租赁房屋到底要交多少税？哪些情况可以减免税款？
租赁房屋到底要交多少税？哪些情况可以减免税款？
大家好，这一讲我们来了解关于房屋租赁的税收政策以及个人租赁房屋的优惠政策。
相比于买卖房屋，租赁房屋与我们的生活更加息息相关。
那么，租赁房屋到底要交哪些税呢？在房屋租赁中承租人即乙方一般不需要缴纳税款，我们仅讨论房东需要缴纳的税种。我们首先来探讨个人房东租赁房产的情况。
首先，个人出租住房：
卖方：
1. 增值税
一般情况下，不动产租赁适用的增值税税率为9%，征收率为5%。对于个人出租不动产有增值税的税收优惠政策，增值税按照5%的征收率减按1.5%征收。
应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*1.5%
税收优惠政策：
对于增值税按照5%的征收率减按1.5%征收的政策也是有条件的。
根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）明确，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
因此只有在个人出租住房或非住房，分摊后的月租金超过10万元的情况下才需要征收增值税。如果没有超过10万元则不需要征收增值税。
增值税涉及的附加税：城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
城市维护建设税：市区：7%；
县城和建制镇：5%；
其他地区：1%。
教育费附加：3%；
地方教育费附加：2%
需要注意的是，这里的城市维护建设税是增值税的附加税，（地方）教育费附加也可以视同为增值税的附加税，因此随着增值税的征收而征收。如果增值税免征则附加税同样免征。
另外，根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）：三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。四、增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。
需要缴纳城建税和教育费附加时也可以享受减半征收的优惠政策。
2. 房产税
之前我们介绍过，原本意义上的房产税是一种财产税，即对持有财产的行为进行征税，因此排除上海、重庆试点对个人购买房屋征收房产税的情况，房产税的征收范围为出租房产的应税行为或者持有房产。其中对于个人持有房产免征房产税。
一般情况下，出租房产的房产税为12%，以房产租赁金额作为纳税依据。
应纳税额=房产租金*适用税率
税收优惠政策：
根据财税2008【24】号文，对于个人出租房产的应税行为，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
这里需要额外关注的是，对于企业向个人出租房产同样有优惠政策。
同样根据财税2008【24】号文，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
因此，房产税上4%的税收优惠是双向的，即承租人或者出租人是个人即可。
另外，根据上面提到的2019【13】号文，个人出租房产实际可以适用4%减半征收房产税的税收优惠。
3.个人所得税
一般情况下，个人出租房产适用的个人所得税税率为20%。
每月租金收入不超过4000元（含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出-800）*适用税率
每月租金收入大于4000元（不含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出）*（1-20%）*适用税率
税收优惠政策：
根据财税2008【24】号文，“对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税“对个人出租房产的行为按应纳税额乘以10%的征收率计算缴纳个人所得税。
4. 土地使用税VS印花税
根据财税2008【24】号文，对于个人出租住房免征土地使用税和印花税。
买方：
无需承担税款。如果承租人为个人，则租赁房屋的支出可以计入专项扣除。
Q：个人出租住房是否能代为开具增值税专用发票。
A：对于个人出租住房，需要向税务机关申请代为开具增值税发票，但只能代为开具普通发票，且如果月租金小于10万元，增值税免税，发票上税额为0。
其次，个人出租非住房：
这里的非住房是指非居住用途的房产，如商铺、仓库等商业性质用房。
卖方：
1. 增值税
与出租住房适用的税率和税收优惠相同。
根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）并不区分房屋用途，而只是以金额作为风水岭。
另外减按1.5%征收的只是住房，对于非住房适用征收率5%。
应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%
2. 房产税
根据财税2008【24】号文，对于个人出租房产的应税行为，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
因此，如果出租的是非住房则适用12%的税率征收房产税，但是仍适用2019【13】号文减半征收的优惠。
应纳税额=房产租金*适用税率
3. 个人所得税
一般情况下，个人出租房产适用的个人所得税税率为20%。
根据财税2018【24】号文，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
因此，个人出租非住房仍然适用20%的税率。
每月租金收入不超过4000元（含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出-800）*适用税率
每月租金收入大于4000元（不含）
应纳税额=（当月租金收入-发生的合理支出）*（1-20%）*适用税率
4. 土地使用税VS印花税
根据财税2008【24】号文，对于个人出租住房免征土地使用税和印花税。
因此，对于出租非住房，仍然要承担相应的土地使用税和印花税。
土地使用税：
应纳税额=每平方米土地税额*占地面积
其中，每平方米土地税额标准为：
镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：
大城市1.5～30元；
中等城市1.2～24元；
小城市0.9～18元；
县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
具体金额由当地自行规定。
印花税：
按照财产租赁合同总金额的0.1%贴花。
应纳税额=财产租赁合同总金额*0.1%买方：
无需承担税款。如果承租人为个人，则租赁房屋的支出可以计入专项扣除。
我们用下图来总结一下：
出租住房：
出租非住房：
最后，企业出租房产。卖方：
1. 增值税
适用税率为不动产租赁9%。
应纳税额=全部价款和价外费用/（1+9%）*9%
2.房产税
适用税率为12%。
应纳税额=房产租金*适用税率
3. 土地使用税VS印花税
根据财税2008【24】号文，对于个人出租住房免征土地使用税和印花税。
因此，对于出租非住房，仍然要承担相应的土地使用税和印花税。
土地使用税：
应纳税额=每平方米土地税额*占地面积
其中，每平方米土地税额标准为：
土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下
大城市1.5～30元；
中等城市1.2～24元；
小城市0.9～18元；
县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
具体金额由当地自行规定。
印花税：
按照财产租赁合同总金额的0.1%贴花。
应纳税额=财产租赁合同总金额*0.1%买方：
无需承担税款。如果承租人为个人，则租赁房屋的支出可以计入专项扣除。
根据财税2008【24】号文，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
好了，今天的小讲堂就到这里了，如果你对上述内容有任何问题和看法，都欢迎你留言和我探讨，文中有任何错漏及不尽之处，也欢迎您指正！
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