需要提高风险防范意识，必要时委托律师参与交易过程，以最大限度维护自身合法权益。